Условно разрешенный вид использования земельного участка что это значит
Условно разрешенный вид использования земельного участка что это значит
ГрК РФ Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 37 ГрК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ)
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
4.1. Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 37 Градостроительного кодекса РФ
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ статья 37 настоящего Кодекса дополнена частью 2.1, вступающей в силу с 1 января 2017 г.
2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
ГАРАНТ:
См. Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Информация об изменениях:
4.1. Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается.
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.
7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.
Основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение ВРИ
Разделы статьи:
Знание о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимо не только для его собственника. Оно требуется и для будущих землевладельцев.
Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в свидетельстве на право или в Выписке ЕГРН указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.
Земля должна использоваться по целевому назначению. Мало того, в современном представлении наименований видов использования, установленных Классификатором ВРИ ЗУ вида «КФХ» нет. Поиск участка придётся вести иным порядком.
Виды разрешённого использования земельных участков
Вид разрешённого использования земельного участка – это параметр, определяющий возможные способы эксплуатации надела и объектов капитального строительства:
ВРИ ЗУ – один из параметров градостроительного регламента любой территориальной зоны поселения.
ВРИ ЗУ разделены на типы:
Основные ВРИ ЗУ
Это главные виды эксплуатации участка. Собственник ЗУ вправе сделать выбор предпочтительного для себя вида из состава основных ВРИ:
Условно разрешённые ВРИ ЗУ
Они не относятся к основным, но введение их допустимо градостроительным регламентом той территориальной зоны, к которой относится участок.
Для установления условно разрешённого ВРИ участка требуется проведение дополнительных согласований – через рассмотрение в Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования и на публичных слушаниях.
Вспомогательные ВРИ ЗУ
Эти виды эксплуатации участков – дополнительные к основным и условно разрешённым ВРИ.
Они могут быть только совместно с основными и условно разрешёнными видами. Не должны быть преимущественными.
К вспомогательным видам относятся, например, гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.
Выбирать вспомогательные виды без выбора основного запрещено.
Основные ВРИ земельных участков
Состав основных ВРИ ЗУ и допустимых на участке ОКС указывается в Классификаторое ВРИ
Изменение основного ВРИ на другой вид проводится по Классификатору ВРИ. Виды, не включённые в Классификатор, в ЕГРН не вносятся.
Изменение ВРИ объектов капитального строительства, связанных с переводом:
осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.
Основной вид разрешённого использования земельного участка считается изменённым с момента внесения записи в ЕГРН.
Основные виды разрешённого использования земельных участков сгруппированы в Классификаторе по разделам. Они соответствуют целевыму назначению участков:
Каждый из разделов состоит из подразделов, объединяющих группы ВРИ земельных участков для той иной территориальной зоны.
К примеру, раздел Классификатора 2921 «Жилая застройка» содержит группу видов разрешённого использования:
Для каждой группы детализируется описание ВРИ. Например, для группы «приусадебный участок личного подсобного хозяйства» описание вида выглядит так:
Если вид разрешённого использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора, он остаётся действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору (часть 11 статьи 34 ФЗ №171).
Замене ВРИ не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно только в соответствии с Классификатором.
Условно разрешённые виды использования земельных участков
Состав условно разрешённых видов использования конкретного ЗУ определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой он относится.
Отличие условно разрешенного вида ЗУ и объектов капитального строительства от их основного ВРИ:
Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ участкаа установлен Градостроительным кодексом РФ:
Если решение положительное, запись об условно разрешенном ВРИ вносится в государственный кадастр недвижимости.
Например, стоит задача строительста объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания с площадью торгового зала не более 200 кв.м на земельном участке, расположенном в территориальной зоне жилой застройки первого типа (Ж-1).
Примеры условно разрешённых видов функционального использования территории:
Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков
Вспомогательный ВРИ обеспечивает функционирование основного вида использования.
Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:
Особенности Классификатора
Полезно знать
Условно-разрешенный вид использования земельного участка
Пользование наделом, неважно, временное или постоянное, в первую очередь должно быть целевым. Это правило регулирует Федеральный закон №51, действующий 1994 года. Акт был принят с той целью, чтобы земли страны использовались с максимальной пользой – не только для владельцев, но и с позиции охраны окружающей среды.
Виды разрешенного использования земли
ВРИ – одна из основных характеристик, которая прописывается в Кадастровом паспорте на недвижимость. Его первоисточником является целевое назначение территории. От вида эксплуатации надела зависит его кадастровая стоимость, из которой складывается земельный налог.
В законодательстве различают три вида – основной, вспомогательный и условно-разрешенный вид использования земельного участка.
