жилой дом и многоквартирный дом в чем разница
По каким критериям дом признаётся многоквартирным
Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.
В доме две и более квартиры с отдельными выходами
Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.
Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.
По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.
Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.
Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом
Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.
У собственников квартир есть общедомовое имущество
ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.
Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.
В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.
На заметку
Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.
Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.
Многоквартирный жилой дом
В современной России небывалый размах в последние годы приобретает строительство — города стремительно растут. Там, где ещё совсем недавно было чистое поле — воздвигаются целые кварталы. Назначение строящихся зданий самое разнообразное — промышленное, торговое и, разумеется, жилое. Помещения, предназначенные для проживания людей бывают разными, поэтому необходимо понимать особенности и правовой статус каждого из них.
Понятие многоквартирного дома
Львиную долю всего жилья представляют многоквартирные жилые дома (далее — МКД). Законодатель раскрывает значение этого термина — под МКД следует понимать совокупность двух или более квартир, каждая из которых имеет собственный выход на земельный участок, прилегающий к такому дому, или в помещение общего пользования. Жилищный кодекс Российской Федерации определяет жилой дом как индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и нежилых помещений вспомогательного пользования для удовлетворения бытовых нужд.
Понятие многоквартирного жилого дома содержится в законодательстве
Нередко понятия многоквартирного и жилого дома отождествляются между собой. Делать этого не следует ни в коем случае, потому как между этими видами жилых помещений существует ряд различий.
Таблица: чем отличается многоквартирный дом от жилого дома
| Характерные отличительные признаки жилых зданий | Жилой дом | Многоквартирный дом |
| Наличие собственников | Один собственник | Множество собственников |
| Составляющие жилого здания | Комнаты | Квартиры |
| Наличие долевой собственности на общее имущество | Нет | Есть |
| Органы управления жилым зданием | Собственник | Общее собрание |
Отличия многоквартирного дома от индивидуального жилья
Градостроительный кодекс РФ в статье 49 определяет понятие индивидуального жилого дома, понимая под ним жилое строение, имеющее в высоту не больше трёх этажей и предназначенное для проживания одной семьи.
Индивидуальный жилой дом — это строение, предназначенное для проживания одной семьи
Что же касается многоквартирного дома, то он никак не ограничен по числу этажей и проживающих в нём семей (отличия, касающиеся количества собственников отражены в предыдущем разделе).
Что входит в состав многоквартирного дома
Под составом многоквартирного дома понимается общее имущество многоквартирного дома и имущество собственников МКД.
Квартиры
Квартирой можно считать часть жилого помещения в многоквартирном доме, обособленного и имеющего отдельный выход в помещение общего пользования или на прилегающий земельный участок, предназначенное для проживания людей (например, собственника этой квартиры или арендатора).
Нежилые помещения
Нежилое помещение — это изолированное помещение в МКД, которое не предназначено для проживания в нём людей.
В многоквартирном доме нежилые помещения можно разделить на первичные — которые при строительстве дома таковыми изначально и планировались, и вторичные, то есть такие, которые были жилыми, но в дальнейшем были переоборудованы под нежилые. Первичные могут быть как общедомовой собственностью, так и самостоятельными (отдельными) объектами недвижимости.
Чаще всего под нежилые помещения в МКД оборудуются первые и подвальные этажи зданий, которые предназначаются для осуществления различного рода коммерческой деятельности — в них зачастую располагаются кафе, магазины, частные детские сады, спа-салоны и др.
Очень часто первые этажи многоквартирных домов становятся нежилыми помещениями, оборудованными для оказания услуг населению
Для того чтобы жилое помещение было оборудовано в нежилое, необходимо соблюсти ряд обязательных условий:
Видео: самозахват нежилого помещения МКД
Общее имущество МКД
Все собственники квартир в многоквартирном жилом доме имеют право на долю в общем имуществе. Размер этой доли находится в прямой пропорции с размером доли в МКД. Общее имущество разделяется на несколько категорий:
Границы МКД
Определение границ каждого не только жилого дома, но и любого строения определяется законодательно. Для МКД они отражены в Жилищном кодексе, говорящем о том, какие объекты относятся к придомовым участкам. Кроме того, этот вопрос частично регулируется Гражданским и Земельные кодексами, а также строительными нормами и правилами (СНиП).
