Участок без подряда в коттеджном поселке что это такое

Участки без подряда: что разрешено и что запрещено строить собственникам

Приобретая участок без подряда в организованном коттеджном поселке, покупатель мечтает о такой жизни, какую он видел в красочных рекламных буклетах застройщика: красивые дома, ухоженные участки, счастливые хозяева. Но реальность такова, что у собственников земли есть права застраивать свои участки так, как им хочется. Совсем не так, как на картинке.

Концепция застройщика им вовсе не указ. Так что же – каждый строит дом в стиле «кто во что горазд» или застройщик может вводить какие-то ограничения? В этой проблеме разбирался портал Metrinfo.Ru.

С тем, что застройщик не может вносить ограничений по срокам строительства или по проектам планируемых к постройке коттеджей, согласен и Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). Как правило, жители поселка создают административную структуру (некоммерческое партнерство, ЖСК, ТСЖ и т.п.), которая утверждает требования к размеру домов, их расположению или стилю. Эти требования должны соблюдать все жители. Созданная внутри поселка комиссия утверждает проект будущего дома и принимает определенные меры при нарушении правил.

Однако, обращает наше внимание, Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент») все эти указания действуют только до того момента, пока собственник земельного участка является членом этого сообщества. Собственник может выйти из нее, если его что-то не устраивает, и, соответственно, решения организации жильцов на него распространяться не будут.

Когда земля вообще не ваша
Сегодня ситуация на рынке загородной недвижимости складывается непросто. Сергей Ковалев, директор по маркетингу компании «ГРОСС-ИНВЕСТ» (комплекс поселков «Долина Имений»), отметил, что в условиях финансовой нестабильности многие компании вынуждены продавать участки без подряда в организованных коттеджных поселках. В таком случае продажи могут начинаться еще до межевания, и свидетельства на землю покупатели получить не могут, так как товара еще тоже нет. Вместо договора купли-продажи заключается предварительный договор.

Что застройщик хочет запретить…
По словам Юрия Сорокина, директора по развитию ГК «Партнеры Земли», отсутствие регламента со стороны девелопера поселка освобождает покупателя от ограничений по застройке участка в будущем: он может построить любой дом на свой вкус. Но чаще подразумевается, что покупатели будут следовать условиям, заложенным в генплан территории и в концепцию самого поселка.

Как отмечает Артур Хахоков («Красивая Земля»), девелопер может наложить ограничения на архитектурный стиль домов, а также на сроки их возведения. Например, в поселках «Александровская Слобода», «Папушево», «Опушкино», «Крючково-2», «Павлово-2», «Приозерье», «Ривер Клаб» одним из условий приобретения земельного участка без строительного подряда является обязательное согласование будущего проекта дома с архитектурным бюро компании-застройщика в целях соблюдения общего стиля.

Иван Синицын, партнер программы «Новые дачи», рассказал, что по условиям контракта, покупатель участка без подряда в поселке «Гагаринлэнд» должен возвести коробку дома в течение трех лет в рамках заданного архитектурного стиля (требования ограничивают высоту постройки и тип фасадов). В случае несоблюдения договора, предусмотрена возможность обратного выкупа девелопером участка.

Дмитрий Герасимов («Окская слобода») среди наиболее часто встречающихся ограничений со стороны девелоперов назвал строительство домов только из определенного материала и ограничение по высоте заборов вокруг участков. Например, в поселках «Романовские дачи» и «Заречье Вилладж» на участках без подряда можно построить дом только из дерева (бревна или бруса). А в «Волшебной стране» и «Окской слободе» запрещено возводить «глухие» трехметровые заборы. Впрочем, Евгений Иванов («ЗАГОРОДЪ») считает, что единственный способ у застройщиков поселка хоть как-то повлиять на собственника участка, скажем в вопросе выбора ограждения, это поставить «правильное» или «концептуальное» ограждение самостоятельно по всему поселку.

По большому счету, это всего лишь рекомендации. Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», считает, что юридической силы данные ограничения не имеют, и если владелец участка захочет построить дом в другом стиле, никто не сможет ему препятствовать. Но строить как угодно все-таки не получится. Есть ограничения объективного характера.

Какие препоны обойти не удастся
Наталья Бланкова отмечает, что владелец участка может ориентироваться лишь на Градостроительный кодекс, который накладывает ограничения, например, на высоту построек. В частности, дома площадью более 600 кв.м должны проходить согласования с архитектором района.

Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ») напомнил о существовании типовых требований к размещению объектов на участке, которыми никак не получится пренебречь. В противном случае строение будет признано незаконным и его не зарегистрируют в регистрационной палате. В частности, общая площадь застройки, включая дорожки и площадки, должна быть не более 30% площади участка; допускается строительство одного жилого строения и не более двух хозяйственных построек и проч.

Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли») говорит, что уровень возможных ограничений также зависит от статуса земли. Если это земля под дачное строительство, то с точки зрения законодательства девелопер не может вводить какие-либо ограничения на застройку. Но если статус земли – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), то ограничения прописываются в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые принимаются муниципалитетами. Эксперт отметил, что по практике для новых коттеджных поселков ПЗЗ разрабатываются редко.

Быть несговорчивым невыгодно
Сергей Ковалев («ГРОСС-ИНВЕСТ») обратил внимание на то, что нарушения требований застройщика могут оказаться невыгодны покупателям. Вспомните, что происходит при покупке автомобиля у автодилера: если автовладелец нарушает какие-то из его требований по эксплуатации или обслуживанию автомобиля, дилер устраняется он гарантий на определенный вид работ. Подобная угроза висит и над собственниками участков, которые предпочитают не следовать рекомендациям девелоперов, а проводить собственную политику. Сергей Ковалев признает, что набор законных санкций здесь существенно ограничен: например, некоммерческое партнерство (в которое объединились дачники) не выдает согласование на постройку дома, требуемое в администрации для регистрации строения, или препятствует в выдаче технических условий на участок, но и этого достаточно, чтобы усложнить жизнь несговорчивому собственнику.

Впрочем, Александр Богданов («Велес Капитал Девелопмент»), говорит, что в целом такое давление не соответствует закону. Юрий Сорокин (ГК «Партнеры Земли») также соглашается с тем, что по действующему законодательству у продавца нет четких механизмов заставить покупателя соблюдать все ограничения, прописанные в договоре.

Так стоить ли нарушать?
Однако выбор в пользу участка без подряда во многом обусловлен тем, что покупатель изначально ориентируется на проект поселка, разработанный застройщиком. В таком проекте представлены проекты домов и участков, наглядно показана организация общественной территории, дорог и многое другое. Иван Синицын («Новые дачи») предупреждает, что если девелопер подписывает договор купли-продажи и не ограничивает покупателя в формате и сроках застройки это грозит тем, что из подобных проектов через 3-5 лет могут образоваться поселки, напоминающие традиционные дачные поселки 90-х с ярко-выраженной архитектурной эклектикой. Многие покупатели, приобретая участки в организованных коттеджных поселках, стремились уйти от беспорядочной застройки, но в сложившихся условиях у них есть риск опять туда вернуться

По мнению Дмитрия Герасимова («Окская слобода») ограничения со стороны застройщика вполне справедливы, потому как создаются они во имя общих интересов будущих жильцов организованного поселка. Кроме того, все условия сделки обсуждаются заранее, и покупатель, заключая контракт, изначально принимает их.

Источник

Участки без подряда – как не стать обманутым

Отправим материал на почту

Сфера недвижимости традиционно привлекает к себе огромное количество романтиков с большой дороги и аферистов всех мастей. Что вполне понятно: ставки в игре с законом здесь столь высоки, что рискнув пару раз, можно безбедно существовать в течение года.

Приобретая участок без подряда, стоит знать, какие подводные камни могут ожидать неискушенного покупателя и с какими видами афер, возможно, придётся столкнуться.

Участок без подряда

— Участки без подряда делятся на две принципиально разные категории: с подведенными коммуникациями и без них – отмечает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.

– Когда в кризисном 2009 году рынок недвижимости «застыл», крупные землевладельцы раздели большие наделы на участки и стали активно продавать их с обещанием подвести коммуникации в ближайшее время. В результате на этот вид земельных наделов образовался ажиотажный спрос. Многие эксперты предрекали скорое снижение интереса к данному продукту в сфере недвижимости, но время показало, что и сегодня участки без подряда находятся на пике продаж.

Самые выгодные участки расположены в посёлках, строительство которых почти окончено. Их хотят заполучить большинство застройщиков, чтобы построить здесь дома и выгодно перепродать уже с подрядом. Сегодня в общей сложности на первичном рынке Подмосковья насчитывается более 62 000 загородных объектов и более 70 процентов составляют участки без подряда.

