кадастровый номер в договоре аренды
Кадастровый номер в договоре аренды
Нежилые помещения отнесены законодателем к категории недвижимых вещей, если границы таких помещений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Договор считается заключенным, если между сторонами (арендодатель – собственник, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду, а также арендатор) в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если эти данные в договоре отсутствуют, то условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, а договор, соответственно, незаключенным.
Таким образом, в договоре аренды в обязательном порядке необходимо указать конкретные характеристики передаваемого в аренду нежилого помещения (адрес, кадастровый номер, площадь и др.), позволяющие индивидуализировать объект аренды.
Именно данное условие является существенным для договора аренды недвижимого имущества, его отсутствие может повлечь признание договора незаключенным.
Поскольку договор аренды нежилого помещения является срочным и возмездным, то арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование), то кроме сведений, позволяющих определить объект аренды, в договоре необходимо указать:
— размер и порядок уплаты арендной платы, а также коммунальных платежей;
— срок аренды;
— порядок передачи имущества и иные условия, определяемые по согласованию сторон.
Договор аренды недвижимого имущества (к которому отнесено нежилое помещение) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, тогда договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания.
Гражданским законодательством предусмотрено право сторон на:
— расторжение договора по соглашению сторон или по требованию одной стороны в судебном порядке;
— отказ от договора (его исполнения), если договор заключен на неопределенный срок;
— досрочное расторжение по требованию одной из сторон в судебном порядке. При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.
Типовой договор не содержит специфические условия использования объекта аренды, поскольку целевое назначение арендуемого нежилого помещения может быть различным (торговое, производственное или офисное и т.д.).
Во многих нормах Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения сторон по договору аренды, указано, что положение статьи действует, если иное не предусмотрено договором. То есть законодатель предоставляет сторонам исключительное право при заключении договора установить именно те условия, которыми они по взаимному согласованию в дальнейшем будут руководствоваться. И это обстоятельство необходимо учитывать.
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре
Склады, офисы или магазины обычно сдают на несколько лет. Так арендодатель получает постоянный доход, а арендатор спокойно работает и знает, что его никто не выселит.
Длительные договоры аренды, на срок от двенадцати месяцев, обязательно регистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не защищает арендатора, и в один момент он может оказаться на улице. Рассказываем, как зарегистрировать договор и что будет, если этого не сделать.
Зачем регистрировать договор аренды
По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.
Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.
Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:
налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;
лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.
Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.
Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.
Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.
Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.
Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.
Документы для регистрации
Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.
От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.
На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.
Как проверить договор аренды
Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:
ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.
Проверка законности сделки
Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:
Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.
Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:
Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.
ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.
В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.
Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.
Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.
Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.
Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.
ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.
Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.
Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.
240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.
Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.
Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.
Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.
Как подать заявление на регистрацию договора
Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.
Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.
В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.
Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».
Найти отделение можно на сайте Росреестра:
Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.
Первый шаг на сайте выглядит так:
Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.
Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.
Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.
Росреестр приостанавливает регистрацию
Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:
Проблема
Что делать
Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.
Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.
Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.
Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.
Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.
Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.
Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.
Что делать после регистрации
После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.
Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.
Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.
Защита от блокировок в Модульбанке
Оценим риски, следим за показателями и проверяем контрагентов
Короче
Что проверить перед регистрацией
в договоре аренды указаны существенные условия;
доверенность представителя действует;
супруг арендодателя разрешает сделку;
банк разрешает сделку, если помещение в залоге;
совет директоров или общее собрание участников юрлица одобряют крупную сделку.
Когда сообщать в Росреестр
изменились условия договора;
арендодатель и арендатор хотят досрочно расторгнуть договор;
Как составить договор аренды
Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.
Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.
Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.
Как составить договор аренды
Виды договора аренды
Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.
ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.
Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.
Какие документы нужны для заключения договора аренды
Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.
В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.
Как правильно оформить договор аренды
В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.
Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.
В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер ( вин-код ) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.
Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.
Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.
Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.
Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.
Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.
Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.
Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.
Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.
Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.
Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.
Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.
Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.
Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.
Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.
Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.
Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.
Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.
Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:
Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.
Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.
По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.
Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.
Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.
Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.
Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.
Боль, аренда и Росреестр
Коллеги, волей судеб уже несколько лет связан с регистрацией договоров (преимущественно аренды) в реестре недвижимости. На собственном опыте прочувствовал все веяния регистрационной моды. В связи с этим, решил написать статью, которая поможет не проходить через все грабли и препоны в отношениях с государством тем, кому этот опыт ещё предстоит.
Статья будет состоять из двух частей. Первая будет посвящена больной теме — кадастровому учёту части объекта недвижимости. Вторая часть затронет юридические вопросы (претензии к самим сделкам).
Как сказал заранее ВС РФ, ещё до ввода в действие нового закона о регистрации недвижимости (видимо, предвидя особое мнение Росреестра), «учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения)» (Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета от 30.11.2016).
Но как известно, Росреестр — это вещь в себе, поэтому забудьте про старые добрые времена, когда всё, что нужно было нужно сторонам, — публичность. Теперь они должны разбираться с совершенно не нужными им вопросами кадастрового учёта.
