как связаны сделка и договор
В чем отличие сделки от договора
Чем отличается договор от сделки — количеством сторон, которые задействованы в гражданских правоотношениях, приводящих к возникновению, изменению или прекращению прав и обязанностей между гражданами или организациями.
Как соотносятся понятия сделки и договора
В современной практике часто одно подменяют другим. Не обращая внимания на границы различий, которые заложены законодателем, субъекты правоотношений отождествляют оба термина. На законодательном уровне определяется, что такое сделка и договор в статьях 153 и 420 Гражданского кодекса РФ. Они являются самыми распространенными юридическими фактами в отношениях, оформляют их динамику и обеспечивают:
Исходя из анализа норм права, видно, что понятия соотносятся как общее и частное. Статьи 153 и 154 Гражданского кодекса определяют понятие «сделка» как более широкое, которое включает в себя договоры. Пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 разъясняет, каково соотношение понятий договор и сделка: такие действия, как выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательств, заключение гражданско-правового соглашения представляют собой волеизъявление в виде сделки. Отсюда видно, что ее понятие является собирательным и обобщающим. Использование в Гражданском кодексе РФ отсылочных норм говорит об обширности понятия этого определения. Например, применение к соглашениям норм, установленных гл. 9 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК РФ).
Понятие договора является основополагающим для гражданского права, обладает глубоким содержанием, не подпадающим под общетеоретические обобщения, и употребляется через разные термины, закрепленные в ГК РФ и других законах, например, в форме согласий или договорных конструкций (опцион, присоединение, предварительное согласование).
Рассмотрим в виде таблицы соотношение сравниваемых определений:
Что у них общего
Рассматриваемые понятия имеют много общего. Наличие схожих черт делает разграничение затруднительным. Для правильного понимания сходств обратимся к следующим критериям:
В чем различия
Различие в рассматриваемых понятиях с определениями «контракт» и «соглашение» больше используется для разграничений в научных целях. На практике документ именуется разным названием. При возникновении спорных вопросов и переходу в судебное разбирательство, суд не устанавливает, является ли договор сделкой, а принимает во внимание предмет, содержание прав и обязанностей сторон. Наименование документа не учитывается. Такая позиция устанавливается п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ №16 от 14.03.2014.
Рассмотрим критерии различий:
С точки зрения научного подхода понятия разные, в быту определения часто подменяют друг друга. Определяя, является ли заключение договора сделкой, необходимо обратить внимание на предмет правоотношений. По нашему мнению, это вопрос юридической грамотности. Для применения конкретных норм права важно определить характер прав и обязанностей.
ЦЕНТР РЕГИСТРАЦИИ И КАДАСТРА
Взаимосвязанные сделки
Крупной сделкой может быть признана не только одна, отдельная сделка, но и несколько сделок, каждая из которых сама по себе не может быть отнесена к крупным по количественному критерию, но вместе они составляют взаимосвязанные сделки. В законодательстве не содержатся признаки, позволяющие выявить и определить взаимосвязь сделок, хотя в правовой литературе и судебной практике делаются многочисленные попытки определить признаки взаимосвязанности.
В чем же должна заключаться указанная взаимосвязь сделок для отнесения их к крупным: в сторонах сделок, времени их совершения, видах сделок, предмете сделок, цели совершения и т.д.?
Однозначное определение понятия «взаимосвязанные сделки» не может быть дано, поскольку различные критерии и подходы определения взаимосвязанности сделок носят субъективный характер. Поэтому только при рассмотрении конкретного дела суд может квалифицировать заключенные сделки как взаимосвязанные или нет.
Распространено мнение, что взаимосвязанными следует считать сделки, преследующие единую экономическую цель, т.е. когда общество могло бы совершить одну сделку, но при этом совершает несколько, фактически разъединяя одну сделку на части. Так, например, несколько сделок, предметом которых являются составные части определенного имущественного комплекса, могут быть отнесены к взаимосвязанным. Многие авторы соглашаются с такими признаками взаимосвязанных сделок, как однородность предметов сделки, одинаковость условий и периода их совершения.
Анализируя материалы судебной практики, можно выделить различные признаки взаимосвязанности сделок. Взаимосвязанными могут быть признаны в том числе сделки:
совершенные в отношении однородного (однотипного) имущества или технологически связанного имущества, используемого по единому назначению;
являющиеся основным обязательством и акцессорным;
однотипные по своему характеру (правовой природе);
заключенные с одним лицом или с его аффилированными лицами;
заключенные одновременно либо с незначительным временном разрывом.
При этом, безусловно, следует согласиться с выводами А.А. Маковской, «что ни один из выделяемых судами признаков не имеет абсолютного значения и может свидетельствовать о взаимосвязанности договоров только с учетом других обстоятельств дела, так как эти признаки имеют внешний характер, а взаимосвязанность — связь причинная, т.е. внутренняя».