Такие придомовые участки передаются жильцам бесплатно, в ходе приобретения ими прав на недвижимое имущество в МКД, однако, впоследствии, в обязанность собственникам вменяется уплата налогов на такие территории. Кроме того, на них ложится обязанность по содержанию таких территорий в чистоте и порядке, их благоустройству. Расходы несут все собственники пропорционально размеру своих жилых долей в доме.
Распорядиться своей долей придомовой территории по собственному усмотрению не получится. Иными словами, придомовой участок — это территория, окружающая жилой дом. Она закреплена за каждым зданием в правоустанавливающей (землеустроительной, учётной и градостроительной) документации. Размер участка прикреплённого к МКД, осуществляется индивидуально, по специальной формуле, руководствуясь правилами, закреплёнными в СНиП.
Приблизительно такая территория равна 4–7 метрам, но при расчёте могут использоваться другие факторы:
Придомовая территория = Общая площадь зданий х удельный показатель земельного участка на 1 кв.м. жилплощади (с учётом числа этажей, даты возведения дома и пр).
При этом эта формула может быть дополнена и другими показателями. Допускаются ломанные линии в плане придомовой территории, если некоторые участки по тем или иным причинам не могут быть рассчитаны в обычном порядке.
При необходимости сведения о границах придомовой территории МКД можно узнать:
Все объекты недвижимости стоят на кадастровом учёте, это удобно — из кадастрового паспорта можно узнать любую информацию о площади, границах и других характеристиках здания
Права и обязанности собственников
Все собственники квартир несут ряд обязанностей по проживанию и эксплуатации их МКД, в том числе:
Управление МКД
Жилищное законодательство предусматривает несколько способов управления жилым многоквартирным домом:
Выбор остаётся за собственниками, которые путём общего голосования определяют наиболее приемлемый и комфортный для себя способ.
Непосредственная форма управления и кооперативы
Непосредственная форма управления и кооперативы предполагают самостоятельный уход жильцов за объектами общей собственности и придомовой территорией многоквартирного дома.
Жильцы вправе создавать кооперативы, которые не подлежат никакой регистрации, так как зачастую носят временный характер и целевую направленность. Например, такой кооператив может заключать договор подряда с посторонними организациями для различных разовых работ — например, ремонт подъездов и т.д. Но в современной жизни такая форма управления стала анахронизмом и встречается достаточно редко, так как имеет ряд существенных недостатков.
Товарищество собственников жилья
Весьма распространённый способ управления — ТСЖ — юридическое лицо, призванное отражать законные интересы собственников жилых помещений.
Неравнодушные к вопросам благоустройства своего многоквартирного дома жильцы могут организовать непосредственное им управление — тогда управляющая компания не понадобится
Такая полноценная организация весьма удобна при управлении, так как упрощается заключение различных договоров с подрядчиками и организациями, предоставляющими те или иные услуги. При разрешении судебных споров ТСЖ может выступать как истцом, так и ответчиком.
Товарищество имеет руководителя (директора), а так же устанавливаемый штатно-должностной расчёт. Должности и зарплата, определяемая к ним, устанавливаются жильцами в ходе общих собраний. Членами ТСЖ могут быть как нанятые специалисты, так и участники ТСЖ, если они обладают необходимым уровнем профессионального образования и навыков.
Основным преимуществом ТСЖ можно считать выборный характер руководящих должностей и возможность осуществления прямого контроля в случае необходимости.
Управляющая компания
В последнее время такой способ управления стал наиболее популярен и постепенно вытесняет ТСЖ. Главным достоинством можно считать то, что управляющие компании предлагают услуги профессиональных мастеров — сантехников, электриков, механиков и т.д.
Решение на передачу управления домом профессиональной управляющей компании принимается голосованием собственников. В тех случаях, когда ТСЖ не создавалось, а собственники не желают самостоятельно выбирать управляющую компанию, то это право приобретает государство, которое на конкурсной основе отдаёт это право той или иной компании. Однако жильцы в любой момент могут поменять такую компанию путём решения, принятого на общем собрании.
При этом сотрудничество с управляющей компанией тоже имеет ряд недостатков — очень часто такие УК стремятся поскорее и побольше «выжать» из жильцов с помощью нечистоплотных махинаций с начислением коммунальных платежей, а также другими способами. На федеральном уровне рассматриваются возможности и способы исключения УК из цепочки поставщик коммунальных услуг — потребитель.