Кадастр в кадастре
Я не знаю, насколько это частая ситуация. Но у нас собственность на каждое здание целиком (с соответствующим кадастровым номером здания), но каждый этаж считается отдельным помещением (с отдельным кадастровым номером), а какие-то этажи разбиваются на мелкие фракции ещё дальше (тоже со своими номерами).
Сначала нас заставляли указывать в характеристиках предмета именно конечный кадастровый номер помещения (раз часть помещения сдаём, то кадастровый номер помещения и указываем). Потом концепция поменялась. После серии приостановок и хождений в справочное окно, флюгер мнения Росреестра дрогнул. Теперь, говорят нам, указывайте кадастровый номер того объекта недвижимости, собственником которого вы и являетесь. Да, вы формально собственник этого помещения, но документы у вас на здание целиком. А на помещение у вас ничего нет. Поэтому формально для наших баз вы не собственник.
Совет: сдавайте в аренду тот объект, на который у вас есть правоустанавливающие документы.
Часть части
После того, как для нас устаканилась практика со связкой кадастрового номера и помещения/здания через какой-то период мы опять получили серию приостановок. Долгие хождения с минимум информативности по справочным окнам Росреестра показали углубление концепции «собственником помещения или здания мы являемся». Раз здания, то мы должны подавать заявление на кадастровый учёт не помещения, а здания. Да, мы сдаём часть помещения, которое ещё и является частью здания. Значит должны проводить кадучёт не по помещению, а по зданию.
Совет: подавайте заявление на кадастровый учёт части в «главном» объекте, если у вас нет собственности на его отдельные части.
Меняем всё
Очередная серия приостановок после благополучного периода. Хождения на приём к регистратору показали его крайнее несогласие с простой постановкой части на учёт. Потому что мы создаём часть, а значит меняются характеристики здания. Регистратор сказал, что это нужно другое заявление, но достаточно его озаглавить по-другому. В остальном оно выглядит так же. Наивные. Следующим требованием поступило производить кадастровый учёт земельного участка, потому что мы заявили о кадастровом учёте здания. Пришлось отзывать заявление и подавать заново. После долгих дискуссий и споров с регистраторами выявили «безопасную» формулировку, которую и пишем в заявлении. В МФЦ нет такой строчки, поэтому она заполняется вручную — «учёт изменений объекта недвижимости в связи с изменением основных характеристик объекта».
Совет: пишите правильные формулировки, даже если объект выбран правильно.
Графа есть, но смысла нет
В связи с тем, что нам приходится проводить кадастровый учёт здания без полноценного учёта (который не нужен), мы столкнулись с серией приостановок, показывающих всю глубину глубин этой концепции. К примеру, мы должны описать часть здания в виде характерных точек границ части здания. Грубо говоря, проекцию части помещения на земельный участок. Как будто бы помещение восьмого этажа висело в воздухе отдельно и можно было его очерчить на земле. Что само по себе абсурдно, да ещё и сложно чисто технически. Поэтому это всё рисуется ориентировочно и специально для регистратора указывается, почему это сделано неточно. Так же в форме техплана предусмотрены жёсткие требования к масштабу, которые приходится нарушать (ничего не видно) и обосновывать это отдельно.
Совет: кадастровый инженер должен мотивировать все отступления от формы, даже если всем всё понятно, что буквальное следование требованиям невозможно.
Проект решает
Почти сразу начали всплывать вопросы с обоснованием образования части. Пресловутый проект перепланировки. Которой не может быть в нежилом здании (но это вопрос отдельной статьи). У нас было несколько итераций приостановок. Такое ощущение, что регистраторы проходят курсы переподготовок и начинают выдавать новые усовершенствованные причины. Сначала это было просто требование хоть какого-нибудь проекта перепланировки, потом появилось требование о страницах до и после перепланировки, потом с описанием того, что изменилось и какие работы проводились. Закончилось это в итоге жёстким информационным вакуумом, а после было заявлено, что наш проект — это не проект, а чёрт знает что. Попросили сделать его соответствующим какому-то постановлению Правительства по проектной документации (так и сказали, дословно).
А как я это сделаю, если нам проект в принципе не нужен по закону? Мы же не ведём строительство, это просто отделка. Даже если возводишь стену, выделяя отдельный офис, это же всё равно отделочные работы. Как будто ты шкафом в коммуналке комнату разделил. И строители наши тоже меня послали, говорят, что мы тебе туда напишем? Требования по вывозу отходов? В общем, нам намекнули, что нужна «презентабельная» проектная документация, чтобы выглядело красиво. Наняли отдельно архитектора, который нам теперь делает каждый раз один и тот же проект, где кроме планов ничего не меняет. Накидали туда всякий мусор про пожарку, состав стен из ГВЛ, ссылки на СНиПы.
Совет: делайте красиво и бохато, главное, чтоб у регистратора глаз радовался.
