как взять ипотеку если плохая кредитная история и непогашенные кредиты и работаешь неофициально
Ипотека с плохой кредитной историей
Какая кредитная история не понравится банку
Прежде чем идти в банк, необходимо проверить свою кредитную историю. Делается это в два этапа:
Полученные сведения нужно проанализировать. Плохую кредитную историю определяют несколько причин:
Выдавая заем, банк просит клиента заполнить специальную анкету о доходах, трудовом стаже, имуществе. По результатам оценки анкеты гражданину присваивается некоторое количество баллов, и менеджер получает четкое представление о соискателе. Если баллов недостаточно, заем не дадут из-за неблагонадежности.
Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей
Можно ли взять ипотеку с плохой кредитной историей? Это непросто, но реально. Будьте готовы к тому, что банк или застройщик потребуют дополнительные гарантии:
Варианты ипотеки с плохой кредитной историей
Получить ипотеку с плохой кредитной историей крайне сложно. Для повышения шансов на успех сначала попробуйте улучшить кредитную историю:
И даже если все принятые меры не помогли, не стоит сразу отчаиваться. Есть несколько способов взять ипотеку, которые можно попробовать:
Какие банки дают ипотеку с плохой кредитной историей
Если человека интересует ипотека с плохой кредитной историей, список банков ограничен. Такие гиганты, как Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ или Россельхозбанк, скорее всего, откажут. Поищите банк, выдающий экспресс-кредиты наличными без справки о доходах и поручительства. Изучите предложения молодых банков: стремясь привлечь клиентов, они часто лояльны к КИ.
Сравнивая требования, обратите внимание не только на уровень процентной ставки, иногда требования к проблемным заемщикам невыполнимые. Минимальный процент часто предусматривается только для заемщика с регулярными доходами, залогом, поручителями. Если ничего из перечисленного нет, ставка повышается в два раза. Но есть организации, в которых процент одобрения кредита с плохой КИ выше, чем в других.
Главный совет тем, кто хочет взять ипотеку, — внимательно рассчитывайте свои финансовые возможности. В случае с получением ипотеки лучше сначала купить однокомнатную квартиру и рассчитаться, чем приобрести трехкомнатную и скрываться от коллекторов. Не пытайтесь обмануть банк: неизвестно, как повернется жизнь и когда еще пригодиться КИ. Если задерживаете платеж по уважительной причине, не стесняйтесь прийти и посоветоваться с менеджером. Менеджеры пытаются удержать клиентов и пойдут навстречу, предложат рефинансирование или иные варианты решения проблемы.
Оформление ипотеки с плохой кредитной историей
Об ипотеке на сегодняшний день слышали все. Программа, направленная на стимулирование покупательской способности гражданами собственного жилья, успешно действует на территории Российской Федерации. Немало споров вызывают условия получения ипотеки. Однако от этого приток желающих её взять не уменьшается. Но доступна ли для получения ипотека с плохой кредитной историей? В жизни случаются всякие ситуации, и существует вероятность того, что предыдущие займы оставили неприятный след. Повлиять на кредитную историю может даже просрочка платежа из-за компьютерной ошибки. Несмотря на это, существуют банки, у которых можно получить помощь и оформить ипотеку даже при такой ситуации.
Возможна ли ипотека с плохой кредитной историей
Первым делом нужно прийти к пониманию следующего момента: банки в подавляющем большинстве случаев готовы пойти навстречу потенциальному клиенту. Банкам не выгодно терять, как пользователей, так и прибыль. Поэтому ответ на вопрос: «Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей?» чаще всего будет положительным. Другое дело, что стоит быть готовым к тому, что условия получения ипотеки при плохой кредитной истории будут более жесткими, чем для обычных граждан, поскольку банки нуждаются в гарантии сохранения своих средств.
Для увеличения шансов одобрения ипотеки, лучше обращаться не в крупные банки, а небольшие, которые могут закрыть глаза на кредитную историю, поскольку они сами на данный момент нуждаются в наращивании постоянной клиентской базы. Небольшие российские банки или банки-новички часто предлагают более выгодные условия получения ипотеки за счет более низких процентов и увеличения срока кредитования. Поскольку вновь появившиеся банки сотрудничают не со всеми бюро кредитных историй, они могут попросту не обнаружить плохую кредитную историю клиента и оформить ипотеку на стандартных условиях.
