жилая недвижимость это что

Жилая недвижимость простыми словами

Дадим краткое определение понятию жилой недвижимости, что относится к этим объектам (виды и классификация: дом, квартира, вторичная, первичная и т.д), отличие от нежилой недвижимости (здание, помещение, земля), варианты инвестиции на рынке.

К категории жилой недвижимости относятся помещения, приспособленные для временного или постоянного проживания, позволяющие зарегистрироваться по указанному адресу. Статус жилого помещения способен получить только объект, соответствующий установленным нормативам СНиП. Жилые помещения должны удовлетворять требованиям пожарной безопасности и иметь все необходимые для жизни инженерные коммуникации (водоснабжение, водоотведение, электроэнергия, вентилирование).

Жилая единица – отдельный дом или помещение в доме, рассчитанное на проживание одной семьи, и предусматривающее выход на территории общего пользования или наличие земли. Жилая единица является основной учетной единицей для организации государственного учета жилья.

Жилой дом – постоянное здание, в котором на жилые помещения приходится больше 50% суммарных площадей. Между собой жилые дома делятся на одноквартирные (частные) и многоквартирные.

Категории жилой недвижимости:

Жилая недвижимость — это различные виды недвижимого городского или загородного имущества, пригодные для постоянного, сезонного или кратковременного круглогодичного проживания, соответствующие СанПин и техническим требованиям, предусмотренным законодательством.

Объектами жилой недвижимости выступают дачные дома, отдельные комнаты, квартиры, этажи в подъездах, подъезды, кондоминиумы.

Кондоминиум – комплекс недвижимости, представленный не только жилыми строениями и иными капитальными объектами, но и земельным участком, на котором они расположены. Отдельные помещения при этом находятся в частной или муниципально-государственной собственности, а пространства общего пользования находятся во владении собственников на условиях долей.

Виды жилой недвижимости

Обязательным условием жилья является наличие определенного уровня удобства для проживания, что позволяет классифицировать его по категориям на элитную, типовую, бизнес-класса и так далее. В соответствии с категорией и характеристиками жилья определяется и его стоимость.

По месту расположения все жилые объекты подразделяют на городское и загородное жилье. В последнем случае под жильем понимаются коттеджи. Встречаются и объекты смешанного типа, например, таунхаус представляет собой частный дом, рассчитанный на проживание двух-четырех семей с выделением для каждого из них большого участка земли.

В современных условиях жилье принято покупатель не только для собственного проживания, но и извлечения прибыли, например, перепродажи или сдачи в аренду. Такая практика применима к объемах различного типа (отдельные комнаты, квартиры, дома, коттеджи, дачные домики и так далее). К категории жилой недвижимости относят и земельные участки, выделенные под жилищное строительство.

Жилым помещением признаются следующие типы объектов:

Дом или его часть. Жилым домом является индивидуально-определенное здание, объединяющее в себе жилые комнаты и вспомогательные помещения, обеспечивающие удовлетворение каждодневных потребностей человека, связанных непосредственно с проживанием.

Квартира или ее часть. Квартира – обособленное помещение в составе многоквартирного дома, включающее в себя комнаты и вспомогательные помещения, обладающее отдельным входом, и обеспечивающее условия для полноценного удобного проживания человека.

Комната – часть дома или квартиры, используемая для непосредственного жилья, и являющаяся частью дома или квартиры.

Типология жилья

В зависимости от характеристик объекта жилой недвижимости, в частности уровня предоставляемого владельцам комфорта, принято выделять следующие категории:

Потребителями жилья данной категории выступают люди с ограниченными финансовыми возможностями, что предусматривает минимальное количество требований к качественным параметрам жилья:

Для объектов жилой недвижимости предусматривается также разделение по условиям проживания:

Риэлторский бизнес открывается только смелым и немного отчаянным, хорошо знакомым со словами отказа, когда в месяц не закрыто ни одной сделки и потрясающим ощущением после 3-х сделок подряд!:)

Источник

Все, что нужно знать о правовом статусе жилого и нежилого помещения, а также о переводе одного вида в другой

Законодательство нашей страны на сегодняшний день не достаточно четко и всесторонне регулирует ряд вопросов, связанный с правовом статусом недвижимости. Существует несколько различным позиций по данной теме. Даже первоисточники могут ответить далеко не на все возникшие вопросы. Чтобы избежать путаницы, давайте разберемся, что же с правовой точки зрения представляют собой объекты жилой и нежилой недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Определение, понятие и классификация жилых и нежилых объектов недвижимости: что это такое?

Одним из основных понятий в данной сфере является определение «недвижимое имущество». Часть 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр и все, что неразрывно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для них не представляется возможным. Данная норма относит сюда в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Открытым остается понятие термина «строение». Анализируя в совокупности нормативную базу, регулирующую взаимодействие данных терминов «здание» и «сооружение» термину «строение» можно охарактеризовать следующим образом:

Все объекты данного вида недвижимости можно классифицировать по нескольким основаниям (Таблица № 1).

Таблица №1:

Объекты данного вида недвижимости обладают также рядом определённых признаков (Таблица № 2).

Таблица № 2:

Общие признаки для обоих типов помещений:

Можно ли изменить назначение дома?

Согласно п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а их использование в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в статус «нежилое» с соблюдением определённой процедуры. Однако здесь есть свои исключения.

Так, адвокат на основании п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона № 63-ФЗ «Об Адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» может использовать для оказания своих услуг жилое помещение, которое находится в его собственности, либо в собственности членов его семьи.

Однако это единичный случай. Арбитражная практика в основном запрещает использование жилого помещения не по прямому назначению. Таким образом, законом практически полностью исключаются случаи, когда жилое здание может иметь нежилое назначение.

Какие помещения нельзя использовать в качестве фонда жилья?

С точки зрения закона, возникновение правового статуса жилого помещения в нежилом доме исключается. Согласно правового определения термина «жилое помещение», одним из его непосредственных признаков является наличие проживающих на его площади зарегистрированных граждан. Нежилая недвижимость же, напротив, не может законно признаваться местом жительства. Поэтому и прописаться там по закону невозможно. Это будет главным отличием нежилого фонда от жилого.

Данное правило установлено Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Однако если гражданин самовольно занял нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, с целью проживания, выселить его оттуда никто не вправе, однако в этом случае может быть наложена административная ответственность за отсутствие регистрации. На сегодняшний день законом не предусмотрен статус жилого помещения в нежилом здании.

Допустимо ли отличие между наименованием сооружения и его применением?

На практике возможна ситуация, когда часть строения имеет нежилое назначение. Бары, магазины, парикмахерские и кафе, расположенные на первых и цокольных этажах домов имеют исключительно коммерческое назначение. Таким образом, они не могут носить статус «жилое помещение».

Согласно положениям ст. 22 Жилищного кодекса РФ наличие нежилого помещения в жилом здании возможно при соблюдении следующим условий:

Также необходимо будет организовать общее собрание собственников, а также получить поддержку жильцов ближайших к нежилому помещению квартир. Данная норма установлена федеральными законом от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

Общее число голосов «за изменение правового статуса помещения» на собрании должно быть больше половины Законом разрешено наличие нежилого помещения в жилом фонде, но с соблюдением определённых условий.

Разница объектов: чем отличаются основные характеристики?

Для того, чтобы было легче разобраться в отличиях, представим их в виде таблицы (Таблица № 3).

Таблица № 3:

Мы рассмотрели основные особенности правового статуса жилых и нежилых объектов недвижимости. Ряд вопросов и по сей день остается неурегулированным, однако законодательство в жилищной сфере является одним из самых прогрессивных и продолжает активно развиваться.

Источник

Классификация жилой недвижимости

Рынок недвижимости должен быть четко классифицирован, к этому мнению пришли многие игроки рынка. Для успешного девелопмента, продажи и покупки недвижимости необходимо четко понимать, как правильно сегментировать рынок.

Общепринято делить рынок жилой недвижимости на три группы: эконом-класс, бизнес-класс и элитное жилье. «Если говорить о квартирах эконом-класса, то это могут быть объекты на рынке как первичного, так и вторичного жилья, – рассказывает Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья». – В 90% случаев дома эконом-класса являются панельными. Второй критерий отнесения жилья к этому классу – небольшая площадь квартиры: кухня до 10 кв. м, маленькая прихожая, санузел может быть совмещенным.

Что же касается внешней отделки дома, то он может быть облицован недорогим кирпичом. Отделка входной группы – минимальна. В основном подъезды лишь оштукатурены либо покрашены. Не отличается особым качеством и внутренняя отделка помещений. Несмотря на то что в последнее время застройщики предпочитают сдавать квартиры без отделки, в некоторых домах предусмотрен «муниципальный вариант» – побелка потолка, оклейка стен недорогими обоями, установка сантехники, мойки, реже плиты, на полу предусмотрена стяжка и линолеум, имеются розетки, на окнах установлены также недорогие стеклопакеты, балконы застеклены в едином стиле. Как правило, жилье эконом-класса возводится в спальных районах Москвы или уже за пределами МКАД.

Дома категории бизнес-класса могут располагаться как в центральном округе, так и в других престижных районах Москвы, преимущественно на Западе и Юго-западе столицы. По мнению Елены Логвиной, руководителя отдела консалтинга департамента жилой недвижимости «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»: «Жилой комплекс бизнес-класса – это дом, технически оснащенный в соответствии с последними достижениями, имеющий хорошую транспортную доступность, расположенный в обжитом и безопасном месте. Преимуществом является расположенный рядом уникальный природный, исторический или культурный объект. Покупатель квартиры бизнес-класса требователен к качеству жилья, поэтому при строительстве должны использоваться высококачественные материалы». Немаловажный критерий дома бизнес-класса – социально-экономическая однородность жильцов комплекса. Если в доме будут присутствовать муниципальные квартиры, то этот жилой комплекс автоматически попадет в улучшенный, но эконом-класс.

Отличить эконом- от бизнес-класса не составляет никакого труда. Основные сложности возникают с классификацией элитной недвижимости. Как правило, элитное жилье делят на три подгруппы: de luxe, luxe и premium (классы А, А-, В).

По мнению Дмитрия Дементьева, заместителя коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Элитные дома класса А и А- имеют благоустроенный внутренний двор, огороженную территорию, подземный гараж, оборудованный сплинклерной системой пожаротушения. Презентабельные подъезд и места общего пользования, большие окна с деревянными или деревянно-алюминиевыми стеклопакетами. Элитные дома оснащены центральным кондиционированием, системой климат-контроля, высококачественными бесшумными лифтами ведущих производителей (KONE, Otis, Tissen, Schindler, выполненные по индивидуальному заказу). В зданиях сочетается нескольких видов отопления (водное, воздушное и электрическое); стоят механические и химические фильтры для очистки воды и воздуха, бойлерная для всего дома или в каждой квартире, двойной ввод электрики. Высота потолков в элитных квартирах должна быть от 3,2 м».

Помимо развитой инфраструктуры, профессионального менеджмента и неповторимого облика здания, по словам Елены Логвиной: «В элитном доме должно быть несколько ступеней безопасности – мониторинг подступов к дому, территории, периметра, сходной группы, ресепшн, работа лифта по личным карточкам. Кстати, лифт должен быть отделан дорогими натуральными материалами, а входная группа – уникальна по интерьеру, с предметами роскоши, здесь иногда жильцы принимают посетителей. В элитном доме на въезде помоют колеса вашего автомобиля и помогут донести покупки до квартиры, ресепшн решит бытовые вопросы».

Класс de luxe предполагает не более 15 квартир, фейс-контроль потенциальных покупателей и обязательное наличие подземного паркинга – не менее двух машиномест на квартиру. Для этого класса характерна дорогостоящая отделка снаружи и внутри дома. В классе luxe количество квартир может быть больше – до 40, менее жесткий отбор покупателей и не такая дорогостоящая отделка.

Требования к характеристикам premium категории снижены по сравнению с остальными классами элитной недвижимости. В классе В количество квартир увеличено до 150, высота потолков составляет не более 3 м, а подземный гараж часто заменен наземной охраняемой парковкой. В элитном доме этой категории может отсутствовать центральное кондиционирование. Но, по мнению Дмитрия Дементьева: «Непременно должны быть определены места для индивидуальных воздухозаборников на фасаде здания, бесшумные лифты европейских производителей, круглосуточная охрана и видеодомофоны».

Единой системы классификации рынка недвижимости до сих пор не существует, поэтому несмотря на то что большинство экспертов утверждает, что элитная недвижимость может находиться только в центре, очень много объектов, построенных в других округах Москвы позиционируются как элитные.

Источник

1.1. Понятия «недвижимость» и «жилая недвижимость»: их эволюция и структура

Недвижимость и рынок недвижимости являются объектами исследования различных наук: экономики, права, строительного дела и пр.

