как банк считает проценты по ипотеке формула
Ипотечный калькулятор
Расчет ипотеки онлайн
При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.
Для точного расчета платежей ипотеки очень удобно использовать специальную программу, доступную каждому, – ипотечный калькулятор. Эта программа, которая содержит набор математических формул, используется для вычисления всех значимых показателей кредита. Важнейшей функцией программы является расчет ипотеки онлайн. С помощью калькулятора заемщик без труда сможет рассчитать все ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, переплату, сроки и другие.
Для того, чтобы результат расчета ипотеки, совершаемого на калькуляторе, получился точным, обязательно нужно учитывать такие параметры как процентная кредитная ставка, различные платы и комиссии, которые могут иметь место, а также доступная для заемщика сумма первоначального взноса. Поэтому не лишним будет уточнить в банке информацию по поводу размера процентной ставке и комиссиях по выбранной кредитной программе.
Калькулятор ипотеки без труда можно найти в Интернете. Сегодня большинство банков размещают подобную программу на своих официальных сайтах. Эти сервисы на сайтах банков помогают рассчитать ипотеку и актуальные для каждого конкретного заемщика условия кредита – индивидуальную процентную ставку, выплаты и др. В таких сервисах, обычно, уже учтены категория заемщика, тип покупаемого жилья, возможность подключения программы страхования или же отказаться от нее, подходящую кредитную программу.
Существуют онлайн-калькуляторы, рассчитывающие размер ипотеки, размещенные не только на сайтах банков, но и на других интернет-порталах, специализирующихся на таких услугах. Такие калькуляторы также без проблем рассчитают условия кредита по параметрам, заданным пользователем. Онлайн-калькуляторы дают заемщикам прекрасную возможность не посещая банк лично предварительно рассчитать все интересующие их параметры.
Однако, не стоит забывать, что результат расчета, полученного на сервисах, которые расположены на сторонних сайтах, не будет окончательным. Для получения профессиональной консультации и точного расчета ипотеки на недвижимость можно обратиться к менеджеру непосредственно в банке. Ипотечный калькулятор – удобный сервис, дающий возможность для тех, кто планирует приобрести жилье в кредит, предварительно оценить свои возможности чтобы понять степень долговременной кредитной нагрузки.
Процентная ставка
Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.
Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:
| Сумма кредита (руб.) | 2 000 000 | 2 000 000 | 2 000 000 |
| Срок кредита | 10 лет | 10 лет | 10 лет |
| Процентная ставка | 12% | 12,5% | 13% |
| Ежемесячный платеж (руб.) | 28 694 | 29 275 | 29 862 |
| Переплата по кредиту (руб.) | 1 443 303 | 1 513 028 | 1 583 458 |
Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.
Фиксированная и плавающая процентная ставка
Аннуитетный и дифференцированный платеж
В настоящее время наиболее распространен аннуитетный платеж.
Формулы для самостоятельного расчета ипотеки
Ипотека — один из способов решить «квартирный вопрос» и купить собственную недвижимость. Основной принцип ипотечного кредитования в том, что вы берете деньги в долг у банка под залог приобретаемой недвижимости, а затем постепенно возвращаете их с процентами. Как узнать, какую именно сумму нужно будет каждый месяц платить банку и какой будет итоговая переплата по процентам? Разбираемся, как самостоятельно рассчитать ориентировочную сумму ежемесячных платежей до оформления ипотеки.
Виды ипотечных платежей
Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: части основного долга и процентов, начисленных банком за пользование кредитом. Основной долг — это вся сумма, которую клиент занял у банка для покупки недвижимости. Она разделена на период действия ипотеки и возвращается частями. Начисленные проценты — плата банку за возможность пользоваться его деньгами.
Выплачивать долг и проценты можно разными способами:
Сейчас банки редко применяют дифференцированный платеж, сделав выбор в пользу аннуитетных платежей по ипотеке. Это удобно для клиента и банка. Тело кредита уменьшается медленнее, сумма начисляемых процентов выше. Но проценты начисляются только на остаток долга и их сумма уменьшается, если вы гасите кредит досрочно, поскольку при досрочном гашении вся сумма направляется на погашение основного долга. Так как многие заемщики используют материнский капитал, военную ипотеку, меняют квартиру, закрывая часть ипотеки деньгами от продажи предыдущей недвижимости, они получают возможность экономии на процентах.
Еще один плюс аннуитетного платежа — его размер фиксирован и не меняется на протяжении всего срока кредитования. Если клиент погасит часть долга по ипотеке досрочно, график платежей и сумма ежемесячного платежа при этом пересчитываются. При дифференцированном графике платежей принцип начисления процентов такой же: на остаток основного долга, а вот размеры платежей каждый месяц разные: в первой половине срока погашения разница с аннуитетом для такой же суммы общего долга может доходить до 45–50% в зависимости от ставки и срока кредитования. Банк рассчитывает ипотеку с учетом дохода клиента: ежемесячный платеж должен составлять не более 40–60% от дохода клиента. Если сумма больше — размер выдаваемого кредита снижают. Поэтому с применением дифференцированного способа погашения ипотеки люди с невысокими доходами могут рассчитывать на меньший объем кредитования, чем получили бы при аннуитетном графике.
Как рассчитать ипотечный кредит
Ипотека рассчитывается при помощи стандартных формул, в которые нужно подставить актуальные для вас данные. Выполнять вычисления удобнее всего в таблице Excel или в специальных калькуляторах — о них чуть ниже.
Одна из базовых формул расчета ипотеки выглядит так:
Такая формула подходит чтобы узнать сумму ежемесячных аннуитетных платежей.
Для расчета дифференцированных платежей формула в упрощенном виде будет выглядеть немного иначе:
Однако такое уравнение правильно рассчитает только самый первый взнос, тогда как для последующих расчетов придется использовать более сложные формулы, учитывающие, что общая сумма основного долга по ипотеке, а значит, и начисленные на нее проценты, уменьшается с каждым месяцем. Чтобы не запутаться в вычислениях, проще будет воспользоваться ипотечным калькулятором — например, на сайте Райффайзенбанка.
Использование ипотечного калькулятора
Ипотечный калькулятор — это удобный способ рассчитать приблизительную величину ежемесячного платежа по ипотеке без необходимости производить сложные математические вычисления. Для расчетов калькулятор использует все те же стандартные формулы, просто в более удобном для восприятия виде.
Для вычисления примерной суммы ежемесячного взноса необходимо указать в калькуляторе следующую информацию:
Как правильно рассчитать ипотеку — виды и особенности рассчета
Как правильно рассчитать ипотеку — виды и особенности расчета
Рассчитать ипотеку можно двумя способами – автоматическим и ручным. Последний требует поэтапных вычислений с применением нескольких формул. При использовании первого варианта потенциальному заемщику необходимо знать только стоимость недвижимости, ежемесячный платеж и предполагаемый срок займа. При расчете нужно учитывать и сопутствующие расходы на страхование, услуги третьих лиц и регистрацию сделки.
Как рассчитывается ипотека
Рассчитать ипотеку можно самостоятельно, воспользовавшись кредитным калькулятором или специальными формулами, либо в отделении банка, обратившись к консультанту. Во всех трех случаях необходимо заранее продумать, какой тип недвижимости вы рассматриваете, в каком ценовом диапазоне, сколько минимально готовы внести в качестве первого взноса и на какой период оформить ипотеку.
Ручной способ расчета предполагает использование уникальных формул, которые различаются в зависимости от желаемого вида платежа – аннуитетного или дифференцированного. В процессе также считается ежемесячная и общая процентная ставка. Кроме того, можно вычислить долю от ежемесячного платежа, которую составляет основной долг или переплата.
Виды ипотечных платежей
Ипотечные платежи делятся на два вида:
Расчет аннуитетных платежей
Перед тем как приступить к расчету основного долга и переплаты по займу, необходимо определить ежемесячную процентную ставку. Делают это по формуле:
Y = I/12/100, где Y – ежемесячная ставка, I – годовая ставка.
Расчет ежемесячных платежей
Изначально необходимо определить общую ставку по кредиту, для этого существует формула:
U = (1+Y)n, где U – общая ставка, n – срок ипотеки (в месяцах).
После того как заемщик определился, какую он хочет оформить сумму в ипотеку и на какой срок, можно приступить к расчету ежемесячного платежа:
T = S×Y×U / (U – 1), где S – сумма кредита.
Рассмотрим расчет на примере: клиент решил оформить ипотеку на сумму 2,5 млн руб. на 15 лет, внеся первоначальный взнос в размере 650 тыс. руб. Процентная ставка составляет 7,7% годовых.
Ежемесячный платеж по ипотеке составит 17 339 руб.
Расчет основного долга
После того платеж по ипотеке вычислен, можно рассчитать, какая его часть идет на погашение основного долга, а какая – на проценты:
Разберем на примере наш ежемесячный платеж:
Расчет переплаты по процентам
Для расчета переплаты по процентам потребуется следующая формула:
V = T × n – S, где V – переплата за весь срок займа.
Рассмотрим на нашем примере:
V = 17 339×180 – 1850000 = 1 271 020 руб.
Расчет дифференцированных платежей
Формула для определения ежемесячной ставки остается неизменной. В расчете меняется лишь концепция: изначально узнаем сумму основного долга, а после на его основе и ежемесячный платеж.
Основного долга
В связи с тем, что при дифференцированных платежах тело кредита гасится равномерно в течение всего срока кредитования, доля основного долга рассчитывается как отношение суммы кредита к количеству месяцев.
Рассмотрим расчет на примере:
Ts = 1 850 000 / 180 = 10 278 руб.
Ежемесячные платежи
Чтобы рассчитать размер ежемесячной выплаты, необходимо знать ее процентную часть:
Ti = (2 500 000 – 650 000) × 0,0064 = 11 840 руб.
Таким образом, чтобы рассчитать сумму ежемесячного платежа по ипотечному кредиту, нам необходимо сложить обе части:
Выплата по нашему примеру будет составлять:
T = 10 278 + 11 840 = 22 118 руб.
В самом начале выплаты дифференцированный платеж всегда будет больше аннуитетного, но при этом доля, идущая на погашение основного долга, всегда больше.
Плюсы и минусы разных типов платежей
Подбирать тип ежемесячных платежей необходимо исходя из финансовых возможностей. Важно учитывать, что при дифференцированном способе расчета первые несколько месяцев будет достаточно сложно, впоследствии величина выплат постепенно снижается. В случае с аннуитетными нагрузка не сокращается, т. к. платеж не изменяется.
Отличие ипотеки на новостройку и вторичку
Оформить ипотеку в банке можно на дом, участок, дачу, новостройку и квартиру на вторичном рынке. Последние два типа недвижимости считаются самыми популярными у заемщиков.
Новостройка
Получить ипотеку можно только на аккредитованную новостройку, т.е. застройщик должен пройти проверку, чтобы соответствовать всем требованиям банка.
Преимущества оформления жилищного кредита на данный тип недвижимости:
Вторичка
Среди преимуществ вторички можно выделить:
Расчет первоначального взноса
Первоначальный взнос по ипотеке – фактор, влияющий на одобрение и величину переплаты. Оформить жилищный кредит без него невозможно. В качестве первого платежа можно использовать средства материнского капитала, государственной субсидии.
Минимальная сумма, которую можно внести при оформлении ссуды – 10%. Рассчитывается она от стоимости недвижимости, а не всей суммы займа.
Срок оформления ипотеки
Оформить ипотечный кредит можно на срок до 30 лет. Нужно учитывать, что чем меньше период выплаты, тем выше ежемесячный платеж, но переплата ниже.
Использование маткапитала вместо первого взноса
В 2021 сумма по сертификату на первого ребенка составляет 483 881,83 руб., при появлении второго малыша увеличивается на 155 550 руб. и составляет 639 431,83 руб. Использовать средства можно для погашения имеющейся ипотеки или в качестве первого взноса.
Условия использования материнского сертификата при покупке жилья:
Налоговые вычеты
Получить налоговый вычет может официально трудоустроенное физическое лицо, за которое работодатель ежемесячно перечисляет 13% (подоходный налог) в бюджет страны. При покупке недвижимости заемщик сможет возместить часть потраченных средств и уплаченных процентов.
Условно налоговый вычет можно разделить на:
Оформить возврат можно за 3 последних года, т.е. в 2021 разрешается запросить вычет за 2018, 2019 и 2020. Расчет осуществляется от стоимости недвижимости, а не от полной суммы ипотеки. Определить доступный налоговый вычет можно, воспользовавшись онлайн-калькулятором.
Получить вычет можно только при соблюдении следующих условий:
Если ипотека выплачивается из бюджетных средств или при оформлении был использован материнский сертификат, то получить вычет уже невозможно.
Дополнительные расходы при ипотеке
Помимо затрат на первоначальный взнос, заемщик должен потратиться на:
При покупке квартиры важно иметь свободные средства, которые можно будет использовать на сопутствующие расходы.
Оплата страховки недвижимости
При покупке квартиры в ипотеку обязательным условием является оформление договора страхования залогового имущества
Как рассчитать ипотеку самостоятельно
Рассказываем, как рассчитать ипотеку самостоятельно и учесть все дополнительные расходы.
Суть ипотеки в двух словах: вы занимаете деньги у банка, оплачиваете ими квартиру, а затем частями отдаете долг с процентами. Гарантией для банка служит сам объект недвижимости.
Если вы нарушите договоренности и перестанете выплачивать кредит, квартиру могут забрать в пользу банка. Чтобы этого не произошло, нужно заранее оценить свои силы. Рассказываем, как рассчитать ипотечные выплаты и спрогнозировать все возможные траты.
Немного теории: за что вы будете платить
В ежемесячный платеж включены две суммы:
Распределение этих составляющих внутри каждого платежа может быть разным и зависит от вида расчетов, которые использует банк. Таких видов всего два: аннуитетный и дифференцированный. В большинстве банков используется система аннуитетных выплат – ее мы и рассмотрим.
При аннуитетном графике размер платежа фиксирован и не меняется в течение всего срока кредитования. Но в первую очередь погашаются проценты, а кредитное тело – ближе к окончанию договора. И в этом есть выгода для заемщика.
Дело в том, что процентная ставка начисляется только на остаток долга. Соответственно, при досрочном частичном погашении основной долг уменьшается, и процентные платежи будут меньше.
Сэкономить таким образом можно при использовании материнского капитала, средств по программам для военнослужащих или денег от продажи старой недвижимости.
Выберите: новостройка или вторичное жилье
Программы кредитования зависят от вида жилья, которое вы покупаете.
Плюсы и минусы первичного жилья
Как правило, квартиры на первичном рынке дешевле готового жилья, а выбор кредитных предложений по ним больше. Можно найти программу с низкой ставкой и небольшим первоначальным взносом.
Другие преимущества покупки квартиры в новостройке – большой выбор планировок, жилье по самым современным стандартам, совершенно новый дом.
Кроме этого, инвестировать в строящееся жилье выгодно, потому что цены на квартиры после сдачи объектов обычно повышаются.
Недостатки первичного жилья:
Плюсы и минусы вторичного жилья
Приобретая квартиру на вторичном рынке, вы получаете жилье в обжитом районе и в доме, об особенностях которого можно узнать до заселения. Обо всех важных для вас моментах можно расспросить жильцов или прочитать в интернете: не шумят ли трубы в доме, хорошо ли топят зимой, как обстоят дела с парковкой, школами, детскими садами и проч.
В готовой квартире можно не делать ремонт и заселяться сразу после получения ключей, что позволяет сэкономить на аренде или продать старое жилье в счет погашения ипотеки.
Из минусов – более высокая стоимость, необходимость проверки истории прав собственности, устаревшие коммуникации.
Воспользуйтесь ипотечным калькулятором
Существуют специальные формулы для расчета по ипотеке. Например, аннуитетный платеж вычисляется следующим образом:
1) считаем месячную ставку: делим годовую процентную ставку на 12 (в формуле это «Ставка»),
2) месячную ставку умножаем на сумму, которую планируете получить в банке (в формуле это числитель),
3) вычисляем знаменатель дроби, где «Срок» означает общий срок кредитования в месяцах,
4) делим числитель на знаменатель, и получаем ежемесячный платеж.
Удобнее всего воспользоваться ипотечным калькулятором Совкомбанка, в котором платежи рассчитываются автоматически. В онлайн-форме нужно указать стоимость недвижимости, срок кредитования и сумму первоначального взноса, которой вы располагаете. Калькулятор вычислит размер платежей и поможет подобрать программу с оптимальной ставкой.
Оцените свою платежеспособность
Пожалуй, в этом кроется главное сомнение всех, кто планирует брать ипотеку: а вдруг не потяну? Ведь это обязательство на много лет вперед, а ситуация может измениться. Чтобы здраво оценить свои силы, учитывайте два параметра: размер ваших доходов и их стабильность.
Сколько нужно получать? Специалисты Национального бюро кредитных историй подсчитали, что для комфортной выплаты ипотеки доход семьи должен составлять 70 300 рублей (данные на декабрь 2020 года).
Ориентируйтесь на ваши потребности. После ежемесячных выплат у вас должны оставаться деньги на другие нужды: оплату счетов и обучение детей, обслуживание автомобиля, помощь родителям, покупку продуктов и товаров повседневного спроса. Хорошо, если ипотечный платеж не превышает 50% ваших доходов.
Подобными соображениями руководствуется и банк при рассмотрении вашей заявки. Поэтому будьте объективны и постарайтесь подобрать программу с условиями, которые максимально соответствуют вашим возможностям.
Выберите сумму кредита
Как мы уже говорили, процентные начисления зависят от кредитного тела – суммы, которую вы изначально берете у банка. Следовательно, чем меньше сумма, тем меньше переплата.
Вывод: даже если одобренная банком сумма больше, чем вы предполагали, берите ровно столько, сколько не хватает для покупки жилья.
Определите размер первоначального взноса
Взять ипотеку, совсем не имея сбережений, вряд ли получится. В подавляющем большинстве случаев нужно располагать хотя бы 20% стоимости приобретаемого жилья.
Хотя варианты тоже возможны: к примеру, Совкомбанк предлагает ипотечную программу для первичного рынка со взносом от 10%, если у заемщика в собственности есть дополнительная недвижимость или имеются права требования на строящуюся квартиру.
Решая, какую сумму вы готовы выделить на первоначальный взнос, помните про переплату по процентной ставке: чем меньше денег берете у банка, тем меньше переплачиваете. Значит, чем больше взнос, тем выгоднее для вас будет ипотека.
Определите срок кредитования
Особенности оформления ипотечной программы на короткий срок:
Вывод: если вы готовы каждый месяц вносить крупные суммы, то оформляйте договор на небольшой срок. Если не готовы – подойдет программа на длительный срок кредитования, при которой переплата будет выше, зато вы сможете погасить ипотеку без большого ущерба для семейного бюджета.
Учитывайте дополнительные расходы
Кроме первоначального взноса и ежемесячных платежей, вам потребуются средства на ежегодное страхование недвижимости. Это обязательное условие банка, зафиксированное законодательством, ведь, как мы помним, квартира или дом выступают вашим «гарантом».
Кстати, для заемщика страховка тоже полезна: если вы лишитесь жилья, то не нужно будет продолжать выплачивать за него ипотеку.
Есть и необязательные платежи:
Как посчитать ежемесячный платеж по кредиту
В экселе, на сайте и самостоятельно
Обязательный платеж по кредиту — это сумма, которую заемщик должен вносить по договору, чтобы погашать кредит и не попадать в просрочку. Обычно платеж нужно вносить в определенный день месяца или раз в 30 дней — зависит от условий договора.
В этой статье мы говорим именно о потребительском кредите, когда выдается фиксированная сумма или товар по фиксированной стоимости. По кредитке методы расчета другие: договор там чаще бессрочный, кредитный лимит может меняться, а должник может погашать долг в беспроцентный период, не платя проценты.
Если заемщик вносит меньше установленного платежа, он попадает в просрочку. Банк может начислять за это штрафы и пени. Если заемщик платит больше, можно досрочно гасить долг и экономить. Например, можно купить вещь в рассрочку и досрочно погасить весь долг. Важно, что для полного или частичного досрочного погашения по потребительским кредитам нужно заранее уведомить об этом кредитора.
Следите за руками
Из чего состоит ежемесячный платеж
Ежемесячный платеж состоит из платежа по основному долгу и начисленным процентам. Соотношение основного долга и процентов в платеже может быть разным. Поговорим об этом ниже.
Если заемщик допускает просрочку, к платежу могут добавиться штрафы и начисления за пропуск оплаты.
Какими бывают ежемесячные платежи
Есть два способа расчета ежемесячного платежа по кредиту — аннуитетный и дифференцированный.
При аннуитетном платеже задолженность погашается равными платежами на протяжении всего срока кредита. В первую очередь уплачиваются проценты: каждый месяц они считаются от оставшегося долга по кредиту. Оставшаяся после уплаты процентов часть фиксированного платежа направляется на погашение основного долга. Соответственно, в следующем месяце остаток долга становится чуть-чуть меньше, на него начисляется меньше процентов, а на погашение основного платежа идет чуть большая часть фиксированного платежа.
При этом чем дольше срок кредитования, тем меньше будет обязательный платеж, но тем больше в итоге переплата. При длительном сроке кредитования первое время большая часть из поступающего платежа будет идти именно на погашение процентов, а основной долг будет уменьшаться медленно.
При этом именно банк решает, каким будет вид расчета платежа. Объясняют это правом заемщика досрочно погашать кредит. То есть если, например, банк предлагает только аннуитетный способ расчета платежа, а заемщик хотел дифференцированный, он может просто каждый месяц вносить большую сумму и досрочно погашать кредит. Главное — не забывать заранее уведомлять банк о досрочном погашении в установленном договором порядке.