как проходит сделка трейд ин
Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Квартира в трейд-ин: что это и как работает
Поделиться
Подписывайтесь на Stroi.mos.ru
Многие мечтают о квартире в комфортном жилом комплексе с благоустроенным двором, где все необходимое есть под рукой. Современный рынок недвижимости предлагает разные варианты, с помощью которых можно улучшить жилищные условия. Квартира в трейд-ин – один из них.
Что это такое, как работает механизм, какие плюсы он приносит клиентам и девелоперам? Давайте разбираться.
Феномен трейд-ин
Покупка квартир в трейд-ин, как инструмент, с каждым годом набирает все большую популярность в Москве.
«Trade-in» в переводе означает «предмет, сдаваемый в счет оплаты нового товара». Выходит, трейд-ин – это комфортный способ обмена старой квартиры на новостройку, при котором деньги от продажи «вторички» сразу перечисляются на оплату жилья.
Жилье: предложения от застройщиков и тренды
«Как правило, если потенциальный покупатель новостройки хочет воспользоваться такой схемой, сначала подразделение застройщика оценивает его квартиру, а затем либо подыскивает покупателя, либо выкупает недвижимость. Одновременно проводится и сделка по покупке нового жилья или его стоимость бронируется на определенный срок – от месяца до полугода», – пояснил генеральный директор ГК «Атлант» Иван Мохов.
По его словам, в 2020 году с запуском ипотечной госпрограммы, интерес к трейд-ин существенно вырос, поскольку многие воспользовались выгодными условиями по кредиту для улучшения жилищных условий. На договоры по подобной схеме в 2020 году и первой половине 2021 года пришлось около 5% сделок с новостройками Московского региона.
Трейд-ин на столичном рынке существовал уже много лет, но не в современном формате. Девелоперы предлагали клиентам особые условия бронирования новой квартиры с фиксированной ценой на период реализации старой. Покупатель должен был продать свое жилье через рекомендованное застройщиком агентство недвижимости, но с дополнительной оплатой.
«То есть для клиента – это обычная риелторская услуга, но с возможностью сохранить цену на новостройку на короткий период. «Инград» стала первой компанией на рынке, которая предложила в 2018 году в полном объеме услугу трейд-ин – зачет стоимости их прежней квартиры при покупке новой», – рассказал начальник отдела специальных проектов ГК «Инград» Сергей Елисеев.
Продажа авто по Trade-in: преимущества и недостатки
Для тех, кто совсем не хочет заморачиваться с продажей подержанного автомобиля, есть способы сделать все быстро и без общения с покупателем, объяснений, что машина в порядке, препирательств и длительных обсуждений. Чтобы продать машину быстро и на месте, можете обратиться в Trade-in.
Сдав машину автосалону, вы сэкономите время, но заплатить за это придется деньгами. О том, как продать машину по трейд-ин, что это такое, и что нужно знать и учитывать, читайте в нашем материале.
Как сдать машину в трейд-ин
Чтобы сдать авто, вам нужно приехать в дилерский центр, где авто осматривают менеджеры, после чего производят оперативную оценку и называют свою цену, которая неизбежно будет ниже рыночных расценок.
Дальше уже ваше дело, соглашаться на предложенные условия или не соглашаться. Если же вы приехали менять машину не на другой автомобиль, а на живые деньги, будьте готовы к торгам. Но подготовиться нужно не только к ним – подготовка к продаже машины по трейд-ин будет включать в себя следующее:
Цену на машину будут снижать от рыночной, потому как цель автосалона в данном случае – заработать на дальнейшей продаже машины. Вы отдаете машину на перепродажу, но с гарантией, что она будет снята с учета, и что все будет сделано «в белую».
Обмен своего автомобиля на другой
Кроме обмена на деньги, вы можете обменять свой авто по программе трейд-ин на другой автомобиль. В этом случае потеря от рыночной стоимости будет компенсирована некоторыми другими преференциями, которые может сделать дилер.
Продажа машин по трейд-ин для дилера – способ реализовать автомобиль взаимозачетом с той машиной, которую собирается продавать клиент. Бывает два типа обмена машин по трейд-ину:
Если вы меняете автомобиль на новый у дилера вашей марки, то вам сделают скидку, дадут лучшие условия по кредиту и предоставят иные преференции, так как автосалону выгодно, чтобы вы купили у них автомобиль. Поэтому продавать авто в трейд-ин таким образом выгоднее и вам.
В случае обмена своего авто с пробегом на б/у авто, который уже представлен в автосалоне по программе трейд-ин, нужно быть осторожнее. Существует стереотип, что если машина продается от дилера, то она обязательно чистая и честная, но следует помнить, что смотать пробег, скрыть факт ДТП и сделать многое другое могли предыдущие владельцы, которые были до того, как машину купил салон.
Благодаря проверке вы заранее узнаете, сколько в действительности было владельцев у транспортного средства, использовался автомобиль для работы в такси или нет, какова его история, пробег и что, возможно, предыдущему владельцу удалось скрыть от менеджеров салона.
За одним не помешает досконально проверить техническое состояние машины, воспользовавшись услугами выездной проверки, и пробить свои паспортные данные через сервис проверки владельца авто, который покажет отсутствие проблем с законом, долгов, исполнительных производств, действительность паспорта и проч. Посмотреть пример отчета
Что такое трейд-ин, в чем его преимущества и недостатки, и какие бывают подводные камни
Услуга трейд-ин в последние годы становится все более популярной. Неудивительно: она ощутимо упрощает процедуру смены автомобиля, снижает риск обмана при продаже старой машины, сокращает временные затраты на ее реализацию, да еще и сулит дополнительные финансовые выгоды в виде скидок. Однако и здесь, разумеется, есть свои нюансы, риски и недостатки. Разбираемся, что такое трейд-ин, чем он хорош, а чем – не очень.
Трейд-ин (или trade- in ) – это услуга по приему вашего автомобиля в счет покупки нового, цена которого уменьшается на стоимость вашего, принимаемого в зачет. Такую услугу предоставляют дилеры и автосалоны, а одна из ее основных целей – стимуляция продаж новых автомобилей.
Классическая процедура обмена старого автомобиля на новый проста: вы приезжаете к дилеру, он проводит диагностику вашего автомобиля и его оценку, и если предложенная цена вас устраивает, вы подписываете с дилером договор купли-продажи вашего автомобиля и тут же приобретаете новый с учетом «скидки», равной цене старой машины. Продажей вашего старого автомобиля, соответственно, будет заниматься дилер – а вы уезжаете от него уже на новом.
Преимущества, которые получает автовладелец при использовании услуги трейд-ин, очевидны. Автосалон избавляет его от необходимости самостоятельно продавать старую машину: придумывать и публиковать объявления, принимать десятки звонков и ездить на показы к капризным покупателям, а затем торговаться до седьмого пота. Кроме того, при правильном выборе дилера стремится к нулю и риск обмана при оформлении купли-продажи. Мелочи вроде отсутствия необходимости делать так называемую предпродажную подготовку машины и ехать с покупателем в ГИБДД для переоформления по просьбе последнего – тоже в списке положительных особенностей трейд-ин.
А еще такой подход, как правило, отменяет необходимость быть без автомобиля на время покупки нового – если нужная вам модель есть в наличии у дилера, вы приезжаете к нему на старой машине, а уезжаете уже на новой. Разумеется, для покупки этой новой машины вам будет доступен и автокредит – это тоже можно считать плюсом. Ну и, наконец, одно из главных преимуществ на данный момент – предоставление дилером дополнительной скидки на новый автомобиль при условии его приобретения в трейд-ин. Здесь суммы сильно разнятся от бренда к бренду и от модели к модели: на бюджетном авто можно сэкономить примерно 10-60 тысяч, на машине среднего класса – 50-150 тысяч, а с ценника премиального седана или внедорожника иногда могут скинуть и добрые полмиллиона.
Не стоит, впрочем, полагать, что трейд-ин – абсолютно идеальный способ смены автомобиля: недостатков и нюансов тоже хватает. Один из главных – низкая оценочная стоимость сдаваемого вами автомобиля: автосалон с огромной долей вероятности заплатит за него стоимость ниже рыночной. И это не обман: вам тоже стоит трезво понимать, что бизнесу нужна прибыль, а ваша машина будет выставлена на перепродажу с сопутствующими расходами. Разумеется, никто не будет ее чинить или делать комплексное ТО, но мойка, химчистка и зарплата менеджера отдела подержанных машин будут заложены именно в потенциальную прибыль за ваш автомобиль. Поэтому будьте готовы к тому, что предложенная цена окажется на несколько десятков тысяч рублей меньше, чем те, что указаны за схожие экземпляры в частных объявлениях.
Еще одна особенность трейд-ин, уменьшающая его привлекательность – ограниченность выбора и присутствующее порой навязывание автомобиля. Ведь если вы хотите уехать на новой машине в тот же день, вам нужно выбрать одну из тех, что имеются в наличии у дилера. А вот тут-то вас могут поджидать все стандартные «трюки» излишне предприимчивых продавцов: вам будут настойчиво предлагать «удобный» им автомобиль и убеждать установить дополнительное оборудование, а зачастую «допы» с завышенной стоимостью уже будут установлены на продаваемую машину без возможности от них отказаться, что существенно меняет итоговый ценник и сокращает радость от полученных скидок.
Как уже было сказано выше, планируя трейд-ин, стоит заранее оценить автомобиль и договориться с дилером о том, какая машина будет приобретаться – возможно, ее придется заказывать и ждать, и дилер должен быть на это согласен. Также при этом стоит понимать, что озвученная вам оценочная стоимость вашего авто за время ожидания может поменяться – условия ее сохранения стоит согласовать с дилером.
Главным условием точности всего, что перечислено нами выше, является честность и официальный статус дилера. Если вы имеете дело с неофициальным дилером марки или вовсе с мультибрендовым автосалоном, торгующим всем подряд, то никаких гарантий ожидать не стоит – ценники, комплектации или условия покупки могут поменяться в одночасье. Поэтому при подписании любого договора с официальным дилером стоит быть внимательным, а с неофициальным – троекратно внимательным.
Еще одним способом отъема денег у автовладельца могут стать всевозможные дополнительные условия. Если вам предлагают провести какие-либо предпродажные подготовки или ремонты за свой счет, включая их в обязательные условия услуги трейд-ин или обещая компенсировать затраты за счет скидки на новую машину – с огромной долей вероятности вас обманывают. Процедуры будут проведены в «заинтересованном» сервисе, факт ремонта не будет подтвержден ничем, а дополнительные технические проблемы, которые могут возникнуть в процессе «ремонта», останутся вашими и дополнительно снизят стоимость автомобиля. Поэтому в нормальных условиях все расходы, сопутствующие продаже автомобиля, берет на себя дилер – вы отдаете ему машину «как есть» за сумму, указанную в договоре купли-продажи – а соглашаться делать что-то за свой счет точно не стоит.
Не стоит также и соглашаться на «комиссионные» схемы с дилерами и автосалонами, не внушающими доверия. В качестве альтернативы трейд-ин вам могут предложить помочь с продажей, выставив автомобиль на площадке автосалона. Это тоже чревато хитрыми дополнительными договорами, включающими в себя дорогую предпродажную подготовку, плату за место на площадке, комиссию за продажу и платную «квалифицированную помощь» при переоформлении машины. Так что если какой-то автосалон не готов выкупить ваш автомобиль самостоятельно, вы просто отправляетесь в другой.
Планируя сдать свой автомобиль в трейд-ин, обязательно посетите нескольких дилеров и сделайте предварительную оценку, а также узнайте об условиях и скидках, которые вам предложат. Не стесняйтесь уточнять эти детали – ведь вам нужно продать автомобиль как можно выгоднее, а условия в разных автосалонах тоже могут отличаться. Выбрав лучшие предложения, проведите осмотр у этих дилеров: точная конечная сумма, которую вам предложат за автомобиль, будет озвучена лишь по итогам диагностики. Если после нее вам предложили устраивающую вас цену, можно переходить к выбору нового автомобиля.
Здесь тоже не стоит робеть: если желаемая модель есть в наличии, но на ней установлены дополнительные опции, которые можно снять или купить дешевле, попробуйте договориться об их демонтаже или снижении их стоимости. История знает примеры, когда дилер перешивал кожей (искусственной, разумеется) сиденья хэтчбека С-класса, но менял их обратно на тканевые с другой машины по договоренности с клиентом. Демонтаж непомерно дорогих защиты картера и колесных дисков – в той же категории. Разумеется, шансы на это не так велики, но попробовать стоит. Ну а альтернатива – заказ другого автомобиля и ожидание.
Когда и желаемый, и имеющийся старый автомобиль находятся у дилера, можно приступать к процедуре оформления. В ней нет ничего необычного: сначала вы подписываете с дилером договор купли-продажи старого автомобиля, а затем доплачиваете разницу и приобретаете новый автомобиль или оформляете кредитный договор на его приобретение.
помимо стандартного договора купли-продажи с дилером нужно заключить договор, в котором будут указаны сроки реализации вашего автомобиля или полномочия о прекращении дилером регистрации автомобиля – в этом случае вам нужно будет оформить доверенность на эти действия. Дело здесь в том, что после покупки автомобиля дилер вряд ли будет переоформлять его на себя, а до тех пор, пока машина не обретет нового хозяина, транспортный налог и штрафы будут заботой предыдущего владельца. Таким образом, именно дилер должен взять на себя ответственность за продажу и контроль над переоформлением автомобиля новым владельцем. Если же эти условия выполнены не были, и вы, к примеру, получили штраф на свой проданный автомобиль, вы вправе посетить ГИБДД и прекратить регистрацию транспортного средства, а затем обжаловать штраф, предоставив договор купли-продажи. Кроме того, стоит включить в договор услугу информирования вас как прежнего владельца о том, что автомобиль был продан автосалоном.
Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?
Трейд-ин в недвижимости не так популярен, как на рынке автомобилей. Почему эта схема никогда не заменит альтернативные сделки и в чем суть, ограничения и риски трейд-ин на практике?
Трейд-ин — это не самая популярная, но работающая программа обмена вторичного жилья на новое. Представим ситуацию: у вас есть квартира, которую вы хотите продать, чтобы купить квартиру в новостройке. Вы начинаете выбирать жилье в строящемся доме, и одна из компаний предлагает схему: мы выкупаем вашу квартиру с дисконтом за срочность, а полученные от продажи деньги покрывают (полностью или частично) стоимость квартиры в новостройке. Таким образом, вы продаете недвижимость через застройщика, а по итогам сделки получаете документы на квартиру в строящемся доме, которую ему какое-то время надо ждать. Такова суть системы трейд-ин. Но есть нюансы.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» (Москва):
— На мой взгляд, самый главный плюс для покупателя — это возможность забронировать и зафиксировать стоимость квартиры в новостройке на время реализации своей квартиры на вторичном рынке. Фиксация стоимости новостройки до момента реализации собственного жилья — своего рода страховка от повышения цен в проекте, что позволяет четко планировать расходы на покупку. Также схема трейд-ин выгодна покупателям, не получившим одобрения по ипотеке.
Для агентства же главное преимущество сделки по схеме трейд-ин заключается в том, что после продажи своей квартиры на вторичном рынке клиент приобретает квартиру в новостройке из портфеля агентства. Таким образом, продажи по трейд-ин позволяют нарастить общий объем продаж, в частности в «БЕСТ-Новострой», сделки по этой схеме составляют около 12% от общего объема сделок.
Аналогично дополнительным источником привлечения клиентов является трейд-ин и для застройщиков, готовых работать по этой схеме, — комплексы с наличием такой программы выигрывают за счет лояльного подхода к покупателю, а также более массового охвата потенциальных клиентов.
Иногда проводят параллели между продажей по системе трейд-ин и обычной альтернативной сделкой. На наш взгляд, главный плюс трейд-ин — это выгода и удобство. Во-первых, стоимость забронированной квартиры в новостройке фиксируется на время реализации квартиры клиента. Застройщик не сможет поднять цену, поэтому дополнительные средства искать не придется. Также отпадает риск, что выбранную квартиру купит кто-то другой. Во-вторых, обе сделки проводятся в режиме «одного окна». Клиенту не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры. Кроме того, комиссия агентства при продаже по трейд-ин ниже, чем при других сделках, так как основную прибыль агентство получает с продажи новостройки.
Большинство клиентов, обращающихся к нам по программе трейд-ин (70 из 100%), продают не единственное жильё, у них есть, где жить, поэтому проблем с переездом на время подготовки объекта к сдаче обычно не возникает. Как правило, вторичное жилье, которое они продают с целью приобретения новостройки, — это доставшиеся по наследству квартиры, иногда очень просторные и расположенные в хороших локациях. В нашей практике был даже случай, когда семья продала большую квартиру в центре Москвы и купила сразу три квартиры в новостройках.
Словом, на наш взгляд, минусов в этой системе нет, если не считать минусом дисконт в размере 5–7%, который необходим, чтобы продать вторичную квартиру в короткие сроки. Но наших клиентов это не пугает. Главное, что такая сделка требует минимум наличности.
Евгений Сергеевич Пестов, директор агентства недвижимости «Отдел ПРОдаж» (Новосибирск):
— Ряд плюсов, безусловно, есть, но и минусы не стоит списывать со счетов. Основной — это, пожалуй, потеря в стоимости продаваемого объекта. В разных компаниях она разная, в среднем 7–10% от оценки компанией-застройщиком. А как вы понимаете, эта оценка может быть сильно ниже реальной цены в рынке, ведь это выгодно в первую очередь самому застройщику. Кроме того, не все застройщики (а если быть честным до конца, то очень немногие) позволяют жить в квартире, отданной по трейд-ин, до момента сдачи новостройки, а это значит, что собственнику придется жить какое-то время в съемной квартире. И еще один существенный минус: по системе трейд-ин вы обмениваете готовое жилье на право требования на вновь приобретаемое жилье (не на фактическую собственность). Как ни крути, риски есть — нельзя исключать вероятность того, что покупатель останется без жилья. На мой взгляд, схема покупки в ипотеку намного безопаснее. Вы можете продать свою старую квартиру после сдачи дома, а разницей покрыть ипотеку (частично или полностью).
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» (Санкт-Петербург):
— В Санкт-Петербурге системы трейд-ин нет как таковой. По нашей информации, застройщики не выкупают квартиры, а продают по сниженной цене через свои аффилированные агентства недвижимости. Кроме того, иногда применяются схемы срочной продажи, но в этом случае стоимость объекта снижается на 10–20%.
Такой сценарий абсолютно не выгоден продавцу. Надо понимать, что собственник квартиры так или иначе все равно имеет дело с агентством недвижимости. Таким образом, нет смысла ограничиваться лишь той риелторской компанией, которую предлагает застройщик. Кроме того, большинство агентств предлагает квартиры в новостройках по ценам строительных компаний, поэтому выгоднее сначала продать свою старую квартиру, а потом уже купить новую.
По нашему мнению, перспективы у такой системы мало. Любой срочный выкуп предполагает серьезный дисконт. Если же теоретически предположить, что застройщик выкупает объект, то у него появляется необходимость продажи такого лота и, как следствие, возникает серьезная налоговая нагрузка.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet (Москва):
— Агентство, которое занимается продажей новостроек и вторичной недвижимости, делает все возможное, чтобы реализация недвижимости прошла в сроки, необходимые клиенту, — в рамках договора бронирования или действующего договора на приобретение новостройки. Возможный дисконт при этом будет зависеть от рынка (на сегодня он незначительный, не более 5%). Для агентства реализация недвижимости — уже несомненный плюс.