Исторически правовые подходы к изучению рынка жилой недвижимости предшествовали экономическим.

«superficies solo cedit — сделанное над поверхностью следует за поверхностью», разработаны разные классификации имущества, сформулированы некоторые вещные права, рассматривались вопросы о праве собственности. Таким образом, созданная римлянами система прав на недвижимое имущество в дальнейшем была принята за основу при разработке законодательства современных государств с учетом имеющихся исторических предпосылок.

В России первые прообразы жилой недвижимости представляли собой имения – земельные наделы с постройками, предназначенные для проживания, ведения хозяйства, получения доход и др. [177], принадлежащие крупному

собственнику. В XIV – XVII вв. главными формами поземельной собственности становятся вотчина и поместье. Вотчина – это земельное владение, передаваемое по наследству, которое предоставлялось служилым людям на основании жалованных грамот князя.

Государственное регулирование российского рынка недвижимости началось в XVI в. Тогда для совершения сделки купли-продажи имений площадные подьячие допрашивали стороны и делали запись в Книге приказов, которую можно считать прообразом современного Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Впервые официально понятие «недвижимости» в России было введено Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г., который уравнял в правах вотчины и поместья. Тогда же были сформулированы формальные «правила игры» на рынке недвижимости: подьячие стали официальными лицами, объединёнными в Палату крепостных дел, подконтрольную Юстиц-коллегии; сделки совершались с привлечением свидетелей; при конкуренции прав право собственности возникало у того, у кого купчая была старее [177] и др.

Свод законов Российской империи в 1832 г., подготовленный выдающимся государственным деятелем графом М.М. Сперанским, несмотря на отсутствие законодательного определения понятия недвижимости, внес следующие дополнения в «правила игры» на рынке недвижимости:

1. Уточнялся перечень имуществ, признаваемых недвижимым: помимо земель и домов недвижимостью также признавались заводы, лавки, а также железные дороги (ст.

2. Впервые законодатель обратил внимание не только на расположенные в пределах границ земельных участков строения, но и сооружения, водные объекты, дороги, залежи полезных ископаемых и др., определив их как принадлежность недвижимости (ст. 386, 387 ч. 1 т. X).

3. В этом правовом акте подробно описывались способы и порядок приобретения, а также укрепления прав на имущества: вводилась ответственность продавца за недостатки проданного имения, вводилось обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом, вводилась запродажа – прообраз современного предварительного договора и др.

Таким образом, еще до Октябрьской революции 1917 г. был заложены основные «правила игры» на рынке недвижимости, которые послужили основой формирования российского рынка недвижимости в его современном

Советский период истории рынка жилой недвижимости в России начался с отмены помещичьей собственности на землю без выкупа Декретом Второго Всероссийского съезда Советов от 27 октября 1917 г. «О земле». Далее 14 декабря 1917 г. Декретом ВЦИК «О запрещении сделок с недвижимостью» приостанавливались все виды сделок с недвижимостью в городах, а 20 августа

1918 г новым Декретом «Об отмене частной собственности на недвижимость в городах» право частной собственности упразднялось «на строения

определенной стоимости или доходности, расположенные в городах с населением более 30 тыс. человек» [177]. Принятый в 1922 г. ГК РСФСР с отменой частной собственности на землю упразднял и деление имущества на движимое и недвижимое, в результате чего рынок жилой недвижимости в привычном виде в России перестал существовать, что, однако, не означало отсутствия оборота таковых объектов. Термин «недвижимое имущество» заменили такими понятиями, как: основные фонды, жилой дом, квартира в многоквартирном доме жилищного строительного кооператива индивидуальных застройщиков; их оборот осуществлялся с серьезными ограничениями по особым правилам.

В период командно-административной экономики в России на первичном рынке большую часть жилой недвижимости распределяло государство, в то время как возмездное предоставление жилья за счет кредитов для строительства индивидуальных жилых домов или квартир в жилищно- строительных кооперативах (ЖСК) составляло не более 8%. При этом наблюдалось нормированное распределение и прикрепление поставщиков к потребителям, что влекло за собой искаженность цен, дефицит, сговор. На вторичном рынке преобладала мена, что существенно сужало возможности экономических агентов по удовлетворению их потребностей.

Что касается посреднической деятельности на рынке жилой недвижимости, то риэлторская деятельность зародилась еще в дореволюционной России (риэлторы назывались маклерами), но во времена СССР функцию посредника могло выполнять только государственное «Бюро по обмену жилой площади». Отсутствие возможности официально зарегистрировать свою деятельность способствовало уходу частных посредников в теневой сектор экономики.

В период восстановления в России рыночных отношений в начале 90-х годов XX в. начинает развиваться современный рынок жилой недвижимости. По мнению Г.М. Стерника, «Отправной точкой его развития следует считать

1990 г., когда «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной

собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений» [152]. Первым этапом явилось формирование стихийного рынка: отношения между участниками не оформлены, носят хаотический характер, культура ведения бизнеса еще не сформирована, предложение определяет спрос. На втором этапе начинает закладываться законодательная база, формирующая правила игры, что привлекает на рынок новых продавцов и инвесторов; развивается ипотечное кредитование, что вызывает резкий рост цен. В настоящее время российский рынок жилой недвижимости переживает третий этап своего развития, для которого характерно повышение качества знаний покупателя о рынке и товарах на нем, спрос определяет предложение.

Согласно современному российскому законодательству, а именно статье

130 Гражданского кодекса РФ, принятого в 1994 году, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» [1].

В настоящее время в англоязычных странах термин «недвижимость»

имеет два значения, употребляемых исходя из контекста:

2. Real Property – дословный перевод «реальная собственность» (то есть титул прав собственности на физический объект).

В международной практике физический объект «недвижимости» обычно рассматривается как комплексный объект, представляющий сумму четырех составляющих:

1. Земельный участок.

2. Объекты над участком.

3. Природные ресурсы под участком.

4. Воздушные пространства над участком.

Исследование недвижимости как титула прав собственности на этот комплексный объект сближает юридический подход с неоинституциональным подходом к собственности в экономической теории.

В России все объекты недвижимости по своему происхождению и характеру использования разделяются на земельные участки, жилую и нежилую недвижимость. Объектами жилой недвижимости в соответствии с Жилищным кодексом РФ признаются изолированные помещения, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания людей, поскольку отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства [2, ст. 15, п. 2].

Виды объектов жилой недвижимости:

1. Жилой дом (или его часть) – это индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения пользователями бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2. Квартира (или её часть) – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, в котором существует возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме. Оно состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения пользователями бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3. Комната – это часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания людей в жилом доме или квартире [2, ст. 16].

Исследуя объект недвижимости с позиции титула собственности, нужно учитывать, что в экономической теории конкурируют два основных подхода к изучению собственности. Согласно марксистскому подходу (представители – К. Маркс, Ф. Энгельс, К. Каутский, В.И. Ленин и др.), собственность представляет собой систему отношений между экономическим субъектами (а точнее, между классами) по поводу создания, распределения и присвоения благ. К. Маркс также развил теорию земельной ренты Д. Рикардо, которая может быть пригодна для объяснения функционирования рынка жилья. Как объект недвижимости жилье имеет некоторые общие свойства с земельным участком: долговечность, способность приносить (вмененную) ренту и пр.

Применяя теорию К. Маркса к рынку жилой недвижимости, можно заметить, что, в силу ограниченности земельных ресурсов, предоставляемых для строительства жилья, фирмы, занимающиеся возведением жилья, получают абсолютную ренту. В то же время выделяемые участки имеют различные свойства, которые влияют как на стоимость (затраты), так и на ценность (полезность) объекта жилой недвижимости. Участки могут различаться размерами вложений в землю для приведения их к состоянию, при котором возможно строительство: выравнивание рельефа, отведение грунтовых вод, подведение коммуникаций, строительство дорог, благоустройство и др. (затратный метод оценки). Участки также различаются местоположением (оценка с точки зрения полезности).

Согласно неоинституциональному подходу (Р. Коуз, А. Алчиан, Г. Демсец, Й. Барцель), исследуются не отношения, а права собственности. Права собственности включают пучок правомочий и возникающей в связи с этим ответственности. Права собственности могут расщепляться между субъектами: так, например, государство располагает полным суверенитетом над навигационным воздушным пространством страны; права на подземные минеральные ресурсы тоже, как правило, принадлежат государству. Однако, чем больше количество ограничений (сервитутов) присутствует в правах собственности, тем ниже ценность объекта недвижимости (блага), а, следовательно, ниже спрос на него и его цена, и наоборот. Чем более четкими являются права собственности – тем ниже трансакционные издержки рыночного взаимодействия и выше вероятность оптимального распределения ресурсов. Таким образом, согласно неоинституциональному подходу, права собственности являются одним из основных правил игры в экономической системе, и это касается также отдельных сфер деятельности и отдельных рынков, в частности, рынка жилья.