Видео: всё о документации при непосредственном управлении МКД
На первый взгляд, проживание в многоквартирном доме не налагает на жильцов каких бы то ни было обременительных обязанностей, однако знание основ законодательства, а также своих прав и обязанностей по отношению к другим людям, проживающим в вашем доме, помогут сделать проживание в многоквартирном жилом доме максимально бесконфликтным и комфортным.
К вопросу о соотношении понятий «жилой дом», «индивидуальный жилой дом», «многоквартирный дом», «жилое здание», «жилое строение»
Николюкин Станислав Вячеславович, доцент кафедры гражданского права Российского государственного университета правосудия, кандидат юридических наук, доцент.
В статье поднимается проблема неоднозначного понимания и толкования терминов «жилой дом», «индивидуальный жилой дом», «многоквартирный дом», «жилое здание», «жилое строение». С учетом действующего законодательства, различных позиций ученых предложена авторская схема взаимосвязи данных категорий и их разграничения.
Ключевые слова: строение, жилой дом, индивидуальный жилой дом, многоквартирный (жилой) дом, жилое здание, жилое строение, объект капитального строительства, комната, квартира.
On Correlation between the Notions of «Dwelling House», «Detached House», «Apartment Block», «Residential Building», «Housing Structure»
Nikolyukin Stanislav V., Assistant Professor of the Department of Civil Law, The Russian State University of Justice, Candidate of Legal Sciences, Assistant Professor.
The article raises the problem of ambiguous understanding and interpretation of the terms «dwelling house», «individual dwelling house», «apartment house», «residential building», «residential building». Taking into account the current legislation, various positions of scientists, the author’s scheme of interrelation of these categories and their delimitation is offered.
Key words: structure, apartment house, individual house, apartment house, residential building, residential building, capital construction object, room, apartment.
Как и в отношении категорий «жилище», «жилье», «жилое помещение», в жилищном праве пока еще не выработано единообразного подхода к таким категориям, как «жилой дом», «индивидуальный жилой дом», «многоквартирный дом», «жилое здание», «жилое строение». От этого очевидны проблемы не только в правотворческой, но и правоприменительной практике.
Представляется целесообразным рассмотреть содержание указанных категорий комплексно, а именно с учетом норм жилищного, земельного и градостроительного законодательства.
Приказ Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 30 сентября 2015 г. N 1420-ст «Об утверждении национального стандарта» // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 24.11.2017).
Решение Советского районного суда Волгограда по делу N 2-2157/2014 от 27 августа 2014 г. URL: https://sov—vol.sudrf.ru (дата обращения: 24.01.2018).
Проблема подмены понятий характерна не только для категории «жилищный фонд», но и для таких категорий, как «жилой дом», «индивидуальный жилой дом», «многоквартирный дом», «жилое здание», «жилое строение».
В ГрК РФ отсутствует легальное определение понятия «строение», однако закреплено определение строительной конструкции, под которой понимается часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции (ст. 2 ГрК РФ). Рассматривать понятия «строение» и «строительная конструкция» как равнозначные нельзя, в связи с этим отсутствие в ГрК РФ определения «строение» говорит о пробеле в ГрК РФ.
Мельников Н.Н. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ / Отв. ред. Н.Н. Мельников // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.01.2018).
Строение в зависимости от времени назначения и плотной связи с землей может быть временным и капитальным. Временное строение создается на определенный срок (например, тенты, модульные здания и др.). Капитальное строение создается на длительный срок и плотно связано с землей, речь идет о нем как объекте недвижимости. При этом капитальное строение может быть как нежилым, так и жилым.
Грудцына Л.Ю. Защита жилищных прав по новому Жилищному кодексу. М.: Эксмо, 2005. С. 168.
Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. 5-е изд., доп. и перераб. М., 2006. С. 313.
С точки зрения характеристики жилого дома как капитального строения можно сформулировать следующее определение: «Жилой дом представляет собой капитальное строение, помещения в котором принадлежат гражданам для проживания (жилых помещений), а также удовлетворения иных нужд собственников и нанимателей жилых помещений (помещений, не предназначенных для проживания)».
Между тем можно предложить для размышления позицию, согласно которой категорию «жилой дом» целесообразно рассматривать как общую и в зависимости от количества жилых помещений, а также проживающих в нем лиц (собственников либо нанимателей) подразделять жилые дома на индивидуальные жилые дома и многоквартирные жилые дома. С точки зрения логики представляется, что такая точка зрения имеет право на существование.