Мало бумажек
Следующая итерация по проекту заключалась в том, что по постановлению Правительства Москвы (наверняка такое есть во многих регионах) № 432-ПП от 27.08.12 «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» необходимо предоставлять техническое заключение как отдельный документ. Само это постановление вызывает раздумья о субординации нормативных актов. Может ли акт субъекта переплюнуть градостроительный кодекс? Но что ж, архитектор теперь нам делает и техзаключение, которое почти полностью повторяет проект перепланировки.
Совет: обязательно прикладывайте техзаключение к вашему проекту, где будет написано, что разрешение на строительство не требуется, а с несущими конструкциями проблем нет.
Приказ — наша Конституция
Отдельная длинная история баталий с Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». Чтобы не описывать все хождения по руководствам и справочным Росреестра (где нам честно говорили, что они не понимают, чего от нас хочет регистратор и сами же (!) предлагали подать на него в суд), пришли к следующей схеме.
Техплан должен быть нарисован только с использованием условных знаков, которые содержатся в приказе. Остальное выбрасываем. Если их нет (а знаков там очень мало), но очень надо, то этот знак можно использовать, но внести его в легенду плана. В итоге у нас там какие-то абсурдные знаки вроде колонн, но, главное, чтобы регистратор был счастлив.
Совет: ваш техплан должен быть вылизан по-армейски. Шаг право, шаг влево — приостановка без объяснения причин с ссылкой на приказ.
Разрешение
О, эта асбурдная, но постоянная причина для приостановки. В общем, требования к представленному качеству документов, где указывается даже разрешение сканирования. И никого не волнует, что у нас pdf, а этот формат в принципе не показывает разрешение… Итого, требования, выстраданные долгими хождениями:
Совет: делайте средненько, но однообразненько.
Планы планам рознь
Регистратор будет смотреть ваши планы под лупой. В ход пойдёт любое несоответствие, чтобы влепить вам приостановку. В договоре стороны отметили, к примеру, на плане БТИ помещение для удобства, а в проекте перепланировки использовалась автокадовская версия? Несоответствие. У вас там по-разному нарисовано. Техплан сделан по всем знакам приказа, а БТИ не знало, что когда-то в будущем выйдет приказ? Несоответствие. Что это у вас тут за шахта какая-то? А почему фасадные стёкла нарисованы не так как внутреннее остекление? В итоге, мы пришли к неудобной, но работающей схеме. Когда договор уже окончательно согласовывается всеми сторонами (предварительно используется план БТИ), мы отдаём на доработку инженеру с архитектором этот план, который вылизывается на соответствие приказу, и уже его вставляем в договор. И только потом подписываем. Это затягивает сроки, но что делать.
Совет: план в договоре, в проекте и в техплане для пущего спокойствия неспокойного регистратора должен быть одинаков.
Этажный вопрос спортил
Буду короток. Один регистратор вам скажет, что в архив с техпланом нужно засунуть планы всех этажей. Даже если это чердак. Другой вам скажет, кто эту ересь вам сказал и зачем мне эти этажи, если помещение только на одном. Выкидывайте, мол, всё.
Совет: не угадать, но в большей части раз у нас проходил вариант с планом только этажа, где находится помещение.
У нас база вас не видит
Совет: если у вас возврат именно по такой ошибке, то не подавайте снова без непосредственного контакта с регистратором. Объяснить, где именно упал архив может только он. И даже это не всегда помогает. Бывает, что приходится несколько раз подавать заново, эксперементируя вместе с регистратором. Потому что порой они сами искренне не понимают, в чём проблема. Ведь вручную они всё могут видеть в архиве, ошибок не находят. А программа не подгружает данные. И всё.
А у нас всё просто
Передаёте помещение целиком? Без перепланировок? Прямо по плану БТИ всё идеально? Ха. Кроме того, что в вашем техплане найдут кучу ошибок, а план БТИ нарисован не по будущему приказу, вам ещё и напишут, что вы не узаконили перепланировку. Какую, если её не было? Я тоже не знаю. Но ведь пишут же!
Совет: не расслабляйтесь. И вместе с договором отдавайте сопроводительное письмо, где прямо так и пишите, как ребёнку, что, мол, помещение полностью отдаётся, перепланировок не было, всё прочерчено прямо по капитальным стенкам как всё это добро и висит в Росреестре.
Линейки
Новое веяние. Теперь должны быть указаны линейные размеры всех помещений. То есть все стены обозначены. Ну и что, что в БТИ не все помещения были с размерами. Ну и что, что в Росреестре этих размеров тоже нет и раньше им это не мешало. Ну и что, что площадь даже по БТИ не всегда точно выходит, если её высчитывать по линейным размерам. Это ваши проблемы.
Совет: если не хотите мерить вручную все помещения (да ещё с живыми арендаторами), то постарайтесь найти план помещения в автокаде (проектную документацию). Только посмотрите его на актуальность. И высчитывайте потом все площади тоже вручную. Чтобы подогнать потом размеры под площадь, если найдёте несоответствие.