В неоинституционализме, в трудах О. Уильямсона, К. Менара, Дж. Акерлофа и др., помимо теории прав собственности, развивались теории контрактов, асимметрии информации, предконтрактного и постконтрактного оппортунизма, которые вполне могут быть применены при анализе институциональных механизмов функционирования рынка жилой недвижимости. В неоинституционализме функционирование того или иного рынка рассматривается с точки зрения установившихся правил игры, а правовой и экономический подход взаимно дополняют друг друга.

В трудах неоклассического направления экономической мысли заложены основы рыночного поведения производителей и потребителей, функционирования конкурентных и неконкурентных рынков, которые позволяют исследовать рынок жилья. Так, в работах представителей Австрийской школы К. Менгера и Э. Бем-Баверка развивалась концепция капитальных благ, теория вменения, позволяющие понять механизмы

ценообразования на рынках активов длительного пользования (к разряду которых можно отнести и жилую недвижимость). Представители неоклассического направления К. Менгер, У. Джевонс, Дж.Б. Кларк, А. Маршалл, А.С. Пигу, В. Вальрас, И. Фишер и др. создали теории потребительского поведения, поведения фирмы, рыночного равновесия (спроса, предложения, эластичности, типов рыночных структур, последствий государственного регулирования рынков), которые будут использованы ниже для анализа рынка жилой недвижимости России.

Неоклассическое направление экономической мысли описывает процесс рыночного ценообразования, который характерен для первичного рынка жилой недвижимости. Положение А. Маршалла о «двух лезвиях ножниц» рассматривает рыночную цену как результат пересечения цены спроса, определяемой предельной полезностью, и цены предложения, определяемой предельными издержками. Применительно к первичному рынку жилья данная модель формирования рыночной цены представляет собой компромисс между интересами покупателя (домохозяйства), выражающимися в виде максимальной цены, которую он готов заплатить за каждую дополнительную единицу жилой площади или иного неколичественного фактора (индивидуальных предпочтений), и интересами продавца (строительной фирмы), выражающимися в виде минимальной цены, за которую он может реализовать жилье при условии покрытия затрат на его возведение.

В рамках неоклассического направления экономической мысли жилая недвижимость может рассматриваться как благо и как ресурс, то есть источник дохода. Это благо является:

· материальным, поскольку имеет вещественную, осязаемую форму;

· экономическим, поскольку требует затрат или определенных усилий на его создание или приобретение и дальнейшее содержание;

· потребительским, поскольку используется для личного потребления;

· частным, хотя его отдельные составляющие могут иметь признаки коллективных (или клубных) благ.

Однако возможны варианты, когда объект жилой недвижимости является не потребительским, а капитальным благом: например, при покупке жилья с целью в дальнейшем перепродать его по более высокой цене это потребительское благо можно считать источником разового дохода, а при сдаче жилья в аренду его можно считать временной рентой.

Объект жилой недвижимости как благо субъективно оценивается потребителем, то есть имеет для него определенную полезность. С точки зрения ординалистской теории потребительского выбора, невозможно измерить полезность, но можно определить место данного блага (в нашем случае жилья) в общей структуре потребностей человека [101, т. 1, с. 120]. Это можно сделать также на основе иерархической модели потребностей человека, предложенной американским психологом А. Маслоу. Поскольку абстрактная физиологическая потребность в жилище выражается в ощущении чувства дискомфорта при его отсутствии, фактически она является нуждой. В таком случае она относится к низшим уровням структуры потребностей А. Маслоу. Если же рассматривать объект жилой недвижимости как потребность, которая принимает специфическую форму, соответствующую возможностям рынка, культурному уровню и социальному статусу человека, тогда жилье может удовлетворять не только биологические, но социальные потребности.

Применим пять основных уровней человеческих потребностей, выделенных А. Маслоу [109], для объяснения полезных свойств объекта жилой недвижимости:

А) Потребность в пище: жилье является местом хранения своих продуктов питания, а также приготовления и употребления еды, для чего могут быть отведены отдельные части жилых помещений (кухня, столовая).

