как платить ипотеку и делать ремонт

7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире

Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.

Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.

Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк

Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.

Совет № 2. Внимательно изучите договор

Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.

«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».

Совет № 3. Получите разрешение банка

После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.

«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.

Совет № 4. Подготовьте техническое заключение

Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.

Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.

Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк

Чтобы получить разрешение, в банк необходимо направить официальное письмо с пакетом документов, в том числе техзаключением и проектом перепланировки, подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.

«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.

Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию

С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.

«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.

Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок

Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.

Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.

Источник

Как правильно досрочно погашать ипотеку

Что выгоднее: сокращать срок кредита или ежемесячный платеж? Не спешите с ответом, результат может вас удивить.

Россияне в 2021 году брали ипотеку в среднем на 20 лет, по данным Центробанка. Конечно, ждать столько никто не собирается. Закрывать кредит заемщики стараются как можно быстрее. Разные исследования называют цифры от 7 до 10 лет.

Стремление поскорей разделаться с ипотечным долгом понятно. Чем быстрее погашаешь кредит, тем меньше переплачиваешь. Если, к примеру, брать ипотеку на 5 млн рублей под 8% годовых, за 20 лет вместе с процентами придется выплатить банку вдвое больше, тогда как за 10 лет переплата по процентам будет примерно 2,3 млн рублей. Так что польза от «досрочки» очевидна.

Строго говоря, досрочное погашение банкам не очень-то выгодно. Банк ведь дал вам деньги, чтобы хорошенько на этом заработать. Чем меньше вы пользуетесь его деньгами, тем меньше прибыль банка. Поэтому банки с разной степенью интенсивности стараются притормозить вас на пути рассчитаться с ним побыстрее. И начинается все с самого простого.

Шаг 1. Уведомить банк о досрочном погашении кредита

Внесли внеочередной ипотечный платеж — сообщите банку. Если этого не сделать и просто положить деньги на счет, банк невозмутимо спишет из этих средств обычный ежемесячный платеж, а оставшаяся сумма так и будут лежать на счете — до следующего платежа.

Чтобы деньги пошли именно на досрочное погашение кредита, надо оформить заявку. Во многих банках это можно сделать онлайн через личный кабинет, но есть и такие, кто по старинке принимает только письменные заявления в офисе.

Сроки уведомления о досрочном погашении у банков также различаются. У крупнейших ипотечных банков нормы либеральные, они разрешают направлять уведомления даже за день до внесения внепланового платежа.

Шаг 2. Указать сумму досрочного погашения

Здесь тоже могут быть сюрпризы. Максимальную сумму досрочного погашения никто не ограничивает — можно разом закрыть хоть весь кредит, — а вот минимальные лимиты устанавливают практически все. Причем каждый банк фантазирует как может. Например, в Альфа-Банке можно вносить досрочно сумму от 100 рублей.

Некоторые банки устанавливают и вовсе экзотические требования. В частности, в ВТБ досрочный платеж должен быть не меньше суммы процентов, которые вы должны заплатить в текущем месяце. Речь не о целом ежемесячном платеже, а именно о его процентной составляющей.

Пример. Каждый плановый платеж по кредиту состоит из двух частей: суммы, которая идет на погашение основного долга, и суммы начисленных процентов. Допустим, ваш ежемесячный платеж — 40 000 рублей, и по состоянию на ноябрь 10 000 рублей — это основной долг, а 30 000 рублей — проценты. Так вот в ВТБ для досрочного погашения в ноябре пришлось бы вносить минимум 30 000 рублей — столько же, сколько пойдет на уплату процентов. Как видите, схема не самая простая для понимания и еще более непростая для самостоятельных расчетов. Без подсказки банка здесь точно не обойтись.

Но, наверное, самый уникальный подход к расчетам по досрочному погашению у СберБанка. Во-первых, при проведении «досрочки» через «СберБанк Онлайн» нужно вносить не менее 30% от размера ежемесячного платежа, хотя через отделение можно погашать кредит на любую сумму.

Во-вторых, из суммы внеочередного платежа «Сбер» списывает проценты, начисленные на дату досрочного погашения.

Пример. Допустим, каждый месяц по 20-тым числам вы платите по кредиту 30 тыс. рублей, часть из которых идет на погашение основного долга, а часть — на погашение процентов. В ноябре вы решили досрочно частично погасить кредит и 1-го числа внесли 50 тыс. рублей. Дальше следите за руками: из поступивших денег банк в первую очередь спишет проценты, которые успели набежать с 21-го октября по 1-е ноября, и только после этого направит оставшуюся сумму на погашение тела кредита. То есть, по факту банк проведет досрочное погашение не на ту сумму, на которую вы планировали, а на 50 тыс. рублей минус проценты.

Возможен и другой вариант развития событий. Если сумма, которую вы хотите внести досрочно, не превышает суммы процентов, начисленных на день «досрочки», она целиком пойдет на списание этих процентов, в то время как основной долг так и останется непогашенным. В результате в дату ближайшего ежемесячного платежа вам нужно будет внести платеж за вычетом уже погашенных процентов, но в следующем месяце обязательный платеж не уменьшится.

Чтобы избежать такой ситуации, нужно либо вносить более крупную сумму с расчетом на проценты, либо проводить досрочное погашение вместе с обязательным платежом в дату планового погашения. Так вся сумма «досрочки» спишется именно в счет основного долга, так как проценты за новый месяц еще не успеют начислиться.

В общем, перед досрочным погашением всегда заранее выясняйте в банке все детали процедуры и требования к минимальному досрочному платежу.

Важно! Досрочное погашение не отменяет платежа по графику. Поэтому после того, как погасили часть долга досрочно, не забудьте проследить, чтобы в дату планового погашения на счете были деньги, необходимые для списания ежемесячного платежа.

Шаг 3. Выбрать дату погашения

Помимо лимитов, банки могут устанавливать и требования к датам досрочного погашения. Некоторые банки разрешают подавать заявки в любой день, но деньги списывают только в день планового ежемесячного платежа. Если, к примеру, он у вас 20-го числа, значит именно 20-го и произойдет досрочное списание, даже если деньги на счет вы внесли еще 10-го. Такие правила также играют в пользу банка — ведь чем дольше вы пользуетесь его деньгами, тем больше платите процентов.

Впрочем, большинство банков все-таки разрешают самостоятельно выбирать дату списания. Такой вариант более выгодный, так как после досрочного списания пересчитываются проценты, и в ежемесячном платеже их составляющая будет уже меньше. Ну и в целом, конечно, удобнее, когда можно гасить кредит с произвольной частотой, а не дожидаться какой-то одной даты.

Что выгоднее: уменьшать ежемесячный платеж или снижать срок кредита?

При подаче заявки на частичное погашение некоторые банки предлагают выбрать, что будет меняться после списания: срок кредита или размер ежемесячного платежа. Такой выбор придется делать при каждом погашении. Можно все время выбирать один и тот же вариант или чередовать их.

Сейчас практически все банки используют аннуитетную систему платежей, при которой в течение всего срока ипотеки вы каждый месяц платите одинаковую сумму. Если и при таком порядке начисления платеж слишком велик, выбирайте его уменьшение. Срок кредита при этом сохраняется.

Однако более выгоден вариант с сокращением срока кредита и вот почему. Как мы уже отмечали, ежемесячный платеж состоит из части основного долга и начисленных процентов. Если посмотреть график платежей за весь срок кредита, вы увидите, что первые годы ежемесячный платеж практически целиком идет на погашение одних только процентов.

Пример. Допустим, вы взяли ипотеку на 5 млн рублей сроком 20 лет под 8% годовых. Рассчитаем график платежей по кредиту. При заданных параметрах ежемесячный платеж составит 41 822 рубля. В первый год примерно 33 тыс. рублей из этой суммы будет уходить на уплату процентов и только 8 000—9 000 рублей — на погашение самого кредита. То есть остаток долга почти не будет уменьшаться.

Процентная и кредитная доли в ежемесячном платеже сравняются только через 11 лет, после чего пропорция будет меняться уже в пользу суммы, направляемой на погашение основного долга. Из-за такой схемы за 20 лет вы заплатите процентов на 5 037 280 рублей, то есть даже больше, чем взяли в долг (скачать график).

Если при досрочном погашении выбирать сокращение срока ипотеки, то доля, идущая на погашение долга, будет расти в ежемесячном платеже быстрее. В свою очередь, будет уменьшаться доля платежа, идущая на проценты, а соответственно, и общая переплата по кредиту.

Допустим, вы ежемесячно будете дополнительно вносить по 10 тыс. рублей и выбирать уменьшение срока кредита. Тогда переплата в описанном выше примере составит 3 038 297,95 рублей, а срок кредита сократится с 20-ти до 13-ти лет (скачать график).

Если же вносить по 10 тыс. рублей и все время выбирать уменьшение ежемесячного платежа, доля процентов в этом платеже, конечно, тоже будет сокращаться, но медленнее (скачать график). Переплата в этом случае составит 3 909 981,63 рубль. Как видите, разница ощутимая. Срок кредита при таком способе погашения тоже сократится, но несущественно – всего на девять месяцев.

Тем не менее, вариант с сокращением ежемесячного платежа тоже имеет свои плюсы. Когда вы уменьшаете минимальный платеж, вы ежемесячно облегчаете кредитную нагрузку и, как следствие, — снижаете риски. Если ваше финансовое положение ухудшится, платить ипотеку будет уже не так тяжело, ведь обязательный платеж к тому времени уменьшится.

Есть и другой вариант досрочного погашения — менее распространенный, но на поверку самый выгодный. Предположим, у вас с самого начала есть возможность ежемесячно платить банку не 41 822 рубля, как указано в договоре, а на 10 000 рублей больше, то есть 51 822 рубля. Если каждый месяц вносить эту сумму и проводить досрочное погашение с уменьшением ежемесячного платежа, сумма, направляемая на внеочередное списание основного долга, все время будет пропорционально увеличиваться.

При такой схеме погашения переплата за весь срок кредита будет точно такая же, как при уменьшении срока ипотеки – 3 038 297,95 рублей, и срок кредита тоже сократится до 13-ти лет (скачать график). При этом обязательный платеж каждый месяц будет потихоньку сокращаться, и в случае какого-то форс-мажора погашать кредит будет легче.

Полное досрочное погашение

Конечно, самое приятное — это не частями резать ипотечный «хвост», а рубануть его одним махом. Полное досрочное погашение все банки сейчас разрешают делать в любой момент без каких-либо штрафов и комиссий. Но опять-таки надо заранее подавать заявку и указывать в ней, что деньги вы вносите именно для того, чтобы окончательно закрыть кредит.

Предварительно обязательно попросите банк рассчитать точную сумму, которая потребуется для закрытия долга. Если считать самостоятельно, можно легко ошибиться, так как нужно учитывать не только остаток долга, но и сумму процентов за текущий месяц, которая набежит к указанной вами дате полного досрочного погашения.

После списания денег обязательно возьмите в банке справку о том, что ипотека полностью погашена. С этим документом можно обратиться в компанию, в которой страховалась ипотечная недвижимость. Страховщики должны будут пересчитать стоимость полиса и вернуть деньги за неиспользованный срок страхования.

Источник

Хочу выплатить остаток по ипотеке и сделать ремонт в квартире: мой план

С июня 2018 года плачу ипотеку за однушку в Москве. Первоначальная сумма кредита была 4.15 млн, сейчас осталось выплатить 400 тысяч. В этой квартире я живу с двумя детьми, 10 лет и 1 год.