Дискуссионным является мнение, что под взаимной связью сделок понимаются отношения зависимости одной сделки от другой, эта зависимость должна строиться на основе правовой связи сделок, например взаимозависимы основное обязательство и обязательство, обеспечивающее его исполнение. По нашему мнению, с точки зрения имущественного положения общества подобная связь не имеет значения для квалификации этих сделок как крупных, поскольку такие сделки не влияют на размер имущества, которое отчуждается или может быть отчуждено обществом.
Также спорным является такой признак взаимосвязанных сделок, как срок их заключения. Сделки могут быть признаны взаимосвязанными, если они заключены одновременно (с незначительным разрывом во времени) или в течение определенного периода времени, например, полугода (шестимесячный срок предлагается использовать по аналогии с периодом, существующим в законодательстве о банкротстве, применительно к признанию недействительными сделок, совершенных должником в период до начала процедуры банкротства). В то же время есть мнения, что в течение непродолжительного срока общество может совершать ряд сделок одного вида, взаимосвязанными не являющихся.
Следует признать, что определение взаимосвязанности сделок исходя из времени их совершения носит субъективный характер и является исключительно предметом судебного усмотрения.
Постановление ФАС Поволжского округа от 14 августа 2007 г. по делу N А12-17293/06 // СПС «КонсультантПлюс». См. также: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 7 июля 2008 г. по делу N А56-39359/2007 // СПС «КонсультантПлюс».
Автор: Управляющий партнер юридической компании «Елоерс Груп» Еланский Игорь.
Что, если сделка «на словах» привела к спору? Правила устного договора
Все договорённости стоит записывать. Но на практике бывают ситуации, когда условия сделки остались на словах. В статье обсудим, к чему приводят устные сделки и имеет ли смысл в случае спора обращаться в суд.
Лучше оформлять документы заранее
Документ — лучший способ доказать свою правоту. Договорились об условиях — подпишите договор, передаёте наличку — возьмите расписку, что-то повредили — составьте акт. Такая правовая гигиена полезна любому человеку, а предпринимателю особенно: вы рискуете постоянно.
В некоторых случаях Гражданский кодекс даже требует, чтобы сделка была письменной. Например, если сумма превышает 10 тыс., участвует юрлицо или ИП, нужен нотариус или есть прямое требование закона. Нарушение ещё повышает риски: ссылаться на показания свидетелей будет уже нельзя.
Если вы всё-таки договорились «на словах» и возник спор, шансы есть в любом случае.
Устная сделка в нарушение ГК не означает, что договорённости недействительны
В 2018 году Верховный суд рассмотрел показательный случай. Владелец КАМАЗа оставил его на хранение в гараже своего знакомого. Гараж сгорел, и машина пострадала. Между участниками не было письменных договорённостей, только телефонный разговор. Но владелец машины всё равно потребовал компенсацию, а после отказа обратился в суд. Дело дошло до Верховного суда: он встал на сторону истца и сделал важные выводы об устных сделках:
Несоблюдение обязательной письменной формы не означает, что договорённости не действительны. Оно ведёт только к запрету на использование свидетелей.
Любые другие доказательства использовать разрешено. Конечно, они должны быть получены законным путём.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Сделка и договор. В чём отличие?
На законодательном уровне определяется, что такое сделка и договор в ст. 153 и 420 ГК РФ.
Они являются самыми распространёнными юридическими фактами в отношениях, оформляют их динамику и обеспечивают:
закрепление условий по выполнению работ и оказанию услуг;
передачу товарно-материальных ценностей;
движение денежных средств.
Исходя из анализа норм права, видно, что понятия соотносятся как общее и частное.
Ст. 153 и 154 ГК РФ определяют понятие «сделка» как более широкое, которое включает в себя договоры. Пункт 50 Постановления Пленума ВС РФ №25 от 23.06.2015 разъясняет, каково соотношение понятий договор и сделка: такие действия, как выдача доверенности, признание долга, заявление о зачёте, односторонний отказ от исполнения обязательств, заключение гражданско-правового соглашения представляют собой волеизъявление в виде сделки. Отсюда видно, что её понятие является собирательным и обобщающим. Использование в ГК РФ отсылочных норм говорит об обширности понятия этого определения. Например, применение к соглашениям норм, установленных гл. 9 ГК РФ (п. 2 ст. 420 ГК РФ).
Понятие договора является основополагающим для гражданского права, обладает глубоким содержанием, не подпадающим под общетеоретические обобщения, и употребляется через разные термины, закреплённые в ГК РФ и других законах, например, в форме согласий или договорных конструкций (опцион, присоединение, предварительное согласование).
субъектный состав (участниками выступают юридические и физические лица);
правовое регулирование (часто характерно применение одних и тех же норм права и разъяснений судов: ГК РФ; Постановление Пленума ВС РФ №7 от 24.03.2016; Постановление Пленума ВАС РФ №13 от 31.10.1996);
форма (могут совершаться в письменной, устной форме);
порядок удостоверения (в силу закона вправе требовать государственной регистрации или нотариального удостоверения, например, законодатель разъясняет: арендный договор — это какая сделка, и в каких случаях требуется государственная регистрация (ст. 609 ГК РФ));
выступают юридическим фактом (могут создавать, изменять или прекращать правоотношения);
принцип свободы (возможность добровольного заключения и выбора формы; свобода в заключении и определении условий).