Заведомые плюсы

Обязательство одной из сторон качественно и в срок выполнить тот или иной вид работ, сдав её заказчику, является договором подряда. Клиент, в свою очередь, должен оплатить работу в полном объеме и тоже в оговоренные сроки. Если соотнести это с участком, то речь идет о строительстве дачного или загородного жилого дома на участке земли. В свою очередь, участок без подряда – это кусок земли, приобретённый без какой-либо юридической ответственности сторон. Покупатель заключает только договор купли-продажи – и всё. В такой сделке есть однозначные плюсы:

Бывает, что разница в стоимости участка в пользу покупателя доходит до тридцати процентов. Также, в случае договора без подряда не придется платить за стоимость строительства.

При этом стоит учитывать и «обратную сторону медали». Экономия не всегда выгодна, а порой и откровенно, опасна. Во всяком случае, в таком серьезном деле, как строительство дома. Специалисты считают, что в большинстве случаев овчинка выделки не стоит и сберечь получится максимум 100-200 тысяч рублей.

«Серые» бригады, как показывает практика, на этапе сделки озвучивают одну сумму, а по факту – другую, с разницей в свою пользу, разумеется. Поэтому правильней заключать договор и работать с проверенной компанией, имеющей в городе хорошую репутацию и дающей гарантии обслуживания дома в будущем.

Для многих – это достаточно немаловажное и весомое преимущество подобной сделки, особенно на фоне уже готовых домов в новых поселках похожих один на другой, как близнецы-братья. Собственник пустого земельного участка может построить хоть дворец, хоть хижину дяди Тома – все зависит от финансовых возможностей владельца земли.

Приобретение участка без подряда считается хорошим инвестиционным проектом, ведь капитальное строительство можно отложить на более удобный в финансовом или сезонном плане период.

Дважды в одну воронку

Это становится возможным по нескольким причинам. Из-за несвоевременной или неграмотной регистрации договора купли земли в кадастровом региональном ведомстве, подделки документов, юридической безграмотности покупателя.

Самая распространенная ошибка приобретателя участка без подряда заключается в том, что гражданин уверен, что после подписания договора и передачи денег вопрос решён. Все – теперь он полноправный хозяин земли! Однако это только часть сделки и требуется регистрация соглашения в определенных госструктурах. Согласно российскому законодательству, законным владельцем участка считается гражданин, первым зафиксировавший переход права собственности на участок в соответствующих структурах. Но проблема в том, что если земельный надел уже побывал в поле зрения мошенников, в нагрузку к нему может прилагаться судебная тяжба, и не одна.

Молодая семейная пара из Подмосковья приобрела участок без подряда в хорошем поселке, расположенном недалеко от Москвы. Продавец работал по доверенности, которая на поверку оказалась «липовой».

— Продавал землю мужчина, доверенность на которого якобы выписала его жена, – рассказывает Ирина, покупательница. – На самом деле такой документ она не подписывала, эта семейная пара находилась в состоянии развода, только заявление они еще не подали. Муж не хотел делиться деньгами, вырученными с продажи участка, и подделал доверенность. Его вторая половина об этом ничего не знала.

Мы с мужем почему-то не проверили подлинность документа, и отдали деньги аферисту. В итоге его жена подала в суд, и сделка была признана недействительной. После чего уже судились мы, чтобы вернуть средства, которые этот горе-продавец по факту выплачивал нам частями, через службу судебных приставов в течение двух лет. Понятно, что на эти «клочки» мы ничего уже купить не смогли. А нужно было всего лишь сходить к нотариусу, который якобы выдал эту бумагу!

Участок с сюрпризом

Участок всем хорош: географически находится в привлекательном месте, стоимость земли не превышает рыночную и у продавца даже есть на руках такой удивительный документ, как топографическая схема. Где отмечено, что подземных коммуникаций, построенных ранее, здесь не было, нет, и не будет. Во всяком случае, до тех пор, пока новый хозяин их не захочет провести.

На самом деле, на таком участке находится целая сетка из подземных труб, перенос которых обойдется в огромную сумму. Если, вообще, будет возможным с технической точки зрения. Может оказаться так, что под землей находятся телефонные линии, газо или водопровод. А с точки зрения российского законодательства самовольное возведение построек в таком месте наказывается штрафом и принудительным переносом дома в другое место. Очевидно, что придется выложить колоссальные деньги, не считая тех, что уйдут в карман мошенникам.

– Нашла хороший участок, все понравилось, – рассказывает пенсионерка из Санкт-Петербурга Валентина Петровна.

– Продавец показал все документы и даже геологическую экспертизу предоставил, где было указано, что земля «чистая», никаких строений или подземных труб здесь нет. Но я в прошлом юрист-консульт и решила подстраховаться, проверить информацию.

И оказалось, что там не просто коммуникации проведены, а газпровод! Вот бы я домик там построила, разорилась бы на переносе, оплате штрафов и судах. Так что все нужно тщательно проверять, все-таки покупка земли – это не поход в магазин за хлебом.

Техника безопасности сделки

Первое правило оформления любых сделок с недвижимостью, и в первую очередь, при сделках покупки участка без подряда – привлечение в помощь профессиональных юристов. Правовое законодательство в России постоянно подвергается изменениям, дополнениям и редактированию. Так что успеть зафиксировать все нововведения и тем более «откатать» их на практике под силу только профессионалу. Кстати, правоохранители, разбирая мошеннические схемы, отмечают, что аферисты присматриваются к потенциальному покупателю участка без подряда заранее.

Не ленятся мониторить специализированные СМИ, где продавцы размещают объявления о купле-продаже земли, сайты и другие источники. Поэтому в объявлениях не нужно давать лишней информации, которая может дать пищу для размышления преступникам.

Что должно насторожить при покупке участка без подряда:

И еще: отсутствие на руках разрешения на строительство жилых зданий на данном участке может создать серьёзную преграду в возведении дома мечты. Так что, это первое, о чем нужно побеспокоиться, приобретая участок, минуя договор подряда.

Видео описание

Наглядно о подводных камнях при покупке участка без подряда, смотрите в видеоролике:

Заключение

Если говорить о наиболее перспективных участках без подряда в столице, то эксперты прогнозируют превышение спроса на участках, расположенных до тридцати километров от Москвы. Более того: в 2019 году здесь даже будет прослеживаться дефицит свободной земли. Прежде всего, потому, что в таких поселках наиболее доступные цены на землю. На большом расстоянии от центра, напротив, предложение значительно превысит спрос, и ценник на участки снизится. Так что если выбор сделан в пользу участка без подряда, стоит позаботиться о предполагаемом месте и оформлении документов уже сейчас.

Источник

Как купить участок в Подмосковье

В 2015 году мы с супругой решили переехать за город и жить поближе к природе.

Мы не хотели покупать готовый дом, а собрались строить сами. Но перед этим надо было приобрести участок — на поиски и оформление ушло всего две недели. Вот наша история.

Выбор коттеджного поселка

Мы сразу решили, что будем покупать участок в новом коттеджном поселке, без посредников, напрямую у девелопера. Девелоперы — это компании, которые выкупают много земли сразу, разрабатывают проект будущего жилого массива, подводят коммуникации, делят землю на участки, регистрируют их, а потом распродают. Таких компаний в Подмосковье десятки, у всех есть сайты. Ищите по запросу «коттеджный поселок в Подмосковье».

Чтобы подобрать участок, мы искали на сайтах девелоперов раздел «Генплан» или «Участки»: там можно посмотреть планировку и цены.

Иногда девелоперы выкладывают только описание поселка без каких-либо подробностей. Мы в таком случае оставляли заявку с просьбой перезвонить. Но надо быть готовым к тому, что, если условия вас не устроят, менеджеры потом будут периодически названивать с новыми предложениями.

Главное, от чего зависит цена участка, — это как далеко поселок расположен от Мкада. Еще на цену влияет наличие в поселке коммуникаций: газ, канализация, вода, электричество. Бывает, что коммуникаций еще нет, но девелопер планирует подвести их позже. Все сроки должны прописываться в договоре купли-продажи.

Мы не хотели переплачивать за коммуникации, поэтому искали участок, где было бы только электричество и газ. Септик для канализации можно установить самому, а для воды пробурить скважину — все это нам потом обошлось в 300 тысяч рублей. Если же купить участок без газа и сделать электрическое отопление, то придется платить за электроэнергию в 10—20 раз больше.

Наш девелопер сильно затянул с подведением газа, первые годы зимой пришлось пользоваться электрическим отоплением — это обходилось в 10—15 тысяч в месяц. За газовое платили бы тысячу.

Как изменяется цена участка в зависимости от расстояния от Мкада и наличия коммуникаций

Если поселок находится недалеко от шоссе или железнодорожной станции, за это тоже придется доплатить. В нашем районе цена земли рядом с трассой отличалась от участков в 10 минутах езды от дороги на 20 тысяч рублей за сотку.

На цену влияют и другие факторы. Чем меньше рядом соседей, тем дороже земля. Цена вырастает в два-три раза, если рядом с поселком есть водоем, а участок граничит с пляжем или выходом к реке или озеру.

Еще я советую обращать внимание на расстояние до ближайшего магазина, аптеки, как добраться до местной больницы — на общественном транспорте или только на машине.

В итоге мы с женой выбрали коттеджный поселок под Домодедово в тихом районе в 40 км от Мкада. До ближайшей железнодорожной станции 7 км — это 10 минут на машине или 15 минут на автобусе, остановка в ста метрах от нашего поселка. Из коммуникаций — только электричество и газ. Участок в 15 соток обошелся нам в 1 950 000 рублей вместе с паем за коммуникации.

мы заплатили за участок в 15 соток с паем за коммуникации

Подряд

Некоторые девелоперы продают участки только с подрядом. Покупая землю, вы обязуетесь заключить с этой же компанией договор на строительство дома. Если на генплане поселка на сайте уже нарисованы коттеджи, обычно это значит, что участки продаются только с подрядом.

Покупать такую землю невыгодно: проект дома придется выбирать только из вариантов, которые предлагает девелопер. Кроме того, строить будут неизвестно из каких материалов, а цена дома может оказаться выше рыночной.

Посмотреть на участок

Зимой из-за снега тяжело понять, насколько участок ровный, а уклон в несколько градусов увеличит стоимость фундамента. Поэтому советую ездить на просмотр летом. Если участок понравился, лучше приехать еще раз без менеджера, чтобы никто не давил и можно было без проблем погулять по окрестностям и пообщаться с теми, кто уже живет в поселке. Вот на что рекомендую обратить внимание.

Почва. На глине или песке нельзя развести огород, а плодовые деревья будут чахнуть. Придется снимать верхний слой земли экскаватором и завозить плодородный грунт. Это лишние расходы.

Грунтовые воды. Если они близко от поверхности, то понадобится укреплять фундамент, чтобы стены не трескались. Если глубоко — скважина для воды обойдется дороже. Геологическую разведку на участке проводить дорого, но стоит поинтересоваться у соседей, как у них обстоят дела с грунтовыми водами.

Категория земель и вид разрешенного использования. Легально построить жилой дом, в котором можно прописаться, разрешено только на земле для индивидуального жилищного строительства. Узнать назначение участка можно на сайте Росреестра.

Водоемы. Летом у воды собираются любители шашлыков и громкой музыки, а также любители человеческой крови — комары.

Неприятные запахи. Мы гуляли по окрестностям, чтобы узнать, нет ли рядом источников неприятных запахов: свалки, свинофермы или секретного химического комбината. Имеет смысл полетать над картой в режиме спутника и посмотреть, что есть неподалеку.

Как хитрят девелоперы

Пока мы выбирали участок, пересмотрели десятки сайтов и пообщались с разными менеджерами. Оказалось, что иногда они хитрят. Вот какие способы мы встречали чаще всего.

Указывают на сайте цену на самый дешевый участок в поселке. Цена вырастет, если понравится другой участок, поближе к дороге или воде.

Не говорят про обязательные доплаты. При заключении договора выясняется, что необходимо заплатить за работу по согласованию проекта, межеванию, подведению коммуникаций. Девелопер делит общую сумму затрат на всех покупателей, продавая им «пай» — долю от инфраструктуры в поселке. Цена пая может быть выше, чем земли.

Обещают коммуникации только на словах. Менеджер может клятвенно заверять, что девелопер проведет в поселок газ, воду, электричество, дорогу и вдобавок привезет основной состав шоу-балета «Тодес». Но если об этом не написано в договоре, значит, вам никто ничего не должен.

Сначала читать, потом подписывать

Оформить покупку

Советую узнать об акциях или просто попросить скидку. Мы договорились с девелопером о беспроцентной рассрочке на девять месяцев. Правда, все это время участок оставался в собственности девелопера, и разрешение на строительство мы смогли получить только после полной оплаты.

Я попросил прислать договор на почту, чтобы прочитать все внимательно. Прежде чем подписывать, советую прочитать еще раз: договор, который вам прислали раньше, и тот, что предлагают подписать сейчас, могут не совпадать.

После полной оплаты нужно подписать акт приема-передачи участка. А затем — зарегистрировать право собственности на участок в МФЦ или на сайте госуслуг. Некоторые девелоперы берут эту работу на себя — тогда придется получить доверенность у нотариуса.

После того как право собственности зарегистрировали, нам выдали выписку из Единого госреестра прав на недвижимость. Участок стал нашим, и мы начали строительство дома, о котором я расскажу в следующей статье.

Источник