Ситуация

В апреле 2021 мне предложили очень привлекательный вариант для вложения маткапитала: двушка, 52 кв м, в Краснодаре в строящемся доме за 3.5 млн. Правда, в качестве первого взноса банк хотел 30%, а маткапитал составил чуть больше половины. У меня были сбережения, и я решила рискнуть и полностью вложить их в первый взнос. В итоге мне предложили процент по ипотеке 4.7 в рамках программы Семейная ипотека. На данный момент дом сдан, началась выдача ключей, и стоимость аналогичных квартир от собственников составляет 5-6 млн.

Планирую жить в этой квартире летом с детьми вместо дачи. Рядом речка, лес, парк аттракционов и до моря 2 часа на машине.

Чтобы осуществить этот план, мне необходимо сделать ремонт. На него планирую потратить около 800 тысяч. Но сначала выплатить ипотеку за московскую квартиру (10% годовых).

Старт

На ремонт у меня отложено 130 тысяч в долларах и евро пополам.

Платежи по Краснодарской ипотеке мне полностью компенсирует сданная в аренду однушка в Подмосковье.

На жизнь я зарабатываю преподаванием английского частным порядком.

Препятствия

Довольно много денег уходит на детей. Чтобы нормально работать, я отправляю младшего к няне, это обходится в 30-40 тысяч в месяц. Также оплачиваю кружки старшей: спорт, рисование, музыка.

До конца года с заработками должно быть все нормально, но в конце декабря-январе будет ожидаемый провал в доходах, люди уезжают в отпуска. Второй провал случится в мае, ровно перед дедлайном, причины те же — в майские праздники мало кто остается учиться.

Отношения с деньгами

Регулярно записываю расходы и доходы, веду бюджет. Работаю 7 дней в неделю. Есть два дня, когда уроков всего 1-2 с утра. Эти дни считаются у меня выходными.

Умею сдерживать порывы потратить кучу денег впустую, у меня довольно скромные потребности и крепкое здоровье. Поэтому на себя денег трачу довольно мало.

Финансовые достижения: несколько лет назад за 3 года выплатила ипотеку за небольшую однушку в Подмосковье, одновременно платила аренду, делала ремонт и оплачивала няню. Было сложно, но как только въехала в свою квартиру, финансовая нагрузка снизилась в разы.

На данный момент остаток долга по ипотеке составляет 332 000 руб. У меня есть эти деньги, но они вложены в доллары и евро. Купила по хорошей цене в момент укрепления рубля. Хочу дождаться конца года, чтобы максимально снизить долг по ипотеке в рублях при помощи текущих доходов. Остаток долга закрою, частично обменяв валюту на рубли. Рассчитываю на небольшое падение рубля к концу года, как это обычно бывает.

В целом планирую потратить на ремонт краснодарской квартиры около 800тыс. Соответственно, к началу ремонта в апреле нужно иметь как минимум половину, а лучше больше, чтобы процесс не затягивался.

Есть желание поехать в новую квартиру отдыхать уже этим летом. Поэтому такие вещи, как ванная, кухня, стены, техника, кровати и шкафы уже должны быть готовы. Чтобы приехать и заказать по мелочи: постель, посуда, моющие средства.

Реалити-шоу о финансовых целях: второй сезон. Читатели в течение года рассказывают, как идут к своим целям

Источник

Хочу выплатить остаток по ипотеке и сделать ремонт в квартире

Ситуация

С июня 2018 года плачу ипотеку за однушку в Москве. Первоначальная сумма кредита была 4.15 млн, сейчас осталось выплатить 400 тысяч. В этой квартире я живу с двумя детьми, 10 лет и 1 год.

В апреле 2021 мне предложили очень привлекательный вариант для вложения маткапитала: двушка, 52 кв м, в Краснодаре в строящемся доме за 3.5 млн. Правда, в качестве первого взноса банк хотел 30%, а маткапитал составил чуть больше половины. У меня были сбережения, и я решила рискнуть и полностью вложить их в первый взнос. В итоге мне предложили процент по ипотеке 4.7 в рамках программы Семейная ипотека. На данный момент дом сдан, началась выдача ключей, и стоимость аналогичных квартир от собственников составляет 5-6 млн.