Сравниваемые понятия различаются количеством лиц субъектного состава. Такой критерий устанавливает основное отличие договора от сделки в гражданском праве и помогает их разграничить. Для договора необходимо наличие минимум двух субъектов, в то время как для сделок достаточно одного. Купля-продажа, оказание услуг, выполнение подрядных работ, поставка — обуславливаются взаимностью действий сторон. Оба участника правоотношений принимают на себя права и несут обязанности: оплата товара и его передача покупателю; внесение денежных средств за поставленный груз; уплата согласованной стоимости за услуги по продвижению бренда на коммерческом рынке; оплата за произведение работ по реконструкции объекта незавершенного строительства.
Сделка заключается в двухстороннем порядке, а в случаях, предусмотренных законом, требует волеизъявления только одной стороны. Настоящий пункт устанавливает, в чем разница между сделкой и договором — для юридического действия последнего требуется согласие как минимум двух лиц. Примером одностороннего волеизъявления, являющегося юридическим фактом, выступает внесение вклада в уставный капитал или имущество хозяйственного общества, заявление о выходе участника из общества. Договор для обладания юридической силой требует согласия минимум двух лиц. В качестве наиболее распространенных примеров выступают купля-продажа, поставка, дарение, мена, аренда.
Краткосрочная продолжительность характерна для сделок. Например, передача недвижимости по акту в пользование, зачёт как способ прекращения обязательства (Постановление Президиума ВАС РФ №1394/12 от 19.06.2012 по делу №А 53-26030/2010). Договор предполагает дальнейшее взаимодействие сторон. Оно бывает разной продолжительности, но не таким коротким, как у сделок. Например, продажа товара с рассрочкой платежа: обязанность по оплате является исполненной с моментом внесения полной суммы по согласованным условиям. Всё это время действие соглашения не прерывается. В зависимости от условий на переданный товар предоставляется гарантия, тогда даже в случае уплаты денежных средств договор продолжит действовать в части исполнения гарантийных обязательств.
Альтернативная продажа жилья: как провести и не остаться без денег
При альтepнaтивной сделке c нeдвижимocтью собственник продает свою квартиру и тут же покупает себе другую на деньги от продажи первой. Но у этой схемы есть свои минусы — например, если две стороны не смогли договориться об условиях сделки, третья сторона также страдает.
Вместе с экспертами разбираемся в особенностях альтернативной сделки и рисках, которые могут возникнуть при использовании данной схемы.
Содержание
Что такое альтернативная сделка
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
Пример альтернативной сделки
Допустим, есть лицо А, которое хочет приобрести квартиру у лица Б. Лицо Б в свою очередь планирует продать свою квартиру и на вырученные деньги купить другую квартиру у лица В. Стороны договорились, что денежные средства от сделки между лицом А и лицом Б поступают сразу лицу В, а лицо Б в случае необходимости доплачивает лицу В разницу в цене.
При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец. При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя. Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку. Ecли покупатель-продавец хочет продать oднy квapтиpy и кyпить двe, тогда участников сделки становится еще больше и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.
Виды альтернативных сделок
Риски альтернативных сделок
Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.
1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.
2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене. «То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами). В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.
«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».
4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения. По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев. «Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.
Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д. Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки. Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.
При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.
Как провести альтернативную сделку
Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.
«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.
Налоги при альтернативной сделке
Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.
Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.
Особенности альтернативных сделок
При ипотеке
Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата. Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.
«Может случиться так, что ваша квартира понравится покупателю, который, так же как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело», — отметил Кирилл Стус.
По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится. «В данном случае надо провести первую закладку в одном банке, вторую — в другом. Такая сделка может растянуться на два дня. Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально», — добавил юрист.
Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке.
При нахождении сторон в разных городах
Ситуация, при которой стороны находятся в разных городах, хоть и усложняет сделку, но является разрешимой. В данном случае покупатель приходит в отделение банка в своем регионе, а продавец — в своем; каждый подписывает свой экземпляр договора. Также удаленно закладываются деньги, и документы отправляются на электронную регистрацию.
«Но участники рынка не любят такую схему. Потому что покупателю важно видеть продавца лично, удостовериться, что это именно он и что он в адекватном состоянии. Продавцы, если не могут присутствовать на сделке, оформляют доверенность. Но обычно они находят возможность приехать на сделку», — рассказала Елена Мищенко.
С материнским капиталом
Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.
«Риски при альтернативной сделке с маткапиталом в том, что сделка должна быть совершена в сжатые сроки, и у тех, кто продал свое жилье и должен купить новое, нет возможности ждать 10–20 дней для выдачи средств материнского капитала. В остальном риски остаются, как и в любой другой сделке», — подытожил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».