Во время выплаты жилищных кредитов заёмщики вынуждены отказывать себе в удовольствиях. Расскажем, как быстрее погасить ипотеку и вернуться к нормальной жизни.
1. Копите больше на первоначальный взнос
Если есть возможность подождать, то лучше отложите покупку жилья и подкопите побольше денег на первоначальный взнос. Намного легче занимать 1 млн рублей, а не 3 млн рублей. Чем меньше размер кредита — тем меньше будет переплата.
2. При покупке квартиры просите скидку
Часто продавцы готовы скинуть 5–10% от стоимости квартиры, чтобы быстрее получить деньги. Если скидка не анонсируется, всё равно попросите её. Даже несколько сотен тысяч рублей — заметная экономия. Эти деньги можно не занимать в банке.
3. Сначала купите квартиру поменьше
Это способ для терпеливых. Он заключается в постепенном решении жилищной проблемы. Например, сначала ипотека берётся на маленькую квартиру. Кредит гасится, квартиру продают, а затем покупают жильё побольше. В кредит занимается меньше денег, а также быстрее возвращается.
4. Используйте материнский капитал
При появлении в семье второго ребёнка государство даёт сертификат на материнский капитал. В 2018 году его размер составляет 453 026 рублей. Деньги можно направить на первоначальный взнос по ипотеке.
5. Выберите банк с минимальной ставкой по ипотеке
Если покупаете квартиру в новостройке, то застройщик должен быть аккредитован в нескольких банках. Сравните их условия по кредиту. Выберите банк с наименьшей ставкой. Разница в ставке даже в 0,5% за годы может превратиться в экономию сотен тысяч рублей.
Если покупаете жильё на вторичном рынке, то можно изучать предложения всех банков, которые предлагают эту услугу.
Сравните все предложения за несколько секунд
6. Занимайте на большой срок
Большой срок увеличивает переплату по кредиту. Но если вы хотите погашать его досрочно, увеличьте срок кредита. Например, если вы хотите вернуть долг за пять лет, возьмите кредит на 10 лет. Тогда ваш ежемесячный платёж будет меньше, и больше денег будет оставаться на досрочное погашение.
7. Досрочно возвращайте долг
Этот способ позволит быстрее всего погасить ипотеку. Если есть возможность, то все свободные деньги направляйте на досрочные платежи. Если вместо 20 тысяч рублей будете возвращать ежемесячно по 40 тыс. рублей, то кредит вернёте в два раза быстрее.
8. Рефинансируйте кредит
Рефинансирование — это получение нового кредита на выгодных условиях, которым гасится старый займ. Допустим, вы оформляли ипотеку по ставке 12% годовых, а сейчас банки предлагают займы под 8%. Оформляйте этот кредит, гасите им старый и быстрее вернёте долг.
9. Сдавайте жильё
Если позволяют условия, то на сдаче жилья в аренду можно неплохо заработать, а полученные деньги направить на досрочное погашение ипотеки. Сдавать можно не только всю квартиру, но и комнату в ней. Необязательно надолго, можно даже на выходные или на время отпуска.
10. Получите налоговый вычет и погасите им часть кредита
При покупке жилья вы имеете право на получение налоговых вычетов:
13% от стоимости жилья, но не больше 260 000 рублей;
13% от процентов, уплаченных по ипотеке, но не больше 390 000 рублей.
Допустим, квартира стоит 6 млн рублей, а покупает её пара в общую или долевую собственность. В таком случае каждый может получить вычетов на сумму до 650 000 рублей. То есть на двоих это 1,3 млн руб.
Правила досрочного погашения ипотеки: как выгоднее рассчитаться с банком
Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет. Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.
Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.
В этой статье отвечаем на следующий вопросы:
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Согласно закону
Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.
Сокращение срока ипотечного кредита
Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.
Уменьшение платежей по ипотеке
При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.
«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.
Комбинированный вариант
Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.
Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.
Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.
Примеры расчета
В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб.
Представим, что у должника есть 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц. При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сократится на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб. При уменьшении платежа (и остатке срока 120 месяцев) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.
Схема
Ежемесячный платеж
Переплата
Выгода
До погашения
35 600
1 273 000
—
Пример при аннуитетном платеже. Кредит на 3 млн руб., срок — десять лет, ставка 7,5%
Условия досрочного полного и частичного погашения
При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.