Основное использование
Основные ВРИ в земельном законодательстве:
Для населенных территорий ВРИ будут такими: ИЖС, ЛПХ и дачная застройка (садоводство, огородничество, разведение скота и т.п.). Цели использования при этом – индивидуальные, для семьи.
Так, если участок расположен на территории, предназначенные под жилую застройку, он может использоваться только при условии строительства на нем жилого дома и ведения подсобного хозяйства. Условно-разрешенным видом здесь являются также садоводство, огородничество и проч. Коммерческие объекты на такой площади возводить запрещено.
Условно-разрешенное использование
ВРИ работает только при четко оговоренном условии и является дополнительным к основному виду. За любой территорией органами государственной власти по градостроительному регламенту закрепляется список условно-разрешенных вариантов эксплуатации. По этому перечню можно определить, разрешены ли на данной площади строительные работы – жилого дома, коммерческого помещения и проч.
Вспомогательная категория применения
К списку вспомогательных относятся постройки и сооружения, которые помогают эксплуатировать основные. Сюда относятся:
Вспомогательные ВРИ прикрепляются не только к основным, но и к условно-разрешенным, всегда в качестве дополнения; основными они быть не могут.
Общие положения о землепользовании
Нецелевое использование наделов запрещено законом. Разрешенный способ указывается в документации на землю: Кадастровом паспорте и Свидетельстве права собственности. Если участок по бумагам предназначен для жилой застройки и подсобного хозяйства, на нем нельзя строить промышленные и административные здания.
Основным документом, которым руководствуются при этом государственные учреждения, является градостроительный план – в нем указываются цели и планы развития территорий в городе или сельском поселении. На муниципальном уровне устанавливаются правила застройки и землепользования. Их основой являются не только Земельный кодекс РФ, а также экономика и климат региона.
Благодаря четкой разбивке общей территории на промышленные, жилые, административные, сельскохозяйственные, лесные, природоохраняемые и прочие зоны удается добиться порядка и наиболее рационального использования земель – от них зависят условно-разрешенные виды использования. Чаще всего используется функциональная зона – площадь рядом с населенным пунктом.
Условно-разрешенные виды использования земли в 2021 году
Основное отличие условного типа пользования – для его присвоения объекту требуется дополнительное согласование с государственным органом власти. Основной ВРИ назначается для надела сразу, без дополнительных заявлений и слушаний комиссии.
К примеру, у торгового объекта и площадью в двести квадратных метров могут быть такие условные типы назначения:
В помещениях такого типа также можно обустроить больницы, спортзалы или бассейны.
Для надела в сельской местности помимо основного (ЛПХ) условными типами эксплуатации могут быть:
При этом участки делятся на приусадебные и полевые. В первом случае разрешено возводить коттеджи, дачные домики, гаражи. В поле запрещены любые постройки с фундаментом.
Условно разрешенный вид земельного участка: порядок назначения или изменения
Для того, чтобы изменить или назначить новое условие использования земельного надела, необходимо пройти процедуру разрешения и регистрации (регламентируется Градостроительным кодексом РФ):
Образцом может быть перевод земли сельскохозяйственного назначения в землю под жилое строительство.
Судьба разрешения на условно-разрешенный вид использования при изменении участка/субъекта
В отличии от основных видов разрешенного использования условно-разрешенный вид разрешенного использования (УРВИ) может быть выбран только на основании специального решения о предоставлении разрешения на УРВИ, принятого уполномоченным органом (ст. 39 ГрК РФ).
На практике в большинстве субъектов РФ предусмотрено, что разрешение на УРВИ дается на определенный срок с соблюдением требований о проведении публичных слушаний, однако иного регулирования, как правило, нет.
В тоже время возникает сразу несколько вопросов, которые требуют решения:
А) Если у участка меняется собственник, то надо ли ему получать разрешение на УРВИ заново?
Из закона следует, что разрешение на УРВИ предоставляется в отношении участка/ ОКС без какой-либо привязки к правообладателю (ст. ст. 39, 37 ГрК РФ). В связи с этим логично полагать, что смена правообладателя не должна влиять на разрешение на УРВИ – его действие ограничено только сроком, если таковой установлен региональным законодательством.
В тоже время объективно надо разделить ситуацию на два периода:
— смена правообладателя в момент наличия разрешения на УРВИ, но без смены ВРИ в ЕГРН на УРВИ;
— смена правообладателя в момент, когда внесены изменения в ЕГРН на УРВИ на основании такого разрешения.
В первом случае отсутствует прямое регулирование и можно делать выводы только на основании системного толкования ГрК РФ об отсутствии привязки разрешения на УРВИ к субъекту.
Во втором случае в ЕГРН уже числится УРВИ и на основании п.4 ст.85 ЗК РФ можно в любом случае продолжать использование участка с таким УРВИ. Однако вопрос с самим действием разрешения на УРВИ остается не урегулированным прямо, а его действие имеет значение для получения/неполучения разрешения на строительство.
Б) Если участок видоизменяется (например, разделяется), то нужно ли получать новое разрешение на УРВИ?
В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование первоначальных земельных участков, из которых они сформированы.
Соответственно, из приведенных норм следует, что ВРИ образуемого участка должен соответствовать ВРИ исходного участка и в том случае, если речь идет об УРВИ, сведения о котором вносятся в отношении образуемого участка на основании разрешения на УРВИ, полученного в отношении исходного участка.
Доступная судебная практика по вопросу немногочисленна, но, в частности, Апелляционным определением Новосибирского областного суда от 11.06.2013 по делу № 33-4462/2013 подтверждается автоматический перенос УРВИ на образуемые земельные участки.
Однако следует отметить, что все вышеуказанные нормы регулируют ситуацию, когда ВРИ в ЕГРН уже был сменен на основании разрешения на УРВИ, а ситуация, когда разрешение на УРВИ есть, но ВРИ не был изменен, остается неурегулированной.
В) Если разрешение на УРВИ было получено ранее ГПЗУ, то надо ли получать ГПЗУ заново после получения такого разрешения?
Несмотря на то, что в перечне ст.51 ГрК РФ о документах, подлежащих предоставлению при выдаче разрешения на строительство не упомянуто разрешения на УРВИ судебная и правоприменительная практика сформировала позицию, что уполномоченный орган рассматривает предоставление/ непредоставление разрешения на УРВИ в составе проектной документации (Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2019 № 302-ЭС19-17845 по делу № А33-12034/2018, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.10.2019 № Ф10-3951/2019 по делу № А14-5533/2017, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.06.2019 № Ф02-1864/2019 по делу № А33-12034/2018).
При этом ни ст.57.3 ГрК РФ, ни требования к содержанию ГПЗУ, утвержденные Приказом Минстроя РФ от 25.04.2017 №741/пр, не содержат требования указывать на наличие выданного разрешения на УРВИ.
Таким образом, при получении разрешения на УРВИ после получения ГПЗУ не требуется получать новый ГПЗУ, так как в нем указываются все виды разрешенного использования (как основные, так и условно-разрешенные), а указанная в нем цель выдачи не ограничивает заявителя в строительстве любого объекта, соответствующего градостроительному регламенту и ВРИ участка.
Г) Если в период действия разрешения на УРВИ вид разрешенного участка был сменен в Росреестре на УРВИ, то по истечении срока действия разрешения возможно ли строительство объекта, соответствующего УРВИ? Меняется ли ситуация, если строительство такого объекта началось до истечения срока, но заканчивается после истечения такого срока?
Как указано ранее, при обращении за разрешением на строительство уполномоченный орган проверяет наличие разрешения на УРВИ.
В тоже время, как в ст.51, так и в ст.55 ГрК РФ установлено правило о том, что уполномоченный орган проверяет при выдаче разрешения на строительство проектные решения на соответствие допустимому ВРИ на дату выдачи разрешения на строительство, а при выдаче разрешения на ввод – на дату выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.
В соответствии с п.4 ст.85 ЗК РФ при несоответствии ВРИ градостроительному регламенту правообладатель вправе продолжить его использование по прежнему ВРИ без ограничения по времени. Но строительство на участке не может быть отнесено «продолжению использования», так как это очевидное распоряжение и должно осуществляться только в соответствии с действующим градостроительным регламентом. А значит, начать строительство по УРВИ после истечения срока разрешения на УРВИ нельзя.
Ситуация меняется, если строительство началось до истечения срока действия УРВИ, но заканчивается после истечения такого срока. Пп.5 п.6 ст.55 ГрК РФ определяет, что основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод является несоответствие построенного объекта разрешенному ВРИ участка. Возникает правовая неопределенность: формально ВРИ участка на УРВИ был сменен в период действия разрешения на УРВИ и, следовательно, объект соответствует «разрешенному ВРИ». С другой стороны, тогда срок действия УРВИ регулирует период, когда собственник может поменять УРВИ в ЕГРН, а не непосредственно реализовывать УРВИ путем строительства на соответствующем участке, что явно противоречит самой идее установления такого срока. Таким образом, полагаем, что в этом случае ввод в эксплуатацию является допустимым и не требует продления разрешения на УРВИ.