Если человек долгое время работает на высокооплачиваемой работе, можно смело идти в любой банк, даже крупный. Также лучше пробовать обратиться сразу в несколько банков, для увеличения своих шансов.
Способного поручителя можно обратиться в банк ВТБ. СберБанк России выдаст ипотеку при плохой кредитной истории на условиях наличия серьёзных поручителей, большой сумме первоначального взноса и повышенной процентной ставке.
Кроме возможности получить ипотеку в банке, есть вариант оформления рассрочки на недвижимость в новостройке непосредственно у застройщика жилья. Крупными строительными фирмами нередко практикуется выдача рассрочки для привлечения покупателей. Из-за этого ипотека может быть выдана и без проверки кредитной истории. В таком варианте необходимо учитывать риски, вкладываясь в строящееся жильё. Прежде чем брать рассрочку у строительной компании необходимо проверить её документы, обратив особое внимание на документы, разрешающие строительство, а также сроки сдачи. При взятии ипотеки от застройщика существует несколько особенностей:
Поиск ипотеки
Как взять ипотеку с плохой кредитной историей
Выдача ипотеки с плохой кредитной историей не проблема для банка и это довольно стандартная процедура. Потенциальному же клиенту с плохой кредитной историей, который хочет получить ипотеку, необходимо выполнить несколько условий, для того, чтобы его запрос был удовлетворен. Их список выглядит следующим образом:
Таким образом, при выдаче ипотеки людям с плохой кредитной историей, банки не рискуют ничем. В случае невыплаты ипотечных взносов, банк имеет право забрать себе недвижимость, для покупки которой и был взят займ. Также первостепенным условием получения ипотеки при плохой кредитной истории является наличие одного, а лучше нескольких поручителей, которые обладают высоким уровнем дохода.
Военная ипотека с плохой кредитной историей оформляется практически так же, как и стандартная. Военные уже имеют постоянное место работы с высоким заработком, поэтому они являются желанными клиентами для банков, поскольку гарантами их выплат является государство. Несмотря на это, военные также обязаны предоставить несколько хороших поручителей и заплатить увеличенный первоначальный взнос.
Одобрят ли ипотеку при плохой кредитной истории
Кредитная история — один из факторов, используемых в банковском скоринге при оценке благонадежности клиента перед одобрением заявки на ипотеку. Плохая кредитная история снижает шансы на получение кредита, но не является обязательной причиной отказа. Можно ли рассчитывать на одобрение ипотеки при плохой кредитной истории — рассказываем в нашей статье.
Что такое кредитная история и как её узнать
Кредитная история — запись взаимоотношений физлица с его кредиторами. Она формируется в хронологическом порядке и хранится в БКИ — Бюро кредитных историй. Так называются организации, уполномоченные регулятором собирать, систематизировать, защищать, хранить и передавать сведения о кредитных историях субъектов. Срок хранения записи о событии — 10 лет с момента его передачи источником, с января 2022 года этот срок будет сокращен до 7 лет.
Кроме кредитов, в историю попадают записи о любых просроченных задолженностях в отношении третьих лиц, коммерческих организаций и госорганов, по которым вынесено судебное решение. Поэтому даже если вы никогда не брали кредит, это не означает, что у вас нет кредитной истории. Чтобы проверить это, а также узнать, положительная она или отрицательная, надо обратиться в БКИ.
По закону источники формирования кредитных историй обязаны иметь договор с любым бюро, но не с каждым. Узнать, где именно хранится ваша история, можно с помощью Госуслуг: при наличии подтвержденной учетной записи надо подать запрос и узнать список БКИ, где есть ваши данные. После этого необходимо перейти на сайт БКИ, зарегистрироваться или авторизоваться и отправить запрос.
Обычно результат поступает в течение получаса, а для упрощения понимания качества своей КИ субъект тут же на сайте БКИ может запросить свой кредитный рейтинг — оценку кредитной истории в баллах. Чем выше балл, тем лучше. Для наглядности шкала результатов всех БКИ окрашена в четыре основных цвета — красный, оранжевый, желтый и зеленый. Если ваша оценка находится в зеленой зоне или близко к ней — у вас хорошая кредитная история, в красной — плохая.
Кредитный отчет в БКИ предоставляется бесплатно два раза год. Кредитный рейтинг — пока бесплатно и без ограничений, но с 2022 года вероятно ограничение до двух бесплатных проверок в год.
Узнать качество своей кредитной истории можно в Райффайзенбанке: данные по кредитному рейтингу раз в месяц предоставляются без оплаты для всех клиентов — заявку можно подать в мобильном приложении или личном кабинете на сайте.
Что портит кредитную историю
Есть несколько факторов, которые могут привести к оцениванию кредитной истории как отрицательной.
Насколько кредитная история влияет на решение по заявке на ипотеку
Кредитная история учитывается в скоринге. Скоринг — это технология оценивания банком платежеспособности заемщика. Методология не разглашается и различается в разных банках. Базовый принцип един: скоринг подразумевает математический анализ данных о доходах, расходах, имуществе, составе семьи и порядке расчета по предыдущим долгам клиента, который дает возможность оценить вероятность успешного погашения нового кредита.
Кредитная история предоставляет сведения о предыдущих долгах. Сказать, что при наличии отрицательных записей КИ будет однозначно плохой, нельзя: имеет значение тип записи и срок ее давности.
Например, если у заявителя есть просроченный штраф за неверную парковку несколько лет назад, по которому вынесено судебное решение, или у него состоялся суд по взысканию налоговой задолженности, но при этом есть кредитная карта, которая исправно погашается в льготном периоде, хороший официальный доход, постоянное место работы, в последние годы нет никаких отрицательных записей в кредитной истории — у такого клиента высокие шансы получения одобрения по ипотеке.
При наличии разовых технических просрочек по кредитным картам или займам, которые были несколько лет назад и не повторялись, шансы взять ипотеку тоже высоки.
Если у заёмщика длительная история, есть кредит, который он исправно выплачивает, но в последнее время постоянно образуется просрочка по кредитной карте — это негативный сигнал для кредитора.
Глубина анализа кредитной истории банками не разглашается. Решение о выдаче ипотеки принимается по совокупности факторов. Если у заемщика семья, есть дети, оба супруга работают, не имеют текущих долгов, имеют право на получение государственной субсидии, получили материнский капитал, имеют первоначальный взнос — решение по ипотеке может быть положительным даже при наличии отрицательных записей в кредитной истории титульного заемщика.
Как сделать лучше кредитную историю
Если вы уже подаете заявку на ипотеку, кардинально изменить кредитную историю вы не успеете. Несмотря на то, что сведения о значимых финансовых событиях передаются источниками в БКИ в течение 5 дней, это не означает, что через 5 дней ваша история улучшится. Она изменится, да, но качественные улучшения рассматриваются лишь в периоде.
Опираясь на анкеты банков, где требуется указать доход за последний год или иметь стаж не менее 6 месяцев на последнем месте работы, можно предположить, что банки оценивают изменения в кредитной истории за последние 6–12 месяцев. Если вам нужно взять серьезный кредит — проверьте свою историю заранее.
Чтобы повысить свой рейтинг заемщика, нужно:
Ликвидировать все просрочки по обязательствам, включая кредиты и штрафы, задолженности по договорам.
Сократить число одновременно открытых кредитных договоров. Рефинансировать небольшие задолженности, объединив их в одну. Это касается, в первую очередь, кредитных карт и потребительских кредитов. Если карты две — закройте ту, которой пользуетесь реже, кредиты объедините в один. Займы в МФО рефинансировать в банке, как правило, нельзя, но их можно закрыть с кредитной карты.
Не подавать заявки на новые кредиты, карты и, особенно, займы в МФО.
Аккуратно и вовремя гасить текущий долг.
Если у вас нет кредитов, но кредитный рейтинг невысок, можно, напротив, оформить кредитную карту или купить в рассрочку необходимый товар. Стоит выбрать тот банк, где вы планируете брать ипотеку — это точно отразится в вашей истории, в том числе, внутрибанковской.
Как повысить шансы на одобрение ипотеки
Если в вашей кредитной истории есть отрицательные записи в недавнем прошлом, претендовать на ипотеку все равно можно. Шансы на одобрение заявки на ипотеку повышает:
Первоначальный взнос в размере более 15% Желательно, чтобы это были «живые» деньги, а не средства материнского капитала, например.
Наличие дебетовой карты банка, где вы планируете взять ипотеку, а также регулярных трансакций по ней. В Райффайзенбанке можно открыть дебетовую с бесплатным обслуживанием, которая позволяет получать возврат 1,5% от всех покупок и открыть накопительный счет по повышенной ставке. Используйте ее для расчетов: банку будет проще оценить ваше финансовое положение.
Открытый вклад, депозит, инвестиционный счет в банке. Важно, чтобы продукт был активен несколько месяцев до момента подачи заявки.
Наличие залогового имущества кроме того объекта, что приобретается в ипотеку.
Оформление страхового полиса на недвижимость и основного заёмщика.
Перечисленные способы не являются гарантом получения ипотеки при испорченной кредитной истории. Если вам отказали, не надо подавать новую заявку сразу же. Стоит проверить свою кредитную историю и постараться исправить недочеты.
Что делать, чтобы не отказали в ипотеке
Идеальный заемщик имеет официальный доход 200 000 рублей, поручителя, залоговое имущество, вклад на полмиллиона и квартиру в области. Нет, две квартиры! И чтобы одна покрытая золотом.
В реальности такие заемщики встречаются редко. Банки об этом знают, поэтому с готовностью рассматривают заявки на ипотеку от обычных людей с небольшой зарплатой, тремя детьми и автокредитом.
Я расскажу как сотрудник банка, что и как надо делать, чтобы получить ипотеку, если ваша жизнь далека от банковского идеала.
Все персонажи и ситуации в статье вымышленные. Любые совпадения случайны.
Не подделывать справки о доходах
Василий решил взять ипотеку. У него стабильная зарплата менеджера и ежеквартальная премия по итогам работы. Средний заработок Василия за последние полгода — 65 тысяч рублей в месяц.
При проверке данных банк засомневался в реальности этой суммы, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствие. Василию отказали в ипотеке без возможности повторного обращения. Банк проинформировал других кредиторов, и теперь Василий не сможет получить ипотеку и в другом банке.
Если бы он не подделывал справку, а обратился за консультацией к ипотечному менеджеру, возможно, банк предложил бы ему увеличить первоначальный взнос или продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.
В крайнем случае Василию пришлось бы подождать, пока ему повысят зарплату, или найти дополнительные источники дохода.
Рассказать о неофициальных доплатах
Могло быть так, что премии, которые получает Василий, ему платят из «черной кассы» и поэтому он не может их подтвердить документально. Получается, что по справке 2- НДФЛ его официальный доход 65 тысяч, но с премиями он стабильно получает 90.
В таком случае Василию надо честно рассказать банку, что по справке у него один доход, но по факту ему доплачивают и заработок у него выше. Банк уточнит у работодателя полный доход Василия.
Банк не собирается устраивать проблемы работодателю Василия. Его задача — понять реальную платежеспособность потенциального клиента. Если доход подтвердится, банк одобрит ипотечный кредит. Никто не пойдет в ФНС докладывать, что ООО «Ромашка» недоплачивает взносы.
Запрос по форме банка будет использован только как подтверждение дохода. Банк обязуется обеспечить конфиденциальность этой информации.
Составить брачный договор
Молодожены Анастасия и Дмитрий решили взять ипотеку, чтобы купить собственную квартиру и съехать от родителей. У Анастасии есть деньги на первоначальный взнос. Супруги договорились, что будущая квартира будет ее собственностью, а Дмитрий не будет участвовать в выплатах по кредиту.
Такой кредит в банке не одобрят, ведь по действующему законодательству супруг обязан быть стороной договора. Чтобы получить ипотеку, Дмитрий с Анастасией могут заключить брачный договор.