Например, в Сбербанке досрочно можно погасить сумму не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа. Совершить досрочное погашение можно в любой момент начиная со второго дня от выдачи кредита. Никаких документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что вы хотите, сокращать срок или сумму, и указать сумму, которую необходимо списать в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение создается автоматически, при наличии указанной суммы на счете она будет списана в счет погашения ипотечного кредита.
Как вносить платежи
При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму в 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.
В таком случае заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. При полном досрочном погашении ипотеки банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.
Погашение ипотеки за счет материнского капитала
Досрочное погашение ипотеки можно совершить как за счет собственных средств, так и за счет материнского капитала или субсидии для многодетных семей — как частично, так и полностью. При досрочном погашении за счет материнского капитала происходит сокращение суммы ежемесячного платежа, выбрать сокращение срока в данном случае нельзя, пояснили в пресс-службе Сбербанка. При этом, помимо заявления в банк, в Пенсионный фонд необходимо предоставить установленный законом пакет документов для перечисления денежных средств в счет погашения кредита.
Пенсионный фонд рассматривает заявление, проверяет документы и переводит деньги в размере остатка материнского капитала в банк, выдавший кредит.
Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки
При досрочном погашении ипотеки у заемщиков есть возможность частично вернуть себе сумму, уплаченную в качестве страхового взноса. И если досрочное погашение покупатель делает в начале года, то ему возвращается бóльшая часть от размера страховки, в конце года — меньшая часть, говорит Векшина из «Инком-Недвижимости».
Также страховая компания вычитает из возвращаемой суммы часть средств — около 25% от размера страховки, — которые были потрачены на обслуживание страхового договора (оформление документов, зарплату сотрудникам, отчисления банку и т. д.). Предположим, заемщик выплачивает 50 тыс. руб. за страховку, при этом ему удается досрочно погасить ипотеку в течение полугода после оформления кредита. В итоге он может получить обратно половину той суммы, которую потратил на страховку. Однако еще 25% от 50 тыс. руб. нужно выплатить страховой компании, после чего заемщику остается 12,5 тыс. руб.
Любой заемщик, оформивший жилищный кредит, задумывается о том, как быстро закрыть ипотеку. Ссуда оформляется на долгие годы, часто на 15-25 лет, и каждый месяц клиент вынужден отдавать банку значительную часть своего бюджета. Поэтому, конечно, хочется расквитаться с долгом как можно быстрее. И способы есть.
Рассмотрим, как быстро погасить ипотеку, все доступные методы. Если применить их комплексно, то реально можно сократить время гашения на несколько лет, а то и больше. Эта и другая важная информация для ипотечных заемщиков на Бробанк.ру.
График погашения ипотеки
Если рассматривать, как погасить ипотеку быстрее, то тут все банально — чтобы кредит быстрее закончился, необходимо оперативнее его погашать. При оформлении жилищной ссуды заемщик получил график платежей, который обязан соблюдать. Согласно нему он вносит каждый месяц на счет определенную сумму.
Стандартное гашение предполагает растягивание бремени на 15-25 лет, некоторые берут ипотеку и на все 30 лет. Но не обязательно соблюдать установленный порядок гашения, можно платить, опережая его, тогда и гашение будет более оперативным. Погасить ипотеку получится быстрее.
Чаще всего ипотека погашается аннуитетными, равными по размеру платежами, такой график и будем рассматривать.
Допустим, наш потенциальный заемщик взял ипотеку в размере 3 000 000 рублей (именно столько ушло в кредит), договор с банком заключил на 15 лет под 11% годовых. При таком раскладе получаем (используем для расчета ипотечный калькулятор):
Несмотря на низкие ставки, переплата по ипотеке всегда существенная. Как видно на примере, заемщик процентами отдает даже больше, чем ушло в кредит. То есть на эти деньги можно было бы купить 2 аналогичные квартиры. Поэтому естественно, что хочется сэкономить.
Периодическое частичное досрочное погашение
Тут все банально — если хочешь закрыть ипотеку быстрее, ищи дополнительные источники дохода, и все полученные “лишние” средства клади на кредитный счет. По закону заемщик может делать частичное досрочное погашение кредитов хоть каждый месяц.