Б) Потребность в воде, которая служит как средством утоления такой физиологической потребности, как жажда, так и для поддержания гигиены и

защиты от заболеваний: современное жилье также предусматривает наличие источника воды (водопровода), системы водоотведения, отдельного помещения для принятия водных процедур (туалетная и ванная комнаты, бассейн и др.);

В) Потребность в комфорте представляет собой возможность организации в жилом помещении желаемого температурного, звукового и светового режима, режима влажности и чистоты воздуха, подбора и удобства расположения предметов быта и пр.;

Г) Потребность в отдыхе: жилье служит местом для времяпрепровождения, целью которого является восстановление сил и достижение работоспособного состояния организма. Для разных стадий отдыха человека могут отводиться отдельные зоны или помещения объекта жилой недвижимости: спальная зона предназначена для прохождения стадий усталости, расслабления и восстановления сил; а в стадии развлечения занятия во время отдыха могут быть самыми разнообразными в зависимости от индивидуальных предпочтений (гостиная, библиотека, спортивный зал и др.) – это уже относится к более высоким уровням потребностей в иерархии Маслоу;

Д) Потребность в продолжении рода предусматривает наличие дополнительной площади жилого помещения, необходимой и достаточной для обеспечения нормального удовлетворения физиологических потребностей каждого члена семьи (например, наличие детской комнаты).

2. Потребности в безопасности включают потребности в защите от физических и психологических опасностей со стороны окружающего мира и уверенность в том, что физиологические потребности будут удовлетворены в будущем:

А) Потребность в защите – традиционно жилье представляло собой укрытие не только от неблагоприятных погодных условий, но и служило защитой от хищников, врагов и пр.;

Б) Потребность в стабильности и независимости; свободе от страха, тревоги и хаоса. Собственное жилье – «свой дом» в понимании человека ассоциируется с некой стабильностью существования нынешнего порядка

вещей, уверенностью в завтрашнем дне, своего рода гарантией обеспеченной старости и т.д.;

В) Потребность в структуре, порядке, законе и ограничениях. По признаку места жительства производится регистрационный учет, который необходим гражданину РФ для допуска к различным благам: бесплатное образование и здравоохранение, социальные гарантии и др., хотя практика показывает, что институт учета граждан упрощается и становится демократичнее. Также современное законодательство гарантирует неприкосновенность жилища, защиту права частной собственности на землю, регулирует публичные и частные сервитуты – права пользования чужим объектом недвижимого имущества и т.д.;

3. Потребности в принадлежности и любви (социальные потребности или потребности в причастности) включают:

А) Чувство принадлежности к чему или кому-либо – подразумевает наличие ценностного и эмоционального значения, привязанности к своему месту обитания – дому, о котором постоянно думают и куда стремятся вернуться. Объект жилой недвижимости является материальной основой существования института семьи.

Б) Чувство, что тебя принимают другие, чувства социального взаимодействия, привязанности и поддержки. В многоквартирном жилом доме или коттеджном поселке, состоящем из индивидуальных жилых домов, формируется особая среда − общность жильцов, объединенных общими интересами, потребностями, предпочтениями др.

В) Потребность в информации. В условиях отсутствия нервных сигналов нервная ткань деградирует, психика расстраивается, поэтому конструкция любого жилого помещения предусматривает возможности связи с окружающим миром: оконные конструкции, двери, технические устройства связи (телефон, Интернет, домофон, телевидение), почтовый ящик и т.д., а также в жилом помещении происходит общение с членами семьи и другими членами сообщества.

4. Потребности в признании включают:

А) Потребности в самоуважении, личных достижений, компетентности, независимости. Красивая и благоустроенная придомовая территория, большая площадь и нестандартная планировка, особый архитектурный стиль здания, экологичность района, надежность охраны – все эти составляющие блага позволяют потребителю почувствовать себя успешным и самодостаточным человеком.

Б) Потребности в уважении со стороны окружающих, признании. Например, жители клубных домов требовательны к выбору соседей, поэтому выбирают объекты жилой недвижимости со специально созданной социальной средой.

5. Потребность в самоактуализации включает потребности в реализации своей уникальности, своих потенциальных возможностей и росте как личности; это потребность делать то, что нравится и к чему есть способности и таланты. Например, наличие домашнего спортивного зала позволяет реализовать свои амбиции тем, кто заботится о своем здоровье и стремится к идеалам красоты; домашний кабинет (библиотека) предназначен для проведения деловых разговоров и встреч в неформальной обстановке, а также для уединения при выполнении напряженной работы; домашняя студия звукозаписи помогает реализоваться музыкантам, композиторам, аранжировщикам. К каждому из этих помещений, расположенных в границах объекта жилой недвижимости, предъявляются определенные требования, которые позволяют гармонично сочетать режимы работы и отдыха.

Жилая недвижимость обладает характеристиками комплексного блага, включающего как само жилое помещение (его внутренние и внешние характеристики), так и индивидуальную инфраструктуру дома (наличие автостоянки, охраны, автономного инженерного оборудования), местоположение, окружающую социальную среду, экологичность, уровень безопасности местности и другие показатели качества объекта жилой недвижимости.

Также жилье можно отнести к разряду нормальных благ (благ высшей категории, в отличие от инфериорных благ), для которых при увеличении потребления (то есть росте количества квадратных метров площади жилого помещения) предельная полезность до некоторого момента увеличивается. Однако, начиная с некоторого момента, в действие вступает закон убывающей предельной полезности – предельная полезность дополнительных метров уменьшается. Согласно экономической теории, предельная полезность объекта жилой недвижимости определяет цену, которую потребитель согласен заплатить за каждую очередную единицу блага.

В экономической теории ординалистский подход рассматривает выбор потребителя как процесс, проходящий три стадии:

1) учёт потребительских предпочтений;

2) учёт бюджетных ограничений;

3) окончательный выбор путём совмещения желаний и возможностей.

То есть процесс принятия решения для любого покупателя (семьи – домашнего хозяйства) начинается с рассмотрения его желаний (ощущения нужды, выявления потребностей), который можно условно описать при помощи кривых безразличия. Это означает, что одного и того же уровня потребления можно достичь с помощью различных потребительских наборов. Однако покупатель, согласно теории К. Ланкастера [89], будет оценивать свой субъективный интерес к отдельным характеристикам выбираемых объектов жилой недвижимости, а уже затем оценит свои возможности приобретения желаемого. Совместив желания с возможностями, согласно ординалистскому подходу, он делает оптимальный выбор.

В кардиналистском подходе покупатель делает выбор в пределах ограниченной денежной суммы в пользу того объекта жилой недвижимости, который будет приносить максимальную суммарную полезность. Например, семья с двумя детьми, имея лимитированный бюджет покупки объекта недвижимости, учитывая свои индивидуальные предпочтения, может выбрать из следующих вариантов с равной рыночной стоимостью: а) двухкомнатную

квартиру в центральной части города или района рядом с хорошей транспортной развязкой, с лучшими образовательными и медицинскими учреждениями в шаговой доступности или б) многокомнатную квартиру на окраине города или в) индивидуальный жилой дом с подсобными помещениями и земельным участком в области. Оптимальный потребительский набор в рассматриваемом примере представлен в виде комбинации двух благ: площади (в т.ч. количество комнат и прочих вспомогательных помещений) и местоположения (не крайние этажи, не торцевые квартиры, близость к объектам инфраструктуры и др.) объекта жилой недвижимости.

Кроме того, оптимальное потребление того или иного блага в терминах неоклассической теории определяется равенством предельной полезности, оцененной в денежном выражении, и предельных издержек. Издержки включают расходы на покупку жилья, регистрацию прав собственности, а также расходы, связанные с использованием жилой недвижимости. Последние состоят из двух частей:

1. Расходы, связанные с поддержанием (реализацией и защитой) прав собственности: уплата налогов, страхование и др.;

2. Собственник несет бремя заботы и ухода за имуществом: жилое помещение необходимо содержать в чистоте, обеспечивать определенный температурный режим, ремонтировать, обеспечивать безопасность и т.д.

В этом случае каждое домохозяйство, действуя рационально, выбирает для себя оптимальный объем потребления блага «жилая недвижимость». Как ресурс жилье может приносить вмененную ренту (при использовании его для личных нужд), спекулятивный доход (при перепродаже) или арендную плату (при сдаче в аренду). Исследовав особенности жилой недвижимости как блага и ресурса, перейдем к анализу рынка жилой недвижимости.

Источник