В брачном договоре надо указать, что Дмитрий не будет нести солидарную ответственность по этому кредиту или по любым кредитным обязательствам Анастасии.
Не подписывать справки самому себе
У Анастасии и Дмитрия есть еще одна проблема: она работает директором на предприятии, которым владеет супруг. Они оба не могут подписать справку о доходе Анастасии, иначе банк заподозрит неладное и откажет в ипотеке. Справку нельзя подписывать самому себе и членам семьи.
В этой ситуации заверить документ может главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.
Не бояться сменить работодателя
Игорь давно работает в одной организации, у него высокий официальный доход, который совпадает с отчислениями в пенсионный фонд, нет родственников среди начальников, а супруга готова участвовать в кредитных обязательствах.
Игорь заполнил заявку, подал ее в банк и ждет ответа. Спустя пару дней ему звонит ипотечный менеджер и загадочно говорит: «Мы рекомендуем вам сменить работодателя».
Это значит, что банк проверил документы Игоря и узнал, что у его работодателя есть проблемы. У банков есть доступ к огромной базе данных о собственниках и работодателях. Если кредитор рекомендует сменить место работы, значит, организация находится в плохом финансовом состоянии и может скоро закрыться.
Если Игорь найдет новую работу и подаст повторную заявку, ему, скорее всего, одобрят кредит.
Подтвердить неофициальный доход
Михаил работает официантом и в среднем зарабатывает 100 000 рублей в месяц, но по 2-НДФЛ у него только 10 000 рублей оклада, а остальное — чаевые. Кажется, что с такими документами у него нет шансов на ипотеку, но некоторые банки могут одобрить Михаилу кредит, если он правильно и честно заполнит анкету.
В анкете он должен подробно рассказать:
Банк отправит запрос на имя работодателя Михаила, чтобы проверить достоверность данных. Работодатель должен внести необходимую информацию и заверить ее. Этот документ Михаил представит банку в качестве доказательства доходов.
Если работодатель откажется заверять официальный документ, Михаил может договориться с ипотечным менеджером об устном подтверждении. В этом случае банк позвонит по официально зарегистрированному на имя работодателя номеру и попросит руководителя Михаила устно подтвердить информацию.
Если при звонке кто-то запнется, не сразу вспомнит, как давно работает Михаил, или рядом не будет ответственного лица, банк может отказать в выдаче кредита.
Плюсом для Михаила станет хорошая кредитная история, имущество, вклады и надежный поручитель. Ему надо быть готовым, что банк может установить чуть большую процентную ставку и запросить повышенный первоначальный взнос.
Быть надежным предпринимателем
Не все банки рассматривают предпринимателей на роль ипотечных заемщиков. Это связано с опасениями за стабильность бизнеса.
Чтобы ИП одобрили ипотечный кредит, он должен отвечать требованиям банков:
Некоторые банки категорически отказываются рассматривать заявки от некоторых категорий ИП. Такова жизнь.
В документах, которые представит предприниматель, должны быть отражены его налоговые и пенсионные отчисления. Выбранный режим налогообложения должен соответствовать реальной деятельности. Если банк выявит сомнительные операции, он не захочет рисковать и откажет в ипотеке.
Кому точно не дадут ипотеку
Клиентам моложе 20 или старше 65 лет. Если вы слишком молоды, банк сочтет вас ненадежным плательщиком. Пожилым людям кредит не одобрят, потому что минимальный срок выплат — 3 года, а средняя продолжительность жизни в России — меньше 71 года.
Заемщикам без дохода. Если клиент говорит, что будет платить, но не дает никаких сведений о заработке, банк не сможет ему доверять.
Если кредитор обнаружит долги раньше потенциального заемщика, он может порекомендовать оперативно оплатить задолженность и повторно рассмотрит заявку. Но чаще всего кредиторы без объяснений отказывают должникам.
Отказать нельзя одобрить: дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей в 2021 году
Несвоевременные платежи, просрочки и вовсе отказ от погашения кредита — все это признаки недобросовестного заемщика. Таких банковские организации не любят. Давать деньги в долг без точного понимания, что их вернут вовремя и с начисленными процентами, никто не будет.