То есть, если по графику вы должны вносить 34 097 рубля (как в расчетах выше), то можно класть больше, 40 000, и излишки будут направляться на уменьшение основного долга. А именно на него начисляются проценты: чем меньше основной долг, тем меньше переплата.
Минус — каждый раз, планируя совершить частичное закрытие, заемщик вынужден обращаться в банк и писать заявление, причем заранее. Это не совсем удобно. Упростил процедуру Сбербанк, он позволяет оформлять такую процедуру через Сбербанк Онлайн, что удобно. Возможно, и другие ипотечные банки последуют этому примеру для облегчения жизни заемщиков.
Большинство банков просят писать заявление на частичное досрочное гашение минимум за 14 дней до ближайшей даты списания платежа. В этот день операция и будет выполнена.
Расчеты выгоды от частичного гашения
Допустим, наш потенциальный заемщик решил выплатить ипотеку быстрее, используя вариант частичного гашения. Кроме основных ежемесячных платежей он каждый квартал кладет на счет дополнительные 20 000 рублей, которые удалось сэкономить или дополнительно заработать.
Обычно после частичного гашения раньше срока банки видоизменяют график, сокращая размер ежемесячного платежа, но оставляя при этом прежний срок гашения. Лишь малая часть компаний позволяет сделать наоборот — сократить срок и сохранить размер платежа.
В итоге будем рассматривать первый вариант — сохранение срока, так как он практически всегда и допускается банками.
Делать заемщик это начал сразу после того, как оформил ипотеку, то есть первое частичное досрочное гашение провел через 3 месяца после заключения с банком договора. Рассматриваем все тот же пример, приведенный выше, то есть ежемесячный платеж — 34 097, переплата — 3 137 000. Что получаем в итоге за год, как изменится график:
За год будет выполнено 4 частичных досрочных погашения, ежемесячный платеж сократится с 34 097 до 33 181 рублей, то есть почти на 1000 рублей.
Если сохранять эту схему по внесению дополнительных 20000 четыре раза в год, то получим следующее:
В итоге выплата сократится на 2 года, человек уменьшит переплату примерно на 600 000 — 700 000 рублей. И в целом такая схема не будет особо обременительной для бюджета, дополнительные затраты составляют примерно 6500 в месяц. А если учесть инфляцию, то с каждым годом эта сумма будет казаться все более назначительной.
Как быстро погасить ипотечный кредит с помощью маткапитала и детей
Обычно ипотеку берут молодые люди или семьи, поэтому практически всегда за срок действия кредита появляются дети. Начиная с 2020 года, материнский капитал полагается семьям, начиная уже с 1 ребенка (рожденного, после 1 января 2020 г.). Соответственно, полученную субсидию в размере 466 000 рублей можно направить на частичное досрочное погашение ипотеки.
Берем все тот же пример. Пусть по завершению второго года выплаты ипотечного кредита у нашего заемщика рождается ребенок, семья получает право на материнский капитал. Что получаем в итоге:
Если при этом делать частичные досрочные гашения хотя бы в невысоком темпе за счет уменьшения ежемесячных оплат, срок выплаты можно существенно сократить.
Использование налогового вычета
Рассматривая, как погасить ипотеку быстрее и выгоднее, нельзя не указать и на возможность получения налогового вычета. Любой человек, купивший недвижимость, может по закону вернуть часть уплаченного налога НДФЛ. А если речь именно об ипотеке, то в расчет берется не только цена квартиры, но и уплаченные банку проценты. Более подробная информация о налоговых вычетах в материале — Имущественный налоговый вычет: как вернуть до 1 300 000 руб.
О цифрах:
Возвращение подлежит уплаченный заемщиком подоходный налог. Например, если его зарплата — 80 000 ежемесячно до налогообложения, за год он получил 1 004 000 рублей. С этого дохода он уплатил налог НДФЛ 13% на сумму 135 200. Эти деньги и можно вернуть, обратившись в ФНС.
Возвраты можно оформлять каждый год, пока право не исчезнет, не будет достигнут максимальный предел. В нашем случае это 260 000 + 390 000, то есть 650 000 рублей. И каждый раз, получая вычет, нужно направлять его на частичное закрытие ссуды.
Если ипотеку получала семья, налоговый вычет могут оформлять оба заемщика.
Как быстро закрыть ипотеку (все методы сразу)
Анализируя, как закрыть ипотеку быстрее, не нужно останавливаться только на каком-то одном варианте. На сегодня есть инструменты, которые помогут заемщику оперативнее справиться с погашением ссуды. Нужно применять их все, тогда реально платить ипотеку не начальные 15, а 10 лет.
Если закрыть ипотеку с помощью и налоговых вычетов, и маткапитала, дело пойдет гораздо быстрее. Например:
Все приведенные в материале расчеты не являются публичной офертой. Рассмотрена конкретная ситуация, в каждой отдельной цифры будут разные.
Возможности быстрее гасить ипотеку есть, причем это можно делать даже не за счет собственных средств. Только за счет налогового вычета и маткапитала можно существенно уменьшить общий размер ипотечного кредита и закрыть его оперативнее. А если при этом делать и просто дополнительные досрочные гашения за счет вливания своих денег, дело пойдет еще быстрее.
Если рассматривать, как лучше гасить ипотеку, то важно делать это по графику, не совершая нарушений, чтобы не сделать его еще более дорогим. Если появились “лишние” деньги — кидайте их на ипотеку, оформляйте частично-досрочное. И используйте все положенные вас субсидии.
Комментарии: 3
Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:
Как быстро погасить ипотеку: лайфхак от финансиста
Мы живем в уникальное время, когда ставки на жилье ниже, чем дивидендная доходность качественных акций. Этим можно и нужно пользоваться. Разберем основные принципы и приемы таких стратегий.
В России более 10 млн ипотечников и более 13 млн инвесторов. Рискну предположить, что часть людей из первой группы также находится и во второй. Доходность фондового рынка выше кредитных ставок на жилье, и держать свои сбережения в ценных бумагах попросту выгоднее, чем гасить долги досрочно. Инвесторы об этом знают, поэтому часто не спешат продавать свои акции, если вдруг встал вопрос об ипотеке: потери по кредиту могут оказаться ниже, чем упущенная прибыль от инвестиций.
Этот эффект можно увидеть на примере сравнения доходности акций Сбербанка и переплаты по ипотеке, взятой у него же самого. ₽1 млн, вложенных в бумаги, за 8 лет (средний срок выплаты жилищного займа в России) с учетом дивидендов вырос в 3,7 раза — до ₽3,7 млн. Та же сумма, взятая в ипотеку на такой же срок, дает ₽500 тыс. переплаты, то есть ₽1,5 млн к возврату.
На практике все, конечно, сложнее. Акций одной компании мало, чтобы сформировать портфель под ипотеку, а доходность рынка может сильно меняться от года к году. Также у ипотечника может быть три принципиально разных ситуации: денег полностью хватает на покупку жилья, хватает на большую часть, или только на первый взнос. И это будет влиять на доходность всей конструкции.
Покупка недвижимости в США в ипотеку
Чтобы не промахнуться с выбором компании, стоит присматривать акции из списка дивидендных «аристократов» — они не снижают выплаты как минимум 25 лет подряд. В США обычно платят раз в квартал, поэтому потребуется как минимум три компании, которые охватят все 12 месяцев года. Для примера подойдут Abbvie, IBM и Coca-Cola.
Такой портфель, поделенный поровну между акциями трех компаний, будет приносить ежемесячно то больше, то меньше, чем требуется для погашения ипотеки. Иначе говоря, в месяцы более крупных выплат, нужно будет часть дивидендной выплаты запасать на следующие месяцы. Главное, чтобы цифры сошлись в целом по году.
Что делать, когда дивиденды растут
Ключевой риск в такой стратегии: размер дивидендов может поменяться. У компаний-аристократов она меняется только в большую сторону (иначе бы они не относились к «аристократам»), поэтому самый частый вопрос для инвестора не в том, что платежи иссякнут, а в том, куда деть прирост дивиденда: на досрочное погашение или в покупку новых акций.
Ожидаемый рост дивидендов потенциально открывает для инвестора еще несколько стратегий, включая тот случай, когда денег хватает на оплату только части дома, скажем, половины. При условии, что доходы в принципе позволяют взять ипотеку, можно гасить ее дивидендами частично и наращивать капитал постепенно. При росте портфеля на 10% в год (это средний ожидаемый рост по трем акциям из примера) дивиденды полностью перекроют ипотечный платеж на девятом году выплат.
Что делать, если дивиденды отменят
Застраховаться от риска снижения и отмены дивидендов можно, если расширить портфель на десятки, а лучше сотни разных компаний. Оптимальный вариант — это покупка бумаг нескольких дивидендных фондов ( ETF ), например, популярного ProShares S&P 500 Dividend Aristocrats ETF, который включает в себя компании-аристократы, но доходность выплат из-за этого может стать скромнее.
Сейчас данный фонд платит 1,9% годовых по всем своим 66 «аристократным» бумагам, поскольку далеко не все из них имеют столь же высокую ставку, как вышеприведенные Abbvie или IBM. Однако есть и более щедрые фонды с набором компаний попроще, например, Schwab US Dividend Equity ETF (2,9%) или iShares Select Dividend ETF (3,2%), а также высокорисковый Global X SuperDividend ETF (7,4%), где собраны акции развивающихся стран, включая российские.
Неквалифицированному инвестору зарубежные ETF не доступны. По крайней мере пока: широкий доступ на отечественные биржи запланирован с апреля следующего года. Однако ничто не мешает сформировать портфель валютных дивидендов из отдельных зарубежных акций. Большинство подходящих для этого компаний свободно торгуется в России, их также можно покупать на ИИС.
Описанные выше стратегии можно применять не только в США, но и других странах с низкими ставками, например, для покупки жилья в ипотеку в Европе. Для нерезидентов, в том числе из России, стоимость жилищных займов составляет стандартные 2-3% в евро. Стоит учесть, что первый взнос должен составлять не менее половины стоимости жилья, тогда есть здесь пригодится стратегия с разделением капитала и дальнейшим накоплением в дивидендных акциях.
Как выплачивать ипотеку дивидендами в России
Общая логика дивидендных стратегий для инвесторов в России ровно такая же, как и на западных рынках: искать компании со стабильными и растущими выплатами и отбирать самые щедрые из них в свой портфель. При сегодняшних ставках доходность бумаг тоже выше. Из тех компаний, которые с оговорками можно было бы отнести к отечественным аристократам, дивиденды выше 7% текущей цены платит, например, «Норникель».
Выбор компаний со стабильными выплатами в рублях сильно ограничен. Из крупных фишек, которые платят давно и пока не прерывали выплаты, можно назвать только «Газпром» и ЛУКОЙЛ. Сейчас доходность по ним ниже ипотечной ставки: 5,3% и 5,5% годовых соответственно, но на длинном горизонте это компенсируется ростом дивиденда. У «Газпрома» он вырос за 15 лет в 10 раз, у ЛУКОЙЛа в 16,5 раз, то есть ежегодно прибавляет по 15-20%, что на рынке США и Европы встречается редко.
Еще одна особенность отечественного рынка — отсутствие четкого календаря выплат. Большинство компаний начисляет дивиденды по ситуации в зависимости от цен на нефть, металлы и другое сырье, поэтому дивидендный портфель в рублях будет сильно расходиться с графиком выплат по ипотеке.
Это значит, что под него нужно создавать личный «резервный фонд», который будет аккумулировать дивиденды в прибыльные годы и расходовать в кризисные. Кроме того, придется делать ребалансировку, продавая лидеров роста и докупая просевшие бумаги. Обычно ее проводят раз в год, но для российских бумаг можно чаще: раз в полгода или квартал.
Сколько нужно вложить в акции, чтобы закрыть ипотеку
Для регионов суммы делятся на 2, 3 или 4 в зависимости от города и метража, но срок при этом не меняется. То есть, имея на руках половину стоимости квартиры, придется ждать, пока капитал дорастет до стабильного погашения ипотечных платежей, ориентировочно те же 12 лет.
Чтобы накопить капитал под ипотеку с нуля, взяв ипотеку в тот же год, нужно зарабатывать от ₽180 тыс. в месяц (для примера с квартирой за ₽10 млн) и откладывать сверх кредитного платежа не менее ₽30 тыс. в дивидендные акции. Тогда капитал начнет покрывать ипотечные платежи на 16-ом году кредита. Если зарабатывать от ₽200 тыс. и вкладывать по ₽40 тыс., то дивиденды превысят взносы по кредиту на 14-ом году. Для регионов суммы кратно ниже, но сроки остаются идентичными.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнение профи», может не совпадать с мнением редакции.