Трейд-ин иногда пытаются сравнить с альтернативной сделкой, но забывают, что альтернативная сделка предполагает приобретение только вторичной недвижимости — с новостройками альтернатива не выстраивается. Сделка трейд-ин лишь условно попадает под признаки альтернативной — клиент получает деньги и практически одновременно их инвестирует. Возможная проблема заключается в том, что рост цен на новостройки несопоставим с повышением стоимости вторички, однако, действуя в рамках одного агентства, клиент быстро получает информацию по срокам удорожания объектов, что позволяет гораздо выгоднее провести сделку.
Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости НДВ (Москва):
— Трейд-ин жилья — услуга не самая распространенная, и даже не все агентства недвижимости предоставляют ее, не говоря уж о застройщиках. Это заведомо сужает потенциальную область поиска новостройки. Кроме того, для обмена подойдет не любая квартира. Агентство постарается отсеивать только откровенный неликвид (например, однушка без ремонта на первом этаже в ветхом доме престижного района или квартира с очень непрозрачной историей). Но если квартиру нельзя реализовать быстрее, чем за три месяца, даже с хорошей скидкой, то трейд-ин просто не получится. Смысл системы ведь в быстрой реализации имущества клиента и внесения вырученных средств за новую квартиру.
И еще один важный момент: потеря в стоимости будет ощутимой в любом случае, ведь для быстрой и гарантированной продажи потребуется идти на уступки, в первую очередь в стоимости. Для низколиквидных вариантов это выгодно, а хорошую квартиру по адекватной цене проще продать свободно и потом распоряжаться вырученной суммой.
Наконец, есть риск и для агентства. Трейд-ин не является альтернативной сделкой — технически это отдельно продажа и покупка. Агентства ставят условие: обе сделки должны проходить в один день в одном отделении банка, так как в противном случае недобросовестный клиент может просто отказаться от брони, использовав под предлогом трейд-ин просто возможность быстро продать свою квартиру.
Альтернативная сделка предполагает участие более двух сторон, но это одна сделка, на которой одновременно присутствуют все участники. Самая простая — трехсторонняя: покупатель квартиры, продавец, обменивающий свою квартиру на альтернативную, и продавец этой самой альтернативной квартиры. Дело в том, что вторая сторона (продавец, меняющий свою квартиру на альтернативную) даже не видит денег от продажи своего жилья — они сразу идут в зачет покупки новой квартиры.
Трейд-ин, по сути, маркетинговый продукт, услуга, которую легко понять клиенту: если у него есть недвижимость в собственности и желание приобрести квартиру в новостройке, то он может использовать свое жилье для полной или частичной оплаты нового. Технически же это три шага: резерв квартиры в новостройке, продажа имеющегося жилья и выкуп забронированного. Все равно сначала нужно продать квартиру клиента, так как агентство и тем более застройщик не будут выкупать ее, ведь придется оформить эту квартиру в собственность на юрлицо, а затем продавать с уплатой НДФЛ.
Поэтому при оформлении трейд-ин сначала оценивается квартира клиента и таким образом определяется величина его скидки на новую квартиру при условии продажи старой, затем на достаточно длительный срок (как правило, от месяца) резервируется квартира в новостройке, а агентство продает имеющуюся квартиру. Формально это будет свободная продажа: клиент получает деньги, просто он обязан сразу же подписать ДДУ и внести их на расчетный счет застройщика.
Трейд-ин накладывает ряд ограничений на выбор объекта. Во-первых, если клиенту понравилась квартира в том или ином жилом комплексе, его может не устроить размер скидки, которую брокерское агентство этого жилого комплекса предложит при условии передачи в трейд-ин его старой квартиры. Во-вторых, само агентство может не предложить клиенту трейд-ин, если его объект неликвиден и его можно реализовать в течение одного-двух месяцев только со скидкой 30% или более, да и ни один собственник на такое не пойдет.
Но трейд-ин очень выгоден, если вам понравилась редкая квартира в хорошо продающемся проекте: пока вы будете искать покупателя на свое жилье, новое с большой долей вероятности вас не дождется. А чтобы у застройщика был веский аргумент зарезервировать и без того ликвидную квартиру, он должен быть уверен, что клиент сможет покрыть необходимую сумму. Гарантом в этом случае выступает недвижимость клиента на продажу.