Поскольку в определении жилого дома есть указание на категорию «здание», рассмотрим, во-первых, что представляет собой здание; во-вторых, каковы особенности жилого здания, в-третьих, каким образом жилое здание соотносится с жилым помещением, в-четвертых, возможно ли рассматривать термины «жилое здание» и «жилое помещение» как тождественные.
Большой толковый словарь. С. 287.
Нагаев Р.Т. Недвижимость. Энциклопедический словарь (землеустройство и кадастр недвижимости; градостроительство и архитектура; экономика недвижимости и земельное право): Учеб. пособие. М.: Экономика, 2008. С. 427.
Астахов П.А. Большая правовая энциклопедия. М.: Эксмо, 2010. С. 332.
Из приведенного определения «здание» можно сделать вывод о том, что оно включает в себя помещения, как нежилые, так и помещения, предназначенные для проживания (жилые помещения). Сравнив определение «здание», содержащееся в ст. 2 Закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», с нормами ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, можно утверждать, что жилое помещение, в частности, жилой дом, предназначенный для проживания граждан, является зданием.
Мельников Н.Н. Указ. соч.
Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России) // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.01.2018).
Грудцына Л.Ю. Указ. соч.
Нагаев Р.Т. Указ. соч.
Указанные определения позволяют утверждать, что жилыми зданиями могут быть: жилые дома и многоквартирные жилые дома, поскольку объединяющей категорией является «дом». То есть любой дом представляет собой здание.
Если обратиться к категории «многоквартирный дом», то определение многоквартирного дома в ЖК РФ не содержится. Однако оно закреплено в п. 1 «Общих положений» Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Под многоквартирным домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Обратим внимание на следующие ключевые слова в определении многоквартирного дома: «совокупность двух и более квартир», «земельный участок, прилегающий к жилому дому», «помещения общего пользования», которые можно отнести к признакам многоквартирного дома. Еще одним признаком многоквартирного дома является то, что многоквартирный дом является зданием (а именно жилым зданием).
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 31.
Следует отметить, что в определении «многоквартирный дом» не содержится указание на то, что это здание. Однако в приведенном выше определении многоквартирного дома указано на то, он представляет собой две и более квартиры, имеющие самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещение общего пользования в таком доме. Возникает закономерный вопрос: о каком жилом доме идет речь? Безусловно, о многоквартирном доме. Таким образом, из определения многоквартирного дома логически вытекает суждение о том, что многоквартирный дом является жилым домом. Тогда с полной уверенностью можно утверждать, что жилой дом следует рассматривать как общую категорию, а индивидуальный жилой дом и многоквартирный дом как частные категории, то есть разновидности жилого дома.
Закон г. Москвы от 17 мая 2017 г. N 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» // СПС «КонсультантПлюс».
Резюмируя вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что обобщающей категорией по отношению к понятию «жилой дом» является «многоквартирный дом». Было бы логичным изложить определение многоквартирного дома следующим образом: «Многоквартирным (жилым) домом признается здание, состоящее из жилых помещений, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий земельный участок, либо в помещения (места) общего пользования в таком доме».
Документ опубликован не был.
В заключение необходимо сделать следующие выводы (см. рис.).
Рис. 1. Соотношение категорий «строение», «здание», «жилое здание», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом», «многоквартирный дом»
Во-первых, основной ключевой категорией, позволяющей различать категории «жилой дом», «индивидуальный жилой дом», «многоквартирный дом», «жилое здание», «жилое строение», является категория «строение» («постройка»).
В-третьих, здание как капитальное строение (нежилое либо жилое) также может быть нежилым и жилым. В данном случае очевидна связь между жилым зданием и жилым капитальным строением.
В-четвертых, жилые здания в зависимости от количества жилых помещений, а также численности собственников и нанимателей подразделяются на жилые дома и многоквартирные дома.
В-пятых, представляется возможным выделить две позиции, требующие дальнейшего исследования. С одной стороны, «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» следует рассматривать как категории тождественные, и тогда проблем с пониманием, что представляет собой индивидуальный жилой дом, не возникает. С другой стороны, жилой дом в зависимости от количества жилых помещений и численности собственников либо нанимателей жилых помещений можно рассматривать как индивидуальный жилой дом и многоквартирный жилой дом, т.е. разделять понятия «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом».