как правильно перевыставить счет за электроэнергию арендатору

Как правильно перевыставить счет за электроэнергию арендатору

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Предприятие (общая система налогообложения, арендодатель) заключило договор аренды нежилого помещения с условиями выкупа с другим предприятием. Энергосбытовая компания предъявляет счет-фактуры на оплату электроэнергии. НДС принимается к вычету в полной сумме. Предприятие же, в свою очередь, выставляет счет-фактуру на электроэнергию арендатору и в ней указывает следующий текст: «Возмещение затрат по электроэнергии за август 2020 г.». НДС начисляется к уплате. При этом в договоре аренды ничего не сказано про возмещение затрат.
Правильно ли это?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Компенсация арендодателю стоимости электроэнергии правомерна даже в том случае, если стороны не зафиксировали это в договоре. Но все же рекомендуем урегулировать договором (допсоглашением) вопрос о порядке возмещения расходов арендодателя на оплату электроэнергии, фактически потребляемой арендатором. Примерная формулировка фрагмента договора приведена в Обосновании.
Перевыставление счетов-фактур на электроэнергию арендатору правомерно. У арендодателя есть право на вычет НДС, предъявленного энергоснабжающей организацией. Но тем не менее нельзя полностью исключить риска споров с налоговым органом.

Обоснование вывода:
На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами:
— арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;
— арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;
— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы;
— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).
Из текста вопроса следует, что здесь подходит такой вариант формулировки договора: арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленной электроэнергии (в т.ч. НДС) отдельным платежом. Расчет производится по тарифу энергоснабжающей организации. Правомерность такой формулировки подтверждается, например, постановлением Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08, постановлением Шестнадцатого ААС от 05.08.2019 N 16АП-2778/19.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08 указано, что без обеспечения помещения электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания арендатор не имеет возможности реализовать право пользования арендуемым помещением, необходимым ему для осуществления своей деятельности. Из этого довода ВАС следует вывод, что перевыставление счетов-фактур арендодателем арендатору правомерно.
Отмечаем, что компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг (в данном случае электроэнергии) правомерна даже в том случае, если стороны не зафиксировали в договоре аренды порядок распределения расходов на их оплату, поскольку стоимость коммунальных услуг не является по умолчанию частью арендной платы, а признается расходами на содержание арендованного имущества, которые по общему правилу возлагаются на арендатора. В большинстве случаев арбитражные суды признают оплату коммунальных услуг расходами арендатора на содержание имущества (смотрите, например, определение ВАС РФ от 14.03.2008 N 3270/08, постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 N А05-3280/2006, ФАС Уральского округа от 12.09.2007 N Ф09-10517/06-С6, ФАС Центрального округа от 28.03.2007 N А36-1394/2006 и от 07.04.2008 N А68-280/07-24/7, Восемнадцатого ААС от 02.07.2009 N 18АП-3203/2009).
Официальная позиция Минфина и ФНС состоит в том, что арендодатель не может перевыставлять арендатору счета-фактуры на стоимость услуг, оказанных арендодателю снабжающими организациями, и объекта обложения НДС у арендодателя не возникает (письма Минфина России от 31.12.2008 N 03-07-11/39, от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895, от 10.02.2011 N 03-03-06/1/86, письма ФНС России от 29.12.2005 N 03-4-03/2299/28@, от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@, от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (п. 2)).
Далее, следуя логике приведенных разъяснений, если обязанность по выставлению счетов-фактур у арендодателя отсутствует, то и право на вычет НДС по коммунальным услугам, компенсируемым арендатором, формально не возникает (письма УФНС России по г. Москве от 24.05.2007 N 19-11/48202 и от 21.05.2008 N 19-11/48675). Аналогичный вывод представлен в письмах Минфина России от 17.09.2009 N 03-07-11/232, от 03.03.2006 N 03-04-15/52.
Но мы делаем вывод, что есть аргументы принимать к вычету весь НДС от ресурсоснабжающей организации в данной ситуации.
Рассматривая споры о применении вычета при передаче электроэнергии абонентом субабоненту, суды указывают, что если отпуск электроэнергии субабоненту является реализацией и подлежит обложению НДС, то, соответственно, налогоплательщик имеет право на применение налогового вычета, так как налоговое законодательство не содержит ограничений на предъявление вычетов по НДС при такой передаче (смотрите, например, определение ВАС РФ от 21.08.2008 N 10600/08, постановления ФАС Московского округа от 11.07.2014 N Ф05-7100/14 по делу N А40-17937/2013, от 15.02.2011 N КА-А40/11-11 по делу N А40-88545/09-114-539, ФАС Северо-Западного округа от 11.10.2010 N Ф07-9614/2010 по делу N А56-91641/2009, ФАС Поволжского округа от 06.05.2010 по делу N А72-15872/2009). В таком случае можно говорить о том, что приобретенные ресурсы используются в облагаемой НДС деятельности, и, соответственно, «входной» НДС у абонента (в данном случае у арендодателя) принимается к вычету.
Суды указывают, что налоговое законодательство не предусматривает обязательного наличия согласия или разрешения энергоснабжающей организации для признания отпуска абонентом субабоненту электроэнергии операцией, признаваемой объектом обложения НДС. Для применения налоговых вычетов необходимо только соблюдение предусмотренных ст.ст. 169, 171-172 НК РФ условий (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2013 N 09АП-30681/13). Нормы НК РФ, устанавливающие основания и порядок применения налоговых вычетов по НДС, подлежат применению независимо от соблюдения сторонами по договору положений ГК РФ (постановления ФАС Поволжского округа от 14.07.2011 N Ф06-5841/11, ФАС Московского округа от 05.06.2009 N КА-А40/4954-09).
В то же время нельзя исключать риск споров с налоговым органом, т.к. есть судебные акты, запрещающие вычет по коммунальным услугам арендодателю. ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 12.09.2006 N А52-353/2006/2 указал, что предприниматель (арендодатель) не осуществляет реализации коммунальных услуг, выручки от этой операции не имеет, сумма возмещения коммунальных расходов не являются объектом обложения налогом на добавленную стоимость, Предприниматель не праве включать в состав налоговых вычетов суммы налога на добавленную стоимость, уплаченного организациям за оказанные его арендаторам коммунальные услуги. Но следует учесть, что ситуация в этом судебном акте отлична от ситуации, изложенной в вопросе, т.к. из текста вопроса следует, что арендодатель сумму перевыставляемой электроэнергии включает в выручку и облагает ее НДС.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Обеспечение арендатора коммунальными услугами;
— Энциклопедия решений. Как облагаются НДС коммунальные услуги при аренде помещений?;
— Вопрос: МУП, применяющее общую систему налогообложения, приобретает электроэнергию и холодную воду, в договорах не содержится согласия на передачу электроэнергии и воды субабонентам. У МУП с субабонентами заключены договоры посреднического характера на оказание агентских услуг. С некоторыми из субабонентов заключены договоры аренды помещений. На основании показаний счетчиков МУП выставляет счета, акты и счета-фактуры субабонентам. Следует ли МУП начислять НДС при передаче электроэнергии и воды субабонентам? Нужно ли выписать счет-фактуру и зарегистрировать в книге продаж? Может ли МУП принять к вычету НДС, предъявленный ему энерго- и водоснабжающей организациями? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2014 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Хрусталева Анастасия

Ответ прошел контроль качества

23 сентября 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Как правильно перевыставлять коммунальные услуги арендаторам

Арендатор несет ответственность не только за саму недвижимость, но и за ее содержание на основании статьи 616 ГК РФ. Содержание имущества включает в себя оплату услуг ЖКХ, связи и охраны. Обычно арендатор не контактирует с хозяйствующими организациями, предоставляющими коммунальные услуги, напрямую. Фактически расходы оплачиваются арендодателем, а затем он предоставляет арендатору расчет или копии квитанций по услугам ЖКХ. Арендатор, в свою очередь, вместе с арендной платы должен возместить коммунальные расходы арендодателя. То есть происходит перевыставление. Эту операцию нужно правильно отразить в учете.

Вопрос: Организация на общем режиме налогообложения — арендодатель перевыставляет счета за коммунальные услуги арендаторам. «Коммуналка» выставляется сверх арендной платы без НДС. Нужно ли отражать операцию в разд. 7 декларации по НДС? Если да, то с каким кодом операции?
Посмотреть ответ

Учет перевыставления коммунальных услуг

В законах ничего не говорится о том, что арендная плата должна включать в себя расходы на коммунальные услуги и содержание помещения. Отсутствуют нормативные акты, касающиеся порядка обеспечения арендатора услугами ЖКХ и связи. Однако в законе присутствует принцип свободы договора. Он содержится в статье 421 ГК РФ. Принцип этот заключается в том, что участники соглашения могут сами определить метод реализации оплаты коммунальных услуг.

Как правило, в договоре прописана обязанность арендатора возмещать услуги арендодателя. То есть лицо должно отчислять средства сверх установленной арендной платы.

Налог на прибыль

Прибыль субъекта, признающаяся объектом налогообложения, устанавливается плательщиком на основании полученных доходов, сокращенных на размер произведенных расходов на основании статьи 247 НК РФ. В целях определения налога на прибыль доходы от реализации и внереализационные доходы устанавливаются в порядке, указанном в статьях 248, 249, 250 НК РФ.

Услуги ЖКХ и связи используются непосредственно арендаторами, их стоимость не включаются в арендную плату, а потому оплату услуг можно отнести к возмещению расходов. Однако Минфин и налоговые структуры считают по-другому. В частности, есть письмо УФНС по городу Москва №19-11/58877 от 28 июня 2006 года. В нем сделаны эти выводы:

Аналогичную позицию разделяет Минфин всей страны. То есть эти нормы касаются каждого региона.

Вопрос: Как облагаются НДС перевыставленные арендатору коммунальные услуги? Какие бухгалтерские записи при этом будут сделаны в учете арендодателя?
Посмотреть ответ

В пункте 1 статьи 146 НК РФ указано, что объектом обложения НДС считаются операции по продаже товаров и услуг. При реализации услуг продавцом выставляются счета-фактуры. Сделано это должно быть не позже 5 дней. Основание – пункт 3 статьи 168 НК РФ. Официальные структуры считают, что счета-фактуры арендодатель арендатору не выставляет. Связано это с тем, что перевыставление не предполагает реализацию услуг. То есть при получении средств в качестве возмещения расходов арендодателя объекта обложения НДС не образуется. Основание – многочисленные письма Минфина. К примеру, письмо Минфина №03-03-06/2/51 от 14 мая 2008 года.

Представители Минфина считают, что суммы НДС по счетам за коммунальные услуги не возмещаются и не учитываются в составе расходов при установлении базы по налогу на прибыль. Основание – письмо Минфина №03-03-06/1/895 от 27 декабря 2007 года.

Однако суды занимают другую позицию. В частности, есть постановление Президиума №12664/08 от 25 февраля 2009 года. В нем прописано, что без обеспечения коммерческих помещений водой, электроэнергией и прочими коммунальными услугами невозможна реализация права пользования арендуемым имуществом. То есть услуги ЖКХ непосредственно связаны с услугами по аренде помещения. Порядок расчетов, в свою очередь, неважен. Вычет НДС со стоимости услуг ЖКХ правомерен в том случае, если соблюдаются все условия реализации вычетов.

То есть вопрос с вычетом и налогообложением является неоднозначным. Разные официальные органы имеют разное мнение на этот счет. Предпочтительной является эта позиция: компания может не оформлять счета-фактуры на перевыставляемые услуги ЖКХ. По счету предъявляется вся сумма компенсации трат без выделения НДС.

Бухучет

Сумма компенсации расходов на ЖКХ в рамках бухучета не признается доходами организации. Объясняется это тем, что поступление этих средств в бюджет арендодателя не приводит к экономическим выводам (пункт 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Арендодатель – это лишь переходное звено между арендатором и организациями, предоставляющими коммунальные услуги.

Однако здесь есть важный нюанс. Если фирма в рамках налогового учета включила суммы возмещения в доходы и расходы, в бухучете нужно зафиксировать постоянное налоговое обязательство (ПНО), а также постоянный налоговый актив (ПНА). Это подтверждается ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль». ПНА и ПНО образуются из-за постоянных разниц между бухучетом и налоговым учетом.

В рамках ПБУ 18/02 под постоянными разницами подразумеваются доходы и траты, учитываемые при установлении базы по налогу на прибыль, которые не признаются для целей бухучета доходами и тратами отчетного и следующего периодов (пункт 4 ПБУ 18/02).

ПНО и ПНА признаются фирмой в том отчетном периоде, в котором они образуются. Постоянные обязательства равны величине, составляющей произведение постоянной разницы отчетного периода на ставку налога на прибыль. Подразумевается ставка, установленная законом и актуальная на отчетную дату (пункт 7 ПБУ 18/02).

Если фирма использует ПБУ 18/02, применяются эти проводки:

Все записи в бухучете должны основываться на соответствующих документах.

Пример

Рассмотрим пример перевыставления коммунальных услуг. Организация арендовала помещение. Размер платы составляет 23 600 рублей. НДС равен 3 600 рублей. Договор аренды предполагает компенсацию расходов на услуги ЖКХ. Счета перевыставляются.

За май 2017 года совокупная стоимость услуг ЖКХ равна 11 800 рублей, а НДС – 1 800 рублей. Арендодателем потреблено 8 260 рублей включая НДС на 1 260 рублей, арендатором – 3 540 рублей включая НДС 540 рублей. По итогам месяца арендодатель передает арендатору эти документы:

У арендодателя за май возникают такие расходы и доходы:

У арендатора за май образуются эти расходы:

В нормах относительно перевыставления есть противоречия. Поэтому организация должна сама принимать решение о своих действиях.

Источник

Как правильно перевыставить счет за электроэнергию арендатору

Орешкина М. А.,
экономист
1-й категории

Перевыставляем коммунальные платежи арендатору

Арендная плата часто состоит из твердой и переменной части. Такой переменной частью является «коммуналка». Важно правильно оформить перевыставление счетов от специализированных организаций арендатору.

Действующее законодательство не регламентирует способы обеспечения арендатора коммунальными услугами и иными услугами (например, услугами связи, Интернета). В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате коммунальных услуг.

На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:

Однако заключать договоры напрямую с поставщиками некоторых коммунальных услуг они могут только в случае, если существует возможность установить приборы учета электроэнергии, тепловой энергии, газа, воды в арендуемом объекте. В отношении других коммунальных услуг заключение арендаторами отдельных договоров также технически затруднительно (водоотведение, уборка прилегающей территории) или нецелесообразно. Поэтому зачастую арендодатели заключают в интересах арендаторов договоры непосредственно с исполнителями коммунальных услуг, получая впоследствии компенсацию затрат по оплате этих услуг за счет средств арендатора. При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не является частью арендной платы (п. 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)).

ПЕРВОИСТОЧНИК

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Агентский договор

В таком договоре необходимо установить:

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Законодательство РФ не содержит специальных требований к форме агентского договора на оплату коммунальных услуг. Применению подлежат общие правила о форме совершения сделок.

Агентский договор можно составить как в виде отдельного договора, в котором арендодатель выступает в качестве агента и за агентское вознаграждение, а можно предусмотреть обязанности агента в основном договоре аренды.

Особым документом является отчет агента, из которого виден размер агентского вознаграждения.

В этом случае арендодатель выступает в роли посредника между специализированной организацией – поставщиком услуг и арендатором.

Если арендодатель сдает в аренду помещение и как посредник участвует в расчетах арендатора за коммунальные услуги, то в доходы у него включаются:

Как видите, подобный договор очень выгоден для арендодателя, поскольку договор является возмездным и арендодатель получает агентское вознаграждение.

Пример 1.

По агентскому договору:

— коммунальные услуги составляют 20 000 руб.;

— агентское вознаграждение – 5000 руб.

УСН 6% с 25 000 руб. – 1500 руб.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Агентский договор на оплату коммунальных услуг прекращается по общим основаниям прекращения обязательств, а также по специальным основаниям, установленным для агентского договора в ст. 1010 ГК РФ.

ЭНЕРГОСБЫТОВАЯ КОМПАНИЯ
Коммунальные услуги

АРЕНДОДАТЕЛЬ
Агентский договор (коммунальные услуги + вознаграждение агента)

АРЕНДАТОР
Оплата по агентскому договору

Договор на возмещение коммунальных услуг

Арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (к которым относятся и коммунальные расходы), если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ).

В данном случае покупателем коммунальных услуг (фактически потребляемых арендатором) является арендодатель, при этом договором аренды предусмотрено, что стоимость коммунальных услуг, приходящихся на переданное в аренду помещение, компенсируется арендатором. Такие условия договора не противоречат п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Соответственно, существенными условиями являются:

Если по договору арендатор возмещает стоимость потребленных им коммунальных услуг, у арендодателя не происходит увеличения или уменьшения экономических выгод и в бухгалтерском учете доходы и расходы не отражаются (п. 2 ПБУ 9/99, п.п. 2, 16 ПБУ 10/99).

Подтверждающими документами будут:

Возмещая услуги компании или предпринимателю, применяющим УСН, компания, которая находится на общей системе налогообложения, не сможет принять к возмещению НДС.

Для арендодателя договор на возмещение коммунальных услуг тоже не очень выгоден, поскольку подобный договор предусматривает исключительно возмещение расходов, а не дополнительную выгоду в виде агентского вознаграждения.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Обязательность компенсации расходов вытекает из того, что потребление арендатором коммунальных услуг по договорам, заключенным арендодателем с поставщиками коммунальных услуг, без компенсации последнему понесенных им расходов должно рассматриваться как неосновательное обогащение.

Пример 2.

Сумма по договору на возмещение коммунальных услуг – 20 000 руб.

УСН с дохода – 1200 руб.

Если в договоре предусмотрено только возмещение без дополнительных услуг, то фактически арендодатель получает дополнительные расходы в виде налога.

ЭНЕРГОСБЫТОВАЯ КОМПАНИЯ
Коммунальные услуги

АРЕНДОДАТЕЛЬ
Договор на возмещение коммунальных услуг

АРЕНДАТОР
Оплата по договору на возмещение услуг без дополнительной оплаты арендодателю

Перевыставление счетов от энергоснабжающей организации

В этом случае компания или предприниматель не заключают отдельный договор, а просто перевыставляют счета. Однако перевыставление счетов не регулируется между сторонами договором и может вызвать претензии со стороны арендатора.

Возможность перевыставления счетов-фактур вытекает из налогового законодательства для лиц (в том числе для лиц, не являющихся налогоплательщиками НДС), осуществляющих, в частности, предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров комиссии, агентских договоров, предусматривающих реализацию и(или) приобретение товаров (работ, услуг), имущественных прав от имени комиссионера (агента) (п. 3.1 ст. 169 НК РФ). Отметим, что такие лица при перевыставлении счетов-фактур обязаны вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении указанной деятельности и представлять его в налоговые органы по месту своего учета (п. 5.2 ст. 174 НК РФ).

Кроме того, могут возникнуть риски у арендатора в отношении получения вычетов. В ст.ст. 171–172 НК РФ указаны условия применения вычета, но положения этих статей не содержат специальных правил о применении вычета при возмещении расходов. При этом, по мнению ФНС, счет-фактура арендодателем не перевыставляется, арендатор не имеет права на вычет (Письмо Минфина РФ от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39).

Но есть и иная практика, согласно которой именно в этом случае арендатор может получить вычет по НДС. В постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08 суд подтвердил, что арендатор, который оплачивает стоимость электроэнергии арендодателю, вправе применить вычет на основании счетов-фактур, выставленных ему арендодателем.

ПОЗИЦИЯ МИНФИНА

При применении переменной части арендодатель не вправе перевыставлять арендатору счет-фактуру.

Переменная часть арендной платы

При согласовании расчетной (определяемой) величины арендной платы стороны указывают в договоре механизм исчисления ее размера. Для арендодателя вся переменная часть арендной платы будет доходом, то есть с переменной части нужно заплатить еще налог. Если переменная часть равна коммунальным услугам, то это невыгодно арендодателю, поскольку арендодатель с этой суммы заплатит еще налог УСН. Арендатору это также невыгодно, поскольку арендатор на общей системе налогообложения не может возместить НДС из бюджета.

Также очень важно, что сумма, учитываемая в доходах, может учитываться позже, чем возникают расходы по уплате коммунальных услуг. Стоимость коммунальных услуг арендодатель учитывает в расходах (пп. 5 п. 1 ст. 254, пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ, письма Минфина от 31.07.2014 № 03-11-11/37705, от 07.08.2009 № 03-11-06/2/148):

Кроме того, проверяющие могут не признать расходы, которые несет арендодатель.

Пример 3.

Сумма по договору на возмещение коммунальных услуг – 20 000 руб.

УСН с дохода – 1200 руб.

Перевыставление счета не подразумевает дополнительные доходы арендодателя, поэтому фактически арендодатель получает убытки.

