как льготная ипотека повлияла на рынок недвижимости
Ценовой пузырь: что будет с рынком жилья из-за продления льготной ипотеки
Программа льготной ипотеки под 6,5% будет продлена до июля 2021 года. За время ее существования (с апреля 2020 года) было выдано 230 тыс. кредитов на 670 млрд руб. (большая часть пришлась на сентябрь — 60 тыс. ссуд). Сбережения граждан на 100 млрд руб. оказались в экономике в качестве первоначального взноса. Продление программы позволит выдать еще 600 тыс. кредитов, а экономика получит еще 300 млрд руб. личных сбережений.
Аналитики рассказали, существуют ли риски возникновения ипотечного пузыря из-за продления программы и роста цен на жилье.
«Пузырь наблюдается в отдельных регионах»
Антон Табах, управляющий директор по макроэкономическому анализу и прогнозированию агентства «Эксперт РА»:
— Пузырь наблюдается в отдельных регионах — например, дальневосточная ипотека сильно вынесла вверх рынок в крупнейших городах и их ближних пригородах в Дальневосточном федеральном округе. В целом же есть рост, вызванный одновременным снижением ставок, расширением программы маткапитала (частый источник первого взноса) и появлением льготных ипотечных программ. О пузыре говорить пока нельзя — подобный рост при снижении ставок по всем ипотечным продуктам дело естественное.
«Если действие программы закончится, то пузырь может схлопнуться»
Марина Дяченко, основатель аудиторско-консалтинговой группы компаний «Бизнес Эксперт»:
— Вероятность того, что на рынке жилья надувается ценовой пузырь, приближается к 100%. Цены поднимаются, и этот тренд сохранится даже в стандарт-классе. Процент по ипотеке низкий, есть программы между банками и застройщиками на беспроцентный год, что и обеспечило высокий спрос на эти программы. Довольно много заемщиков реально не могут себе позволить ипотеку, но все равно стараются успеть оформить ее на льготных условиях, пока есть возможность. Число рискованных заемщиков растет, чему способствует и пандемия. Если действие программы закончится, то пузырь действительно может схлопнуться, но вероятность такого сценария невысока, поскольку финансовые организации и власти будут стараться этого избежать.
«Предпосылки возникновения ипотечного пузыря отсутствуют»
Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра «Дом.РФ»:
— На сегодняшний день предпосылок возникновения ипотечного пузыря в России нет. В США в преддверии кризиса 2008 года была распространена ипотека с нулевым взносом и плавающей ставкой. По сути, это «плохие кредиты», поскольку такие заемщики часто объявляют дефолт. Под эти кредиты выпускались ипотечные облигации. Когда ставки в экономике стали расти, «плохие заемщики» не смогли платить по кредитам, начались массовые дефолты, продажи заложенных домов и падение цен на недвижимость. Получилось, что другим заемщикам стало невыгодно обслуживать свои кредиты — за те же деньги можно было купить дом побольше. Началась вторая волна неплатежей, которая перетекла в другие сегменты финансового рынка. В нашей стране практически отсутствуют кредиты с нулевым первоначальным взносом, ставка по ипотечным кредитам фиксированная, значит, на заемщиках не лежит риск роста ипотечных ставок. По закону, в России могут секьюритизироваться только качественные ипотечные кредиты, сделки проводят простые (однотраншевые), бумаги обеспечиваются гарантией «Дом.РФ». Благодаря этому доля просроченных ипотечных кредитов (более 90 дней) в России очень невелика — около 1,5%, по другим кредитам населению — около 8%.
«Пузырь, действительно, надувается»
Алексей Гальцев, основатель сервиса для инвестиций в недвижимость Realiste:
— Пузырь, действительно, надувается. Москва и некоторые города-миллионники переоценены, что не соответствует экономической ситуации в стране. Не бывает такого, что доходы значительной части населения падают, а недвижимость дорожает, но в России есть такая национальная особенность. У нас валютой выступает не рубль, а квадратный метр, именно в него верят все, даже больше верят, чем в рубль. Поэтому квадратные метры легче и выгоднее «надувать» для комфорта большинства населения.