Именно поэтому в финансовых организациях придирчиво оценивают платежеспособность клиентов, обращающихся за займом. Но это не говорит о том, что ипотека с плохой кредитной историей и просрочками невозможна. Скорее, у нее есть существенные нюансы, о которых стоит помнить, обращаясь в банк.
Контроль недобросовестных заемщиков
Информация о каждом человеке, который хоть однажды обращался в банк за кредитом, вносится в базу данных. Она называется Бюро кредитных историй. В ней фиксируют все: начиная от размера взятой в долг суммы, заканчивая соблюдением клиентом условий договора и регулярности выплат.
БКИ едина для банковских организаций страны. Это межбанковская система, доступ к которой есть у всех кредиторов на финансовом рынке. Поэтому ошибочно полагать, что если в одном банке вы когда-то не рассчитались по кредиту, то в другом этого не знают и деньги без проблем дадут. В первую очередь клиента проверят по БКИ и сформируют отношение к нему.
Прошлые просрочки платежей и слишком быстрые выплаты вредят репутации заемщика. Банковские организации не любят клиентов, которые закрывают кредиты слишком быстро, но еще больше тех, кто не гасит их совсем. История заемщиков отражается в БКИ примерно с 2004 года.
Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей
«Предсказать решение банка невозможно, — комментирует этот вопрос пресс-служба Сбербанка («Сбера»). — Каждая заявка рассматривается индивидуально. При рассмотрении банк проверяет не только кредитную историю. Учитывают также данные, предоставленные потенциальным заемщиком, на предмет их полноты и достоверности. Анализируют платежеспособность и другие факторы. Оценивают возможные риски, помогая тем самым клиентам избежать чрезмерной долговой нагрузки».
Не существует перечня банков, дающих ипотеку с плохой кредитной историей. Но есть алгоритм действий, который повысит шансы на получение кредита.
1. Посетите несколько финансовых организаций. В одних к клиентам с прошлыми просрочками относятся строго, в других — чуть лояльнее. По разговору с менеджером позиция банка станет понятна в первую же встречу.
2. Правильно стройте переговоры. Не скрывайте, что в прошлом при исполнении кредитных обязательств у вас были «огрехи». Это все равно станет известно, поэтому лучше рассказать об этом самому и аргументировать причины просрочек платежей. Если они уважительны, банк может пойти навстречу. А вот если потенциальный заемщик скрывает информацию, шанс получить отказ многократно увеличивается.
3. Подтвердите свою финансовую состоятельность. Предоставьте справку о доходах с места работы, трудовую книжку с печатью отдела кадров. Если есть дополнительные источники заработка, подтвердите их. С плохой кредитной историей можно взять ипотеку, если вы убедите финансовую организацию в своей платежеспособности.
4. Предоставьте залог. Как правило, в этом качестве банками рассматриваются только недвижимость и транспорт. Если вы берете ипотеку, залогом становится недвижимость, которую вы покупаете. Но при плохих «прошлых показателях» может потребоваться больший залог. Идеально, если его стоимость больше запрашиваемой суммы.
Повышает доверие к заемщику привлечение поручителей или созаемщиков. Но здесь важно оценивать их «качество». Если у супруга или жены плохая кредитная история, шансы на получение ипотеки с такими созаемщиками окажутся еще ниже.
Плохие помощники
По информации пресс-службы «Сбера», обращаться в фирмы, которые «помогают улучшить» кредитную историю за деньги, не имеет смысла. Во-первых, сделать это невозможно. Единственный способ изменить свою репутацию — исправно платить по кредитам. И если в данный момент у вас есть просрочки по платежам, еще до обращения в банк их нужно погасить.
Во-вторых, такие фирмы не имеют влияния на банковских сотрудников и не могут вмешаться в работу БКИ. Свои услуги они оказывают только на словах и за деньги, которые потенциальный заемщик платит ни за что. Правильнее будет направить эти средства на погашение текущих долгов.
«Для банков это один из главных критериев при рассмотрении заявок», — уточнили в пресс-службе «Сбера».