Планирую жить в этой квартире летом с детьми вместо дачи. Рядом речка, лес, парк аттракционов и до моря 2 часа на машине.

Чтобы осуществить этот план, мне необходимо сделать ремонт. На него планирую потратить около 800 тысяч. Но сначала выплатить ипотеку за московскую квартиру (10% годовых).

Старт

На ремонт у меня отложено 130 тысяч в долларах и евро пополам.

Платежи по Краснодарской ипотеке мне полностью компенсирует сданная в аренду однушка в Подмосковье.

На жизнь я зарабатываю преподаванием английского частным порядком.

Препятствия

Довольно много денег уходит на детей. Чтобы нормально работать, я отправляю младшего к няне, это обходится в 30-40 тысяч в месяц. Также оплачиваю кружки старшей: спорт, рисование, музыка.

До конца года с заработками должно быть все нормально, но в конце декабря-январе будет ожидаемый провал в доходах, люди уезжают в отпуска. Второй провал случится в мае, ровно перед дедлайном, причины те же — в майские праздники мало кто остается учиться.

Отношения с деньгами

Регулярно записываю расходы и доходы, веду бюджет. Работаю 7 дней в неделю. Есть два дня, когда уроков всего 1-2 с утра. Эти дни считаются у меня выходными.

Умею сдерживать порывы потратить кучу денег впустую, у меня довольно скромные потребности и крепкое здоровье. Поэтому на себя денег трачу довольно мало.

Финансовые достижения: несколько лет назад за 3 года выплатила ипотеку за небольшую однушку в Подмосковье, одновременно платила аренду, делала ремонт и оплачивала няню. Было сложно, но как только въехала в свою квартиру, финансовая нагрузка снизилась в разы.

Реалити-шоу о финансовых целях: заявки. Первый этап, в котором читатели ставили цели и объясняли, почему выбрали их

Крис, Там да, тоже та еще история была.
2013год, дочери было 2 года, мы снимали однушку за 25тыр. Летом умер мой дед и перед смертью попросил тетку, чтобы она отдала мне треть стоимости его квартиры, в качестве наследства. Тетка, святая женщина, так и сделала. На тот момент это был примерно 1млн, плюс она накинула от себя 200тыр. Но с одним условием: деньги пойдут на жилье.
А у меня был долг в 500тыс. Разбила машину в аварии, и приятельница дала мне в долг, чтобы я не осталась без транспорта.
В общем, я подумала, подумала и решила, что надо брать ипотеку. Приятельница сказала, что долг не горит.
В Подмосковье нашла строительство трехэтажных домов эконом класса. Однушка 2млн. Теткины 1.2млн плюс у меня было 100тыр, я как раз получила за 2 больших перевода книг. На остальные 600тыс взяла рассрочку у застройщика на 3 года. Платила 17тыр в месяц.
В итоге рассрочка 17тыс, аренда 25тыс, детсад в районе 25000-30000 в месяц, уже было тяжеловато. А в 2014 дом достроили, и начался ремонт. В течение полугода сделали основное, потом мы сразу туда переехали, еще даже обои не наклеили. Потому что на ремонт тоже тыщ по 20-30 в месяц уходило. Я, честно говоря, не знаю, как смогла вырулить финансово из того этапа. Но в итоге без аренды чуть полегчало, потом ремонт стал меньше потреблять, потом стала больше работать онлайн и меньше отдавать за сад.
В целом, считаю, что та первая квартира стала моим местом силы)

А что касается текущей Мск ипотеки, первые 2 года были все таки с одним ребенком, второй появился год назад только. Но все равно, конечно, стало сложнее. Поэтому и хочу поскорее закрыть.

Источник