«Пандемия может ускорить наступление масштабного кризиса»
Наталья Тарасова, адвокат:
— Масштабы выданной льготной ипотеки действительно позволяют говорить о наличии ценового пузыря на рынке жилья. В погоне за льготным кредитом люди не всегда учитывают и правильно оценивают свои финансовые возможности. Это создает высокие риски схлопывания пузыря, как это случилось в США в 2008 году. Пандемия с ее последствиями в виде роста безработицы и экономической нестабильности может ускорить наступление масштабного кризиса в сфере ипотечного кредитования. Соответственно, сейчас, несмотря на наличие льготной программы, стоит оценить свои возможности перед тем, как оформлять ипотеку.
«Рост цен не всегда означает дорогу к пузырю»
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья»:
— Рост цен не всегда означает дорогу к пузырю. В нашем случае в 2020 году еще до пандемии начал наблюдаться ежемесячный рост цен на рынке новостроек Москвы. В итоге на конец сентября 2020 года средняя стоимость 1 кв. м выросла на 10,6% к прошлому году. Этот рост выше, чем инфляция (3,67% на сентябрь в годовом исчислении), но все равно не взрывной. На первичном жилом рынке наблюдались и более высокие темпы роста, скажем, в 2014–2015 годах. Один из ключевых факторов повышения активности покупателей и, соответственно, роста цен — программа льготной ипотеки. Но она не является однозначным проводником к пузырю и перегреву рынка. Снижение ставки по ипотеке позволило выйти на жилой рынок той части потенциального спроса, которая ранее не могла этого сделать, а также покупателям, чьи доходы снизились из-за пандемии. Несмотря на рост количества сделок в последние три месяца, квартиры покупаются по-прежнему, в основном, для собственного использования, для улучшения жилищных условий. То есть случаи, когда человек покупает третью или четвертую квартиру ради инвестиций, ожидая спекулятивного роста цен, крайне редки.
Льготную ипотеку продлили. Что будет с ценами и спросом на новостройки
Аналитики и девелоперы рассказали «РБК-Недвижимости», как продление льготной ипотеки в новом виде повлияет на спрос и цены на рынке новостроек.
Новые параметры льготной ипотеки
Льготная ипотека:
Семейная ипотека:
Льготная ипотека станет недоступной
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики и девелоперы отмечают, что новые условия программы практически сделали ее недоступной для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и других городов, где стоимость квадратного метра заметно выше, чем в среднем по стране. По их прогнозу, это приведет к снижению спроса на первичном рынке в таких городах.
Уменьшение суммы возможного кредита по льготной программе для Москвы и области может способствовать стабилизации цен на рынке недвижимости и, возможно, даже небольшому снижению, считает руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова. «В феврале — мае этого года более 70% сделок на рынке были ипотечными. Сокращение числа первичных обращений к продавцам новостроек вкупе с наметившейся тенденцией по росту объема нового предложения должно привести к замедлению роста цен», — прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Сейчас девелоперы стараются вывести максимальный объем предложения по пока еще действующим условиям, а далее займут выжидательную позицию, прогнозирует управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Рост цен, пусть и не столь значительный, как в прошлом году, не приостановится — строительные материалы продолжают дорожать, а дефицит рабочих на объектах сохраняется, объясняет она.
Большого влияния госпрограмма в ее новом виде на столичный рынок уже не окажет — спрос успокоится после 1 июля, цены перестанут ажиотажно расти, и только сокращающийся объем предложения будет оказывать поддержку ценам, отмечает генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков. По его мнению, расширение семейной ипотеки окажет большее влияние на рынок новостроек, чем продление льготной ипотеки.
«По семейной ипотеке сумма для Москвы составит уже до 12 млн руб., и это позволит частично нивелировать эффект фактического отказа от льготной ипотеки в столице — сейчас в некоторых проектах массового сегмента до 25% сделок приходится именно на такие семьи. Власти ищут баланс между поддержкой девелоперов и сдерживанием роста цен, и есть все предпосылки для его установления», — говорит Денис Бобков.
По мнению руководителя центра новостроек компании «Этажи» Сергея Зайцева, продление льготной ипотеки в скорректированном виде вполне подходит для адаптационного периода и поддержания спроса. Эта программа поддержит спрос в городах с доступными ценами на жилье и смягчит шок, который возник бы из-за резкой отмены льготной ипотеки на крупных рынках, поясняет он. Однако, считает эксперт, необходимо усиливать меры по наращиванию предложения новостроек — иначе подогретый спрос и рост стоимости стройматериалов могут привести к дальнейшему и более быстрому подорожанию жилья.
«Можно сказать, что программу субсидирования ипотеки не продлили, а переформатировали», — говорит гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, для которых фактически старые условия льготной ипотеки продолжат действовать, составляют примерно две трети покупателей нового жилья в Москве и Петербурге, оценивает он. В связи с этим спрос будет снижаться плавно — уйдут покупатели без маленьких детей, а также инвесторы, но основное ядро покупательской аудитории сохранится.
По оценке Алексея Попова из ЦИАН, для экономики в целом принято максимально разумное решение — не отменять льготную ипотеку целиком и полностью, усилить адресный характер программы, не заниматься делением регионов на две группы по весьма спорным критериям. Обнародование решения «за три недели до конца текущей программы» не позволило реализоваться волне панических покупок, резких повышений цен, иных панических действий и т. д., считает эксперт.
Не исключено, что в качестве реакции на пересмотр параметров госпрограммы девелоперы начнут запускать для поддержания спроса на новостройки и собственные субсидированные программы, говорят опрошенные эксперты. Наличие таких планов «РБК-Недвижимости» подтвердили в девелоперской компании MR Group — представители застройщика отметили, что ведут переговоры с банками-партнерами.
Льготная ипотека в цифрах
Выдача первых кредитов в рамках программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5% началась 20 апреля 2020 года. С тех пор, по данным «Дом.РФ» (оператор программы), банками получено 1,6 млн заявок, 1,05 млн из них одобрены. С учетом того, что граждане получают одобрения, как правило, одновременно в двух-трех банках, выдачу по состоянию на конец мая можно оценить в свыше 500 тыс. кредитов на 1,5 трлн руб.
«Цены еще вырастут»: как продление льготной ипотеки повлияет на рынок жилья
«На федеральном уровне принято своего рода компромиссное решение, которое, по первоначальной задумке, должно удовлетворить все заинтересованные стороны (как строительный блок, так и Центробанк) и при этом поддерживать региональные рынки. Насколько это удастся — покажет время», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Рост цен на 4-5%
Опрошенные Forbes участники рынка единодушны в своих прогнозах по поводу роста цен. «Ослабление спроса, похоже, не будет, — говорит инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев. — Цены еще вырастут». Наиболее активно будут дорожать наиболее доступные лоты — те, что стоят около 3 млн рублей. «Динамика роста цен на доступный формат жилья будет выше, чем на средний и высокий на фоне новых стимулирующих мер», — рассуждает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. «Стоит ждать сокращения ценового разрыва между проектами массового сегмента, которые будут дорожать большими темпами, чем более дорогие новостройки бизнес-класса», — уточняет руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
«Цены, безусловно, продолжат расти. Увеличение прайса на 4-5% относительно текущего уровня вполне возможно», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». По ее словам, на это также будет влиять рост цен на материалы и топливо, дефицит рабочих рук.
Есть и другие тревожные новости. «Люди, которых привлекла низкая ипотечная ставка, под влиянием эмоций приобрели объекты в новостройках, а спустя полгода или год осознали, что не могут обслуживать кредит. И сейчас на рынок выходит большое количество квартир по переуступке, но не с целью инвестиционного заработка, так как цены были очень высоки и прирост стоимости не такой существенный с точки зрения инвестиций, а именно в связи с невозможностью обслуживать ипотечный кредит, даже по низкой ставке. И это проблема», — сетует директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК МИЭЛЬ Юлия Федулаева.
Семья с одним ребенком
Какое жилье теперь можно будет приобрести по льготной ипотеке?
Для жителей столичных регионов вариантов не так много. По мнению вице-президента «Интеко» Евгения Семенова, под программу попадают небольшие студии до 25 кв. м в дальнем Подмосковье. «Если у покупателя есть накопления, то он может приобрести квартиру в Московском регионе в пределах 4-5 млн рублей, это, скорее всего, студии и однокомнатные. В этот лимит попадет около 10-15% от текущего объема наших сделок», — замечает Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград». По словам директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветова, у них в компании нет ни одного лота стоимостью до 3 млн рублей.
По словам Попова из Циан, только в 29 из всех регионов страны средняя сумма займа не превышает 3 млн рублей (год назад ипотечный кредит до 3 млн рублей привлекали жители 68 регионов). Согласно данным «Авито Недвижимости», в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге эффект от продления программы будет практически равнозначным ее отмене — доля квартир стоимостью выше 4 млн рублей здесь составляет более 90% по состоянию на начало июня 2021 года. «Чуть менее заметное воздействие озвученное решение окажет на первичный рынок Ленинградской области, Крыма, Татарстана и Краснодарского края (доля подобных объектов здесь составляет свыше 65% представленного фонда)», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».
По словам Цогоева из «Тринфико», главными выгодополучателями продлений и расширений могут выступать ПИК и «Самолет», у которых есть лоты, хоть и в небольшом объеме, попадающие под льготу. «Максимальное преимущество от продления льготной ипотеки и расширения семейной получат такие крупные застройщики столичного региона, как ПИК, ЛСР, Эталон. Мы это видим уже сейчас, когда после заявления президента РФ их акции выросли в цене на несколько процентных пунктов на московской фондовой бирже», — говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. В ПИК отказались от комментариев. По словам Тюленева, эти решения выгодны застройщикам с низким средним чеком и банкам, которые финансировали социальные проекты.
Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes
Короли российской недвижимости — 2021. Рейтинг Forbes
Что будет с ценами и спросом после окончания льготной ипотеки в Москве
Программу льготной ипотеки на покупку жилья у застройщиков под 6,5%, которая рассчитана до 1 июля 2021 года, планируют продлить не во всех российских регионах. Как заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, эту программу могут продлить в 24 регионах. Москвы среди них нет.
Игроки столичного рынка новостроек рассказали, как отразится на ценах и спросе на первичном рынке Московского региона прекращение льготной ипотеки.
Риски льготной ипотеки
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина отметила, что из-за действия льготной ипотеки уже появились негативные эффекты — дополнительный спрос прежде всего уходит в рост цен. По ее словам, программа была эффективна в качестве антикризисной меры, но уже исчерпала себя.
Сохранить льготную ипотеку еще на какое-то время, по мнению главы ЦБ, можно в регионах, где спрос на жилье полностью не восстановился. Уровень потенциального предложения на первичном рынке в таких субъектах выше, чем в среднем по России.
Читайте также:
Что будет с ипотечными ставками
По данным ЦБ на 1 февраля, средневзвешенная ставка по ипотеке (вторичный и первичный рынки) составляет 7,23%, 6,1% — по льготной программе и 8,1% — по стандартной программе. После завершения программы льготной ипотеки ставки вырастут, но незначительно, предполагают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».
С большой долей вероятности рост ставок составит от 1 до 1,5 п.п., прогнозируют аналитики компании «Миэль». В компании «Метриум» ожидают рост ставок на новостройки до уровня 7,5% годовых. По данным ЦБ, в 2020 году она составила примерно 7,4% годовых, значит, за первую половину 2021-го останется такой же показатель, во второй половине минимумы ставок поднимутся максимум на 1–2 п.п., отмечают в компании «Бест-Новострой».
«Госпрограмма сильно поддерживала семьи с детьми: для них ипотека опускалась до 4,9% годовых, и такой уровень банки самостоятельно не смогут поддержать. Кредитным организациям и застройщикам нужно было разрабатывать программы поддержки семейных заемщиков еще зимой и уже сейчас их активно продвигать», — рассуждает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Рост спроса и резкое падение
В первой половине 2021 года спрос будет держаться на высоком уровне за счет пока еще действующей льготной ипотеки, а после завершения покупательская активность снизится, прогнозируют эксперты.
На фоне новостей о скором завершении программы льготной ипотеки вероятен резкий скачок продаж — люди стремятся успеть совершить покупку по старым понятным и относительно доступным условиям, говорит директор по поддержке риелторского бизнеса «Миэль» Юлия Федулаева. По ее словам, может возникнуть резкий рост спроса, а после — затишье на несколько месяцев (поскольку спрос реализуется с опережением). Так было при введении эскроу-счетов и на фоне слухов о прекращении льготного периода ипотеки в прошлом году, напоминает эксперт.
Сейчас спрос стабилизировался — он не такой высокий, как в сентябре — декабре прошлого года, но за месяц-два до окончания программы льготной ипотеки покупатели активизируются, полагает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков. При этом, по его словам, на долю ипотеки по-прежнему приходится основная масса сделок. По итогам февраля в массовом сегменте доля ипотеки составила 66%.
«Снижение спроса будет связано прежде всего с тем, что после завершения программы льготной ипотеки стоимость жилья не уменьшится и участникам рынка потребуется определенное время для того, чтобы подстроиться под новые условия. Кроме того, отрицательно на продажах скажется сокращение предложения», — считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. По ее мнению, объем экспозиции, скорее всего, восстановится к концу 2021 года за счет активизации девелоперов и появления направленных на стимулирование спроса совместных предложений с крупнейшими банками.
«Застройщики и банки для его поддержания станут предлагать специальные условия по предоставлению ипотечного кредита либо будут вынуждены снижать стоимость квадратного метра, чтобы сохранить продажи на необходимом уровне», — предполагает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
Что будет с ценами на новостройки
Пока застройщики продолжают повышать цены. Средняя стоимость квадратного метра по итогам февраля, по данным «Азбуки жилья», составила 5% по отношению к январю. Такой рост стоимости в месячном выражении был зафиксирован только в декабре 2014 года. Поэтому в первом полугодии в компании ожидают увеличение стоимости до 10–15%.
Эксперты в других компаниях дают более сдержанные прогнозы. По оценкам аналитиков компаний «Метриум», за 2021 год московское первичное жилье подорожает на 5–8% в зависимости от класса. И январь, и февраль продемонстрировали существенный рост цен на новостройки. По данным «Бест-Новостроя», в январе цена за метр выросла на 1–4% к декабрю в зависимости от класса, в феврале к январю прибавила 2–6%. Даже если летом показатель выйдет на плато, а к концу года пойдет коррекция за счет стартовых цен новых проектов, 2021 год к 2020-му покажет рост средней стоимости метра в Москве не ниже 10%, прогнозирует Ирина Доброхотова.
«Годовой прирост цены первичного жилья вряд ли превысит 10%. Скорее всего, квартиры подорожают на 5–8% в зависимости от класса. Эта оценка учитывает корректировку цен во втором полугодии. Если к середине лета стоимость первичного жилья увеличится на 15%, то осенью и зимой квартиры в новостройках подешевеют на 5–8% из-за падения спроса», — считает совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин.
По завершении льготной программы по ипотеке, вероятно, цены на рынке новостроек стабилизируются, отмечает Ярослав Дарусенков. В то же время рассчитывать на снижение цен не стоит, убежден генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин: помимо спроса, на них влияет себестоимость строительства, которая постоянно растет из-за ослабления рубля и повышения издержек на топливо, стройматериалы и т. д.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Жилье на рынке новостроек Москвы продолжит дорожать. Это связано с целым набором факторов. Во-первых, в 2020 году застройщики реализовали достаточно серьезные объемы по текущим проектам, и на 2021 год у них есть некоторый запас прочности даже при снижении количества сделок. Кроме того, финансирование строительства посредством эскроу-счетов делает девелоперов менее зависимыми от денег дольщиков, что позволяет им несколько снизить зависимость от прямых продаж. Третий фактор — высокая покупательская активность, обусловленная относительно доступными кредитами.
Наконец, цену жилья разогревает сокращение предложения, восстановление которого займет весь 2021 год. Кроме того, ослабление рубля приводит к удорожанию импорта, от которого, пусть и косвенно, по-прежнему сильно зависит девелопмент. Дорожают строительные материалы, топливо. Себестоимость квадратного метра увеличивается. В высокой степени такая динамика нивелирует позитивный эффект от снижения ипотечных ставок, поэтому программу не только нужно продолжать, но и разнообразить инструменты поддержки покупателя и девелоперского бизнеса. Все это и приводит к удорожанию строительства и, соответственно, росту цен.
Дверь в никуда В России продлили льготную ипотеку. Чем сейчас опасна покупка квартиры?
Относительно молодой российский рынок ипотечного кредитования в 2020 году развивался стремительно — и все благодаря коронавирусу. Власти страны запустили ипотеку с субсидированной ставкой, чтобы поддержать спрос на жилье и не допустить провала в строительной сфере на фоне распространения COVID-19. Фокус удался, но теперь России, возможно, грозит ипотечный кризис. В последние месяцы о риске его развития неоднократно заявляли эксперты и даже некоторые чиновники. Одновременно представители различных госструктур начали активно отрицать такую возможность. Механизм ли это психологической защиты, когда субъект отказывается признать существование проблемы, или действительно сильная вера в устойчивость рынка жилищного кредитования — пока непонятно. Долговое безумие, уроки американского кризиса и неуловимый ипотечный пузырь — в материале «Ленты.ру».
Понабрали
Рынок ипотеки в кризисном 2020-м действительно растет рекордными темпами — и участники рынка жилищного кредитования открыто признают, что это происходит в первую очередь благодаря мерам поддержки строительной отрасли, которые были инициированы президентом Владимиром Путиным. Главная такая мера — это запуск льготной ипотеки на покупку квартир в новостройках. Программу он анонсировал в середине апреля, и уже спустя пару дней российские банки начали предлагать соответствующие кредитные продукты — под беспрецедентные 6,5 процента годовых.
В предыдущие годы низкой считалась ставка на уровне 10 процентов, поэтому спрос на «ковидную» ипотеку оказался высоким. Подсуетились и застройщики, вовремя организовавшие дистанционные продажи квартир и бесплатные поездки на такси до офисов продаж — покупать жилье можно было даже в период самоизоляции. По его окончании на рынке новостроек начался настоящий ажиотаж. Покупали преимущественно в кредит — по данным финансового института «Дом.рф», доля ипотечных сделок в строящихся многоквартирных домах в настоящее время достигает 90 процентов. Исследование, подготовленное специалистами Райффайзенбанка, показало, что 59 процентов российских миллениалов (людей, родившихся после 1981-го и до 1996-го) в ближайшем будущем планируют приобрести жилье, из них 79 процентов намерены взять ипотеку.
По предварительной оценке «Дом.рф», за девять месяцев 2020-го в России было выдано более миллиона ипотечных кредитов на 2,7 триллиона рублей — почти столько же, сколько за весь 2019 год. «Если развитие ситуации с пандемией коронавируса не потребует введения строгих ограничительных мер, то в этом году россияне оформят более 1,5 миллиона кредитов на 3,7 триллиона рублей», — говорится в материалах банка (есть в распоряжении «Ленты.ру»).
Август уже официально стал рекордным для отечественного рынка ипотеки — тогда выдали 148 тысяч жилищных кредитов на 375 миллиардов рублей (данные «Дом.рф» и агентства Frank RG). Предыдущий абсолютный рекорд был установлен в июле, когда россияне набрали ипотеки на 362 миллиарда рублей.
«Мы видим, что ипотечный рынок полностью восстановился от негативных последствий пандемии коронавируса», — констатируют в «Дом.рф». О том, насколько восстановилось финансовое благосостояние россиян и чем грозит повальное увлечение ипотекой, — ни слова.
А отдавать чем будем
По оценке международного рейтингового агентства Moody’s, общее число ипотечных заемщиков в России осенью 2020-го достигло 7-10 миллионов человек. Развитию жилищного кредитования можно было бы радоваться, но ипотечная задолженность растет на фоне явного падения доходов населения. Еще в мае стало известно, что после начала ограничительных мер из-за пандемии зарплаты уменьшились у половины граждан. В Росстате подсчитали: во втором квартале 2020 года доходы населения обвалились на 8 процентов после роста в первом на 1,2 процента. В первом полугодии показатель упал на 3,7 процента. Ожидается, что по итогам 2020-го падение составит 3 процента.
В предыдущие годы граждане тоже явно не гребли деньги лопатой: реальные располагаемые доходы непрерывно падали с 2014-го по 2017 год на фоне затяжного кризиса. Околонулевой рост показателя был отмечен в 2018 году (плюс 0,1 процента). По итогам 2019-го доходы россиян увеличились на 1 процент в годовом выражении. Весь рост, очевидно, «съели» коронавирус и его последствия.
Логичный вопрос — как люди будут возвращать долги банкирам — волнует многих экспертов. Из числа чиновников первым об опасности расширения программы льготной ипотеки заговорил заместитель министра финансов Алексей Моисеев. Он отметил, что «мы рискуем надуть пузырь на этом рынке среди людей». Моисеев указал на растущий показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщиков, заявив, что примерно 40 процентов россиян не могут позволить себе жилищный кредит даже под 0 процентов.
«Реальные располагаемые доходы граждан России начиная с 2014 года идут вниз, а выдача ипотеки — растет (как и рублевые цены на недвижимость). Идеальное сочетание для ипотечного кризиса. Ипотечного кризиса пока в России еще не было. В 1998 году — практически не было ипотеки, в 2008 году — была только лайт-версия («валютные ипотечники»). Но все когда-то бывает в первый раз», — написал экономист, доцент РАНХиГС Сергей Хестанов на своей странице в Facebook 30 сентября.
Двумя неделями позже он определил и главный катализатор развития ипотечного кризиса в России — это рост количества и доли заемщиков с низкими финансовыми возможностями. Хестанов заявил, что к настоящему времени подавляющее большинство людей, которые планировали купить недвижимость в ипотеку, уже это сделали. «Льготная ипотека стимулирует купить жилье тех, кто раньше не собирался это сделать», — подчеркнул он. По мнению экономиста, в настоящее время кредиты на жилье стали доступны людям с невысокими доходами. Многие из них в дальнейшем не смогут исправно вносить платежи.
Спустя несколько дней Центробанк напомнил о падающих доходах российских ипотечников. Заместитель председателя банка Ольга Полякова заявила, что необходимо очень взвешенно подходить к росту долговой нагрузки физических лиц. Несмотря на все предупреждения, программу льготной ипотеки продлили до 1 июля 2021 года — соответствующее постановление подписал премьер-министр Михаил Мишустин.
Российскому правительству, возможно, стоит что-то сделать для предотвращения формирования «пузыря»
Интересно, что о необходимости принятия мер для исключения жилищно-кредитного провала российскую власть предупреждали не только отечественные, но и зарубежные эксперты, в частности, представитель США — «творца» крупнейшего в истории человечества ипотечного кризиса. Эксперт по экономике американского агентства Bloomberg Скотт Джонсон мягко заявил, что России «возможно, стоит что-то сделать для предотвращения формирования «пузыря» (ипотечного — прим. «Ленты.ру»)».
Пустота по-американски
В США ипотечный кризис, спровоцировавший финансовый, а затем и мировой экономический кризисы, разразился в 2007 году. Тогда резко выросло число невыплат по ипотечным кредитам — преимущественно тем, которые выдавались «слабым» заемщикам (с низким уровнем кредитоспособности). При этом доля таких займов в 2004-2006 годах сильно увеличилась — ипотека была популярна, и банки выдавали ее если не всем подряд, то явно без особых строгостей. Большинство потенциально «плохих» кредитов оформлялись под плавающую процентную ставку.
В преддверии кризиса стоимость обслуживания «плавающих» кредитов стала повышаться, ежемесячные платежи росли, соответственно, все больше и больше людей начали допускать просрочки выплат или вовсе переставали платить. Одновременно в стране упали цены на жилье, что усложнило процесс рефинансирования ипотеки. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными закладными, беспрецедентно обесценились. Банкиров позже обвинили в том, что они осознанно выдавали ипотеку некредитоспособным гражданам, ставя таким образом под угрозу стоимость ипотечных облигаций и благополучие их держателей.
Пик выселений ипотечных банкротов в США пришелся на 2009-2010 годы, журнал The Economist в 2009-м оценивал число отчуждений жилой недвижимости в 9 миллионов в год (против миллиона в «обычные» годы). Чтобы уменьшить масштабы социального кризиса, были запущены государственные и частные программы поддержки домовладельцев. Кроме того, главные игроки американского рынка ипотеки то и дело вводили моратории на отчуждение жилья. Несмотря на это, пустующие дома стали обыденностью.
Меры поддержки помогли лишь части заемщиков, но урок был выучен: объем ипотечного долга в США во втором квартале 2019-го достиг 9,4 триллиона долларов, превысив «кризисный» показатель 2008-го, но его качество признали высоким — после ипотечного провала банки начали очень строго оценивать потенциальных заемщиков, а неуплаты по ипотеке стали редкостью. Идеальную кредитную картину подпортил коронавирус — по итогам второго квартала 2020-го процент просрочки по ипотеке в США составил 8,2 процента, увеличившись за три месяца на четыре процентных пункта.
У нас свой путь
В России совокупный объем «плохих» ипотечных кредитов к осени 2020-го достиг 76,68 миллиарда рублей, увеличившись почти на 5 процентов за год, подсчитали в ЦИАН. По данным аналитиков, доля просроченной ипотеки стабильна — в настоящее время в целом по стране она составляет 0,9 процента от всего объема задолженности по жилищным кредитам. На первичный рынок приходится 22 процента «плохих» ипотек. «Несмотря на рекордные объемы задолженности по кредитам, их качество сохраняется на высоком уровне», — утверждают эксперты.