ЭНЕРГОСБЫТОВАЯ КОМПАНИЯ
Коммунальные услуги

АРЕНДОДАТЕЛЬ
Перевыставление счета

АРЕНДАТОР
Оплата по счету от энергосбытовой компании

Другие варианты

Также вариантом уплаты коммунальных платежей является включение коммунальных платежей в договор на содержание имущества. В этом случае арендодатель будет оказывать услуги в виде содержания имущества, сюда будут входить не только коммунальные услуги, но и охрана, текущий ремонт, уборка помещений и другие.

В таком договоре существенным условием будет являться условие о предмете, то есть виды услуг, которые оказываются по договору.

А вот не является существенным условие о цене оказываемых услуг. При отсутствии в договоре такого условия цена определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ (п. 54 постановления Пленума Верховного суда РФ № 6/8 от 01.07.1996).

Вместе с тем, если арендатор не оплачивает услуги по данному договору, то оплата может быть взыскана в судебном порядке. В силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (постановление ФАС Московского округа от 29.03.2010 № КГ-А40/1107-10).

Однако в этом случае арендатору на общей системе налогообложения не удастся получить вычет по НДС.

Пример сметы расходов (тыс. руб.).

Подобный способ учитывает все виды расходов на содержание, а не только коммунальные услуги.

ЭНЕРГОСБЫТОВАЯ КОМПАНИЯ
Коммунальные услуги

АРЕНДОДАТЕЛЬ
Учет коммунальных услуг в составе всех услуг на эксплуатацию

АРЕНДАТОР
Оплата на основании договора на содержание имущества

Таким образом, наиболее выгодным будет вариант, предусматривающий дополнительные выгоды, например, агентский договор.

ВАЖНО В РАБОТЕ

По общим правилам, если «упрощенец» все-таки выставит покупателю счет-фактуру с выделением суммы НДС, то согласно пп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ у него появляется обязанность по уплате указанного НДС в бюджет.

Проблемы НДС, если арендатор применяет ОСН

Если арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения и на сумму арендной платы НДС не начисляется, это рекомендуется также указать в договоре.

Но при этом арендатор, применяющий ОСН, не может принять НДС к вычету.

Сумму «входного» НДС арендатор не вправе принимать к вычету, так как у него отсутствует счет-фактура. Поскольку для целей НДС нет реализации, то и основание для выставления арендодателем арендатору счета-фактуры отсутствует. Таким образом, у арендатора не соблюдается одно из условий для возникновения права на вычет, установленное п. 1 ст. 172 НК РФ (письма Минфина России от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51, ФНС России от 21.03.2006 № ШТ-6-03/297@).

Для арендодателя, не являющегося энергоснабжающей организацией, операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров и, как следствие, не являются объектом обложения НДС, также компания, применяющая УСН, не является агентом по НДС. Поэтому арендодатель-«упрощенец» не имеет права выставлять арендатору счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором.

Но поскольку положительная практика в отношении перевыставления счетов все же имеется, то арендатор может все-таки на свой страх и риск принять к вычету, при условии возникновения судебного спора.

Документальное оформление

Основным документом по агентскому договору является отчет агента, в котором устанавливается агентское вознаграждение. Срок представления отчета устанавливается сторонами. Срок может быть установлен как конкретный день или период времени, в течение которого отчет должен быть передан заказчику после наступления определенного события (окончания отчетного периода, исполнения обязательств посредника).

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Порядок и своевременность направления документов сторонами посреднической сделки важны не только для контроля над ходом исполнения условий договора, но и для отражения осуществляемых операций в бухгалтерском и налоговом учете контрагентов.

Если речь идет о договоре на возмещение коммунальных услуг, то первичным документом будет акт выполнения услуг. В акте должны отражаться следующие реквизиты:

1) наименование документа;

2) дата составления документа;

3) наименование экономического субъекта, составившего документ;

4) содержание факта хозяйственной жизни;

5) величина натурального и(или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;

6) наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за ее оформление, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за оформление свершившегося события;

7) подписи уполномоченных лиц.

Перевыставление счетов означает отражение сумм в счете, но при этом выставление счета от своего имени.

Оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором на основании документов, подтверждающих фактически понесенные арендодателем расходы. Например, в качестве подобных документов могут использоваться счета от энергосбытовой компании, а также смета расходов